中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》已半年有餘，粵港澳大灣區未來發展的潛力和格局如何？大灣區住房是否面臨可持續發展問題？破解之道在哪裡？10月18日，貝殼研究院發佈《粵港澳大灣區房地產市場白皮書》（以下簡稱“白皮書”），預測未來大灣區的市場將告別過去的大起大落，整體穩定。
灣區住房自有率低於全國平均水平，居住品質有待提升
近幾年大灣區民企500強數量增長快速，高度發達的民營企業帶動了大量就業和人口的增長。近三年大灣區平均每年增加150萬人口，核心城市深圳和廣州的人口吸引力最強，常住人口分別增長165萬和140萬。
數據來源：廣東省統計局、香港政府統計處、澳門特別行政區政府統計暨普查局
圖：近三年大灣區城市人口增量（萬）
白皮書數據指出，大量人口湧入使得大灣區住房缺口擴大。灣區11城中有8城住房自有率低於60%，尤其深圳僅為23.7%。整體看，大灣區住房自有率距離全國平均水平還有較大差距。
數據來源：國家統計局（2015）、香港政府統計處（2017）、澳門特別行政區政府統計暨普查局（2016）
圖：粵港澳大灣區城市住房自有率
此外，大灣區居民的居住品質也不盡如人意，後期大量的改善需求待釋放。白皮書數據顯示，三個核心城市人均居住面積分別為15平、19.7平、25平，距離全國人均36.9平（2017年）的水平存在較大差距。與國外的灣區對比，亦存在差距。
數據來源：香港政府統計處、廣州統計局、深圳統計局、美國人口普查局、日本國土交通省
圖：四大灣區典型城市人均住房面積（平）
打破城市邊界，尋找“外部供應”成城市發展破局之道
2019年2月18日，中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，要將粵港澳大灣區建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示範區，打造成宜居宜業宜遊的優質生活圈，成為高質量發展的典範。
8月9日，中共中央、國務院發佈《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，為深圳未來的發展進一步指明道路。以深圳為代表的大灣區房地產市場發展的路徑是中國房地產製度改革的典型樣本，也反映了整個國家住房制度面臨的重要轉折。
針對目前深圳等核心城市主要是過度市場化、供應主體和保障渠道不足的問題，未來大灣區核心城市的破局之道在於重新平衡市場與保障的關係，核心是政府引導市場增加有效供給，改善市場結構失衡的狀態。
如何重構平衡？白皮書建議打破城市邊界，開啟大灣區社保互認。目前大灣區的城際交通已經相對發達，對於核心城市的周圍城市，軌道交通的發展也使得“同城化”趨勢逐步推進（如廣佛兩城），但是購房資質目前還是認本地社保或者戶籍，需要做出相應調整，對核心城市尋找“外部供應”，尤其需要鼓勵香港澳門的購房者來內陸居住，促進港澳和內地的融合。
據貝殼研究院測算，2025年粵港澳大灣區房地產市場的交易規模預計約為3.7萬億，佔全國總體GMV的15%。“要充分發揮大灣區的市場潛力，需要灣區各城市通力協作，打破城市邊界，實現融合發展”，貝殼研究院首席市場分析師許小樂建議，未來大灣區城市的破局之道在於突破城市行政邊界的束縛，尋找核心城市的“外部供應”。
表：2025年粵港澳大灣區各個城市交易規模（新房+二手）預測
優化供給結構，增強社會保障，為不同人群提供居住解決方案
對於不同收入群體，白皮書也給予了不同路徑的解決方案。
對於低收入群體，白皮書建議盤活和利用好存量資源，允許宿舍公寓合法運營，為市場提供藍領床位產品。目前由於無法達到合租房在面積等方面的基本標準，床位產品仍遊離在市場灰色地帶。但對低收入群體而言，合租也依然無法將價格控制在他們所能承受的範圍之內。因此，白皮書建議，針對床位產品提供合法經營的制度規範，扶持藍領公寓運營企業在工業和服務業集中區打造宿舍式床位產品。
為增加中高收入家庭的置業選擇，白皮書建議降低交易稅費等摩擦成本，刺激存量供應。“中國的二手房交易面臨較多的稅收名目，加上幾乎為零的持有成本，導致房屋流通成本高、閒置房屋難以被最大化利用”，許小樂坦言，粵港澳大灣區整體商品化率低，非商品房的交易面臨的政策束縛和額外稅收更多，而部分城市的新房供應又有限，更加需要降低二手房交易的摩擦成本，提升流通率，發揮二手房更強的供應韌性優勢，用更少的新建成本改善更多人的居住條件。
同時，白皮書建議大灣區地方政府利用特區的立法權，對於部分小產權房補交相關費用後進行確權，變大拆大建為綜合整治，提供白領合租房。在確權及消除消防安全等風險的基礎上，鼓勵支持市場化的開發商或者長租公寓企業參與，為租賃市場提供更多的品質標準化產品，讓年輕人口“租有所居”，解決職場前幾年的住房問題，給買賣市場“降壓”。
此外，白皮書同時建議擴大保障範圍，優化保障方式，優先使用貨幣化補貼的手段。“在保障對象上，住房保障應當面向所有城市居民，以收入水平而不是戶籍作為衡量標準”，許小樂建議，未來需要重點加大對於非戶籍流動人口、低收入群體的保障力度，優化對新畢業大學生的住房支持，在保障方式上，鑑於過去公租房建設缺乏積極性的經驗，應該優先使用貨幣化的方式，對於租金收入比超過30%的群體通過發放租房券的方式降低其支付壓力。
灣區未來市場走向平穩，居住服務價值提升
大灣區未來市場潛力和格局如何？大灣區住房面臨可持續發展的問題嗎？
針對此，白皮書預測，從政策來看，“房住不炒”依舊是政策的主基調，具體到大灣區內部，政策從需求端的全面限購限貸轉向“一城一策”，目標是促進市場的平穩，保證自住需求的有序釋放，遏制投資投機行為。因此，預計未來大灣區的市場將告別過去的大起大落，整體穩定。
隨著存量市場的空間持續擴大、對居住品質的要求不斷提升是大灣區未來的重要趨勢，需要嵌入大量的居住服務，並且，服務價值在房地產產業鏈條裡的比重會越來越高，最終超過製造。包括：房屋租賃、管理以及衍生服務、社區物業管理、社區零售等服務。
“龐大的住房需求和住房存量將會帶來了巨大的金融需求”，許小樂認為，未來圍繞交易和資管的金融服務空間巨大。圍繞交易和資管的房地產金融服務將充足發展，住房ABS、REITs空間巨大。
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