中房報見習記者 秦佳麗｜北京報道

廣州近期的土拍市場充滿了變數。

10月中旬以來，當地2宗地塊接連因故終止出讓，終止原因不明；另有2宗土地延期競價，出讓時間推後至11月。

10月16日，廣州市規劃和自然資源局發佈公告，原定10月24日競價出讓的位於白雲區江高鎮一宗居住用地AB0405033、AB0405036地塊終止掛牌。

據悉，該宗土地擬出讓總面積約17.49萬平方米，計積建築面積不超過23.65萬平方米，起拍價34.58億元，摺合樓面起始價1.85萬元/平方米。此外，競得人需預留公建配套建築面積3000平方米，另需配建安置房建築面積5萬平方米，由當地政府指定單位按3500元/平方米價格回購。

同樣被“終止”的還有原定於10月21競價出讓的增城區永寧街83101227A19105號地塊。10月14日，這宗居住用地兼中小學用地宣告終止掛牌，原本擬出讓土地面積11.34萬平方米，起拍價28.82 億元，摺合樓面起始價1.05萬元/平方米。

同時期的廣州土拍市場另有2宗地塊被延期競價。10月16日，宗地面積7.5萬平方米、起拍價2.68億元的花都區芙蓉大道東一地塊，宣告競價出讓時間延後至10月31日；10月14日，宗地面積3.84萬平方米、起拍價10.54億元的南沙區橫瀝鎮靈山島尖的C1-25-02地塊，宣告延競價出讓時間延後至11月1日。

中國房地產報（微信ID:china-crb）記者就上述地塊終止出讓原因致電廣州市規劃和自然資源局，對方表示：“原因不方便透露，復拍時間尚不確定。”

事實上，這不是廣州土拍市場第一次扎推出現“意外”。步入今年第三季度以來，當地土拍多次出現“終止”“中止”與“流拍”現象，房企也一改上半年熱火的拿地狀態，開始趨於冷靜。

公開數據顯示，今年7月，廣州土地市場成功出讓11宗商住用地，其中約有8宗商住用地底價成交，另有2宗終止拍賣，2宗流拍；該月總出讓面積43.7萬平方米，攬金147.2億元，土地成交金額環比6月下降24%。8月廣州共出讓5宗商住用地，其中2宗底價成交；該月總成交金額84.6億元，環比下降74%。9月成功出讓7宗商住用地，攬金111億元，環比上升31.2%；其中6宗地塊底價成交，另有1宗土地拍賣終止，1宗中止，3宗流拍。

業內人士認為，日益降溫的土拍市場與當地商品房市場走低、地產行業融資環境收緊息息相關。“金九銀十”成色不足，房企拿地態度審慎，廣州土拍市場一度成為反映當地樓市溫度的“晴雨表”。

終止的交易

“臨到開拍卻突然終止掛牌，我們認為出於開發商‘臨陣脫逃’的可能性較大。”面對近期廣州土拍市場扎推上演的“因故終止”現象，廣東中原地產項目部總經理黃韜告訴記者，廣州土拍市場一般沿用源自香港的“勾地制”，即在一宗土地開啟“招拍掛”之前，開發商已提前向政府部門表明購買意願，協商價格與出讓條件，如果有多名申報者則自然開啟競價模式。

“出於企業信用考慮，開發商‘勾地’後反悔的情況不多見。但基於地塊價格偏高、出讓條件嚴苛、政府規劃變動等因素，開發商臨時變卦的情況依然存在。這就容易造成土拍終止或流拍。”

記者梳理發現，在廣州近期因故終止掛牌的各宗土地中，附帶額外出讓條件者並不少見。例如，10月16日宣告終止出讓白雲區AB0405033、AB0405036地塊，要求競得人“需配建安置房建築面積5萬平方米，預留公建配套建築面積共3000平方米”；而此前7月被終止出讓的增城區83101227A19060地塊，則要求“競買人須是增城區行政區域內註冊成立的獨立法人企業，地塊不接受聯合競買及個人競買”“項目建成5年內入住高科技企業不少於250家，其中港澳企業不少於50家”等等，令其成為廣州市第一宗終止出讓的新型產業用地。

廣東省房地產研究會執行會長韓世同告訴記者，現已不是曾經的‘地王’時代——地價等同於房價甚至貴於房價。目前土地市場熱度整體趨降，開發商在拿地上也越發審慎，懼怕資金被套，即“開發商要確保自己的合理利潤，一個項目在刨除拿地成本、政府代建項目等成本之後，如果銷售利潤難達預期，那麼對應的那宗土地就不容易被攬下。”

以碧桂園2017年在增城區永寧街拿下的3宗地塊為例，總佔地面積26.73萬平方米的地塊，彼時摺合樓面價近2.3萬元/平方米。“放諸現在，即便是周邊的商品房均價也沒有超過2萬元，同區域的樓面均價則在1萬～1.2萬元左右，比兩年前回落了一半。這對曾經的‘地王’而言是極不划算的。”

“總體來看，開發商審慎的拿地態度背後實際與當地樓市‘新陳代謝’變慢有關。隨著商品房銷售市場反應不佳，房企資金回籠便慢，開放商在斥資拿地上有了更多考量。”黃韜補充道。

商品房市場遇冷了

不難發現，廣州土地市場趨冷的背後對應的商品房銷售市場也在降溫。

步入第三季度，除了當地土地出讓面積減少、成交金額下滑、終止出讓等情況增多，其商品房銷售市場熱度同樣不比往年。

記者梳理發現，7月份廣州一手住宅成交量為7162套，環比下跌26.4%，同比下跌26%；8月一手住宅成交6918套，環比下跌3.41%，同比上漲13.3%；步入9月以來，一手住宅成交8381套，環比上漲21.14%，較去年同期下降36.28%——其“金九”成績在近5年來排名倒數第二，僅比遭遇“史上最強調控”的2017年多出2000餘套。

“地產行業的一二級市場本就息息相關。伴隨今年‘金九銀十’反響平平、商品房銷售數據不佳，對應的開發商資金鍊條相對緊張，拿地的主動性自然在下降。”黃韜表示，“隨著融資渠道全面收緊，以及各地調控政策趨嚴，一二級市場同時下行的現象，在部分城市不啻為普遍。”

同策研究院統計數據顯示，今年三季度，各級城市的土拍溢價率都出現環比回落，其中一線城市溢價率逼近冰點，二線溢價率不足10%；在土地成交建築面積上，全國受監測的336城，第三季度經營性土地成交建築面積環比第二季度下降11%，同比去年第三季度降幅達10%。

此外，全國土地流拍數量在9月份超過119宗，達到自今年2月以來的最高數值。而在杭州，南京、常州、成都、大連、長沙、福州等城市，也在近期頻頻出現臨到開拍卻緊急“終止出讓”的現象。

土地市場短期難升溫

58安居客房產研究院首席分析師張波曾公開表示：“房企在下半年整體拿地熱情明顯減弱，預計這一現象在下半年不會發生變化，土地市場降溫的態勢還將持續。”

目前看來，“銀十”已然過半，當地一二級市場似乎難達預期。

在土地市場方面，透過廣州市規劃和自然資源局系列公告可知，當地10月份預計出讓商住用地12宗，總起價達258億元。不過，除了2宗土地終止出讓、2宗土地延期出讓，目前完成的“月度首拍”同樣表現平平——10月10日當天廣州集中推出5宗商住用地，除了長嶺居CPPQ-A1-3地塊經過多番競價，最終以10.6億元的成交價被深圳天健斬獲、達到11.5%的溢價率之外，另有3宗土地以底價“秒成交”。

在商品房市場方面，據網易房產數據中心顯示，截至10月21日，廣州“銀十”的一手住宅網籤數量為3779套，尚不及9月銷量的一半。

然而不可否認的是，在廣州土拍市場整體降溫的大環境下，仍有個別地塊不失“火熱”。比如， 8月份出讓的南沙區橫瀝鎮靈山島尖C1-14-01、C1-13-03地塊，樓面價2.95萬元/平方米，溢價率達23%；而於9月出讓的荔灣南岸路、珠江東側冷凍廠地塊，則在經過多輪競價後，由廣州保利以35.55億元成交價摘得，樓面價達4.25萬元，溢價率17.9%。

不難發現，上述兩宗地塊各自擁有區位光環，前者背靠大灣區經濟開發地帶，後者擁有珠江一線江景，可見優質地塊激起的市場反響依舊不俗。

關於接下來如何引導土拍市場迴歸合理，韓世同認為這有賴於政府主導，設定出更為合理的起拍價格與條件。

“地方政府在土地出讓上其實處於兩難的境地，如果定價偏低，就容易造成溢價率偏高，招致有關方面問責；如果定價偏高，又可能導致終止或流拍。”韓世同表示，“大家其實都在對這個市場反覆試探。個人建議可以將起拍價定適度調低，而百分之二十至三十的溢價率也可以考慮視為正常區間。”