最全土地一級開發流程（超詳細）

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一級開發流程

1.1土地一級開發的概念

土地一級開發指由政府或其授權委託的企業，對一定區域範圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的徵地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域範圍內的土地達到一定的建設條件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成為“熟地”，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

1.2一級開發工作流程三階段

土地一級階段包括“前期手續階段”、“組織實施階段”和“土地入市階段”。

一般而言，規範的一級開發主要子工作階段包括取得授權、完成立項核准、融資、簽訂徵地補償協議、取得徵地批覆、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節點在時間上存在交叉性。

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一級開發項目模式

2.1一級開發項目模式

一級開發項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開發項目、中心城區棚改項目、一次性招標棚改項目、土地開發棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由於歷史原因導致項目模式發生變化，項目性質並未改變。

2.2各模式對比

模式

組織實施單位

用地性質

舊城改造

由市相關部門統籌，實施

國有土地

城中村改造

由市相關部門統籌，下設單位或市更新部門實施

集體用地

舊廠房改造

土地儲備機構或國有企業

國有土地

國有土地收儲

土地儲備機構

國有土地

土地一級開發項目

土地儲備機構或企業

集體土地或國有土地

中心城區棚戶區改造

國有企業為主

多數為國有土地

一次性招標棚戶改造

國有企業為主

國有土地

土地開發棚戶區改造

企業

集體土地

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一級開發實務分析

3.1前期手續階段關鍵事項

（二）規劃條件

（三）用地預審

（四）立項核准

需關注事項:

a. 前期主要涉及三大委辦單位：發改委——立項審核；規劃局——規劃條件的審核確定；國土局——土地規劃的核驗。

b.一般拿到國土授權很早期，此時土地核驗、規劃等條件都還未確定，很多項目都卡在規劃條件的確定上。一般而言，立項核准後規劃條件才基本確定。

3.2組織實施階段關鍵事項

（一）徵地

論而言，徵地早於拆遷，但從實際操作層面上來看，大多項目拆遷早於徵地，很多項目剛拿到授權就拆遷了，嚴格來說，拆遷行為實際要等到立項核准之後。

徵地需要經過一系列審批流程，要上報到省國土廳，涉及流程較多。從期限來看，徵地啟動到徵地結案辦理至少需要半年時間，有些情況下還要解決農轉用土地指標的問題。徵地需要市國土局上報給市長簽字，同意後才有可能下發徵地批覆。

（二）拆遷

從經驗來看，很多一級開發項目很難推動下去的原因是因為前期手續沒辦理完畢，較少項目是由於拆遷難導致項目很難推動，除非項目要求拆遷完畢才能入市。

（三）土地收儲

（四）市政建設工作

市政建設工作值得關注，很多項目供地條件為七通一平，但很多項目供地時很難達到七通一平，導致很多項目房子賣完了市政工作尚未結束，以致影響後期市政配套驗收等事項。

3.3土地入市

土地入市階段需要經過現場驗收、地價審核、其他入市手續辦理、土地市場與入市交易。

（一）現場驗收

（二）地價審核

（三）其他入市手續辦理與土地入市

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Q&A

Q:徵地過程會發生哪些費用？

A:主要為三部分：土地補償費、人員安置費和青苗補助費。費用支付時間為獲取徵地批覆後付款。

Q:一級開發過程中規劃條件經常發生變化的原因有哪些呢？

A:不確定的因素較多，一種可能是地塊自身的因素導致的，如拆遷問題等導致規劃發生改變；也可能是政府領導對地塊的態度導致規劃的變化等。

Q:有沒有一些一級開發項目在徵地批覆下發之前就開始做土地評估呢？

A:如果該項目成本已經認定了，拆遷已完或無拆遷，可以提前進行土地評估準備，但相關流程還無法進行。此外，地價會可以沒市長參加，但地價的確定通過市長同意才行，所以時間肯定超過一個月。

Q:徵地方面，如果在前期地塊徵地的同時也將後期地塊的土地一併簽署協議並付款，有無風險呢？

A:對於獲取徵地批覆的地塊，此部分地塊無風險，而對於未獲取徵地批覆的地塊，提前先簽協議後付款，可能面臨土地手續不完整，村集體後期違約的風險。

Q:集體土地確權的前置條件為什麼？

A:確權的前置條件不一定非得要規劃意見書，一般只要地塊無異議即可。

Q:平常所說的土地指標是指什麼？

A:一般而言，是指農轉用指標，也即耕地佔補平衡指標，該指標可以進行跨區域間的買賣。而建設用地指標，則是各區域上級領導分配給各區域的，只能向上級領導申請指標，並不允許買賣。

Q:土地入市價格是如何確定的？

A: 一般而言，土地出讓價格=土地一級成本+土地出讓金+政府預提收益。政府預提收益由領導開會決定。實際情況中，政府也會根據市場條件來調節土地出讓價格，有些市場行情較差且政府資金緊張時，經上級部門同意，土地出讓價格是可以低於土地成本價。

Q:農轉用土地指標購買費用由誰付給誰呢？

A:一般而言，由一級開發主體付款給土地整理公司（如政府平臺）。如果一級主體和第三方之間簽訂債權債務協議，此種情形下，可由第三方公司付款，開票給一級開發主體公司。

Q:關於某某城改項目的批覆是否有有效期麼？

A:一般有效期為2-3年，時間如果過長，政府可以更改授權書，更換一級主體

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