原標題：新大正物業：第三方物企A股破冰 | 穿透IPO ㉒
樂居財經 博言 發自重慶
時隔近兩年，A股市場終於迎來了第二支物業股。
近日，證監會核准了重慶新大正物業集團股份有限公司（新大正物業）的首發申請。這是一家第三方物業專業公司，集團綜合實力位於重慶物業管理行業第3名、中國物業服務百強企業第17名。此次新大正物業成功過會，距離A股首家上市物企南都物業首發上市，已經過去近兩年時間。目前，在A股排隊上市的物業企業還有特發服務和開元物業兩家。
獨立第三方物企身份助力成功過會
眾所周知，物業公司在A股上市頗為困難。其中很重要的一個原因是目前國內多數物企原是房地產開發企業下屬的一個板塊，而證監會對此類物企上市審核相當嚴苛。根據相關資料，國內目前的眾多物管企業中，屬於房地產開發商子公司的佔85%，由房管站轉制而來的佔10%，而獨立第三方專業物業公司僅佔5%左右。
佔比最大的房企子公司型物業企業難在A股上市，其一是近年來政府對房企再融資的政策收緊，波及到了其下屬物業公司國內上市審核；二是證監會要求，上市公司與股東或實控人與發行人之間的關聯交易，佔其營業收入比重超過30%的，需要特別論證是否影響發行人業務獨立性，而此類物企營收基本都與母公司關聯度非常高。
有鑑於此，房企子公司型物業公司紛紛轉戰港股，包括近期赴港上市的保利物業、藍光嘉寶、鑫苑物業等。這也導致了目前A股市場僅有南都物業一家上市物企的情況。此次，新大正物業成功過會，則打破了長期以來的A股物業企業蕭條的局面。而新大正物業得以成功通過證監會審查的重要原因就是：它屬於佔比極少的第三方獨立物管企業中的一家。
這從其招股書中披露的貢獻營收最大的前十大主要客戶可以看出。2018年度，其主要客戶分佈比較均勻，不存在單一依賴度很高的公司。
官司纏身“白”加“黑”
不過，上市在即，新大正物業面臨的風險不可謂不多。據企查查最新數據，新大正物業自身風險高達838條。其中多以物業服務合同糾紛以及勞動合同相關糾紛為主，堪稱是官司纏身。這就不得不提到新大正物業之前的“涉黑”背景和此前頻頻爆出的員工待遇問題。
據瞭解，新大正物業的前身是重慶大正物業，加一個“新”字無疑是與過去劃清界限。畢竟新大正物業的創始人、原股東馬當是早年重慶黑幫頭目。十年前“重慶打黑”時，馬當被判無期徒刑，其名下所持股份也被悉數沒收。而後公司現任董事長王宣等人又通過拆借公司資金，拍賣贖回被沒收資產，才有瞭如今的新大正物業。重組後的新大正物業目前實控人是王宣、李茂順、陳建華、廖才勇。王宣為第一大股東，持股比例41.44%。第二大股東是大正諮詢，佔股25%。
在糾紛案件高發的物管領域，新大正物業此前的“涉黑”背景無疑給公司帶來了更多糾紛。可除此之外，新大正目前還存在員工社保未繳、行政處罰等問題。據招股書披露，截止披露日，新大正及子公司正在進行的主要訴訟、仲裁中，以新大正及其子公司為被告(被申請人)的尚未審結案件共11起，其中6起為勞動關係相關糾紛，包括要求公司支付賠償金、工資、年終獎、醫療費、殘疾賠償金等。
毛利率連年下滑 運營效率低下
營收方面，2016年到2018年，新大正營業收入分別為6.22億元、7.68億元、8.86億元，歸屬淨利潤分別為5663.58萬元、7065.69萬元、8807.79萬元。近3年，物業服務收入佔新大正主營業務收入的比例在97%-98%之間。並且，新大正物業管理服務區域主要集中在重慶地區，期內貢獻營收佔比分別為87.77%、85.09%和82.52%。
不過，新大正物業的毛利率連年下滑，報告期內分別為23.17%、21.38%、21.22%。並且其運營效率也實在令人詬病。
招股書顯示，截至2017年底，其簽約服務項目289個，簽約面積6009.93萬平方米，每平米業務收入為12.78元。而同期內綠城服務、中奧到家、南都物業、丹田股份4家同業公司，每平米業務獲得收入分別為37.25元、14.66元、21.11元、15.30元。單位營收遠低於同行。這一數據在2018年略有好轉，單位營收上升到14.13元，不過也是差強人意。而其對此解釋是，由於公司的服務服務對象集中於公共場所、學校和園區，而不是溢價率更高的商業和住宅。
此外，新大正物業的人效也遠低於多數同業公司。2018年，公司簽約面積6272.43萬平方米，員工總數為17673人，單人管理面積為0.35萬平方米，單人創收5.01萬元。遠低於綠城服務、南都物業的0.67萬平方米、0.66萬平方米。
身為國內市場為數不多的獨立第三方物業服務企業，此次新大正物業雖然得以成功登陸A股，但其在企業經營管理、人力及相關法律問題上暴露出的問題也不可小覷。在物業企業運營精細化、高效化、人性化的大趨勢下，新大正物業能否從多方面興利除弊，改善經營狀況，將是其能否在激烈的物管市場競爭中脫穎而出的關鍵。上市僅僅是第一步。
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