文｜葉書利
現在樓市裡的一大論調便是中國樓市沒有未來了，甚至在一些極端論者眼中，現在討論購房投資本身就是罪過了。事實真的如此嗎？
在壹書生看來，事實並非如此，但確實換了個玩法了。
2.2億新市民仍待進城
2030年前，中國還將有2.2億人進城，這將催生大量的居住需求。
11日，摩根士丹利對外發布藍皮書報告《中國城市化2.0：超級都市圈》預測，到2030年中國城市化率將升至75%，增加2.2億“新市民”。
這個觀點，壹書生非常贊同，此前壹書生便提出了類似的結論。
A,一個國家城市化完成時的城市化率在75%左右。
萬科團隊此前的一份調研數據顯示，日本基本完成城市化的城市化率上限分界點為77.6%，時間點是1992年；而美國的上限分界點為 74%，時間點是1982年。
也就是說，一個國家城市化基本完成的上限臨界點是城市化率達到75%左右。
B,中國在2030年前後的城市化率將達到75%左右。
國家統計局的統計數據顯示，2018年中國的城市化率為59.58%，而1978年的城市化率為17.92%，年均複合增長率約1%。
對於一年差不多增加一個百分點左右的城市化率，這在2017年10月舉行的中國十九大報告中也得到了佐證：十九大報告第一部分《過去五年的工作和歷史性變革》，在《經濟建設取得重大成就》段落中指出：“城鎮化率年均提高一點二個百分點，八千多萬農業轉移人口成為城鎮居民。”也就是說，在2013-2017的五年間，中國城市化率每年提升一點二個百分點。
以此類推，中國將在2030年前後的城市化率達到75%左右的峰值點。
城市化的背後便是人口進城和相應的剛性居住需求。
摩根士丹利在上述的報告中指出，2030年前中國將新增2.2億進城的新市民，主要緣於三大原因：一是中國城市群興起將發揮集聚優勢，同時緩解大城市病，從而加大中心城市在更大空間內吸引人進城的承載能力；二是受益於新一代信息技術的應用，中國智慧城市將減少交通擁堵、安全隱患和汙染，從而間接加大中心城市對人口的承載能力；三是中國農業的規模化和現代化有助提高勞動生產率，催生更多農村人口進一步遷入城市的內在需求。
這個邏輯也在十九大報告中得到了官方的正式呼應：在2030年前，中國每年的城鎮化率為一點二個百分點左右，由此將催生每年近1700萬的進城新市民。即使以房住不炒的邏輯來理解，2030年的中國樓市，每年仍將伴隨著巨大的剛性居住需求。
所以現在就簡單地認為“中國樓市沒有未來了”，甚至拋出“現在還討論購房投資就是罪過”之言，有點極端化了。因為事實並非如此。
兩大玩法正在徹底改造中國樓市
在壹書生看來，中國樓市的玩法真的變了，主要體現在兩個方面：
A,人口流動的大城市化。
根據全球城市化的人口流動規律：一個國家的城市化率超過50%時，人口會進一步向大城市或超級城市的都市圈集聚，其餘城市和農村皆成為人口負增長壓力區。
日本便是縮影。
在日本人口總量不斷下降的背景下，出現了兩大分化：一方面，越來越多的年輕人為了追求美好生活而不得不向大城市集聚：與日本總人口下降形成鮮明對比的是，東京都市圈的人口仍在增加中，且2018年東京都市圈的人口占日本全國人口總量的比例已提升至約30%三成的日本全國國內人口；另一方面，越來越多的城市日益空城化：日本總務省發佈的調查顯示，日本47個都道府縣中除東京都、琦玉縣、神奈川縣、沖繩縣、千葉縣、愛知縣外，其餘41個道府縣均出現人口負增長，人口下降的道府縣數量佔比高達87%。而6個出現人口正增加的都縣中，僅沖繩縣為出生人口大於死亡人口，其餘6都縣的人口增加均為遷入人口多於遷出人口所致。
除東京圈外的大量三四線日本城市，伴隨著年輕人的外出和老年人的增多，大量的房子連送都送不出去，完全淪為了燙手的負資產。
在市場規律面前，日本並不是例外。目前意大利西西里島的Sambuca小鎮和小鎮Mussomeli，目前正以一套房總價差不多在1歐元左右，接近於7.5元人民幣的房價向全世界拋售認領。
同樣在意大利，距離意大利首都羅馬差不多一個半小時車程，驅車前往附近的沙灘差不多一小時車程的尊戈利小鎮Zungoli，一套房的總價也在1歐元左右。
在美國的底特律，目前總價在一美元的房子到處都是，因為伴隨人口的大量外流，目前底特律的房產空置率在50%以上。
在英國，知名“瓷都”城市斯托克市，最近幾年，這座城市以總價1英鎊的價格出售了四千多套空置房。
人口流動的大城市化正在徹底地改變接下來中國樓市的玩法，尤其在2026年前後中國人口問題進入人口負增長泥潭時，此舉必然進一步加劇人口流動的大城市化趨勢。
B,“房住不炒”也正在革命著中國樓市的遊戲規則。
除了中國人口流動的大城市化外，房住不炒的邏輯也正在重構中國樓市的玩法：未來能住的房子，才有炒的投資價值。相反，不能住的房子，已漸漸地失去了炒的價值。
衡量能否“用來住的”之標準便是人口流入：人口具備持續流入的地方，便會不斷催生“住”的剛性需求，因此便有更多的接盤者出現。而只能“用來炒的”的房子，只能慢慢地被凍住，漸漸地失去流動性，最後淪為水泥磚塊。
所以當下正是拋售非都市圈的三四五線房產，置換成一二線及環一線房產的最佳時間窗口期，這是國家給你製造家庭房產置換的福利期，可惜至少60%的人可能壓根沒看懂。
人口流動的大城市化和房住不炒等兩大法則正在全面重構當下的中國樓市，你準備好了嗎？看明白了嗎？
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