壹|百年房產史的啟示
股市裡有個詞，叫作“追漲殺跌”，用來形容和解釋韭菜被收割的原因。其實，熱衷“追漲殺跌”的，不只有股市裡的韭菜，其他許多領域，比如樓市裡的小白，同樣有這個毛病。
還記得2018年杭州大江東，那位排隊搖號並有幸命中的近百歲老人嗎？今年上半年蘇州房價翻番時動輒出現的“萬人搖”，想必更沒有忘記吧？但轉眼，隨著下半年全國樓市的趨冷，不少剛剛還在起鬨搶購的人，翻臉就開始“唱衰”房產投資了。
跟以往的那些“傻空”不同，如今的唱衰樓市者，扛著樓市黃金時代已經過去這面大旗，幾乎是想要一棍子打死房產這個投資品類的存在價值。那氣勢，嚇得向來天不怕地不怕的三土，也只敢躲在牆角弱弱地問上一聲：經濟基本面都進入“新常態”了，你告訴我，還有哪個領域處於黃金時代的？哪本教科書上寫著，樓市黃金時代已過，就等於房產投資已死？
之前，在《馬雲的“遺產”》一文中，三土曾提到，“新常態”時代，社會的暴富機會越來越少，所以要擺正心態，不要老想著掙快錢、掙大錢，否則反而容易掉坑裡。這個觀點同樣適用於人們看待房產投資時的心態。
誠然，過去這二十年，由於城市化的狂飆突進，中國的房價幾乎是一條直線單邊上揚，投資房產閉著眼睛都能暴富。這樣的時代現在看來是已經過去了，未來也不太可能再出現房價三五年翻番的事情，但這並不意味著要像有些人那樣，走到另一個極端，即認為樓市已經完全沒有了投資價值。
事實上，從歐美國家的歷史數據來看，房地產價格在過去50年內總體上是呈現溫和上漲趨勢。
當然這中間也有波動，比如2008年金融危機時的美國，1997年亞洲金融危機時的香港，房價都曾大幅下挫。至於說像日本等個別國家，在樓市泡沫破裂後，房價更是曾陰跌長達十幾年。
說到日本，三土要多說兩句，今天一些三腳貓的經濟學家總喜歡將日本的泡沫崩潰歸咎於“廣場協議”。但要知道，當年簽署“廣場協議”的，除了美日，還有英法西德三國，為啥這仨的經濟沒崩潰，獨獨日本暴雷了？還有，“廣場協議”是1985年籤的，但日本經濟的巔峰一直持續到1995年，這十年當年難道就沒有轉圜的機會？
這個問題與本文主旨無關，所以三土這裡只是拋磚引玉，引發大家思考，具體就不做展開解釋了。回到房地產的話題，總的來說，從長時段的趨勢看，房價向上是可預期的。
這是為什麼呢？
貳|“一城一策”調控的實質
前兩天，有人在三土城市筆記讀友群（目前群友已突破掃碼入群的人數上限，還想加入的可以先添加三土的個人微信tgnf1987，我單獨拉入群）裡轉了一段“雞湯文”：
房子對人，對人生，本不該那麼重要，往後回看這一代人對房產的執念，一定是啼笑皆非的，可以理解。
好比現在已經沒人再比誰家電視更好了。在上世紀、80、90年代，大彩電、雙卡錄音機之類的電器絕對裡炫富的資本。現在人們越來越不看電視了，電視也白菜價，沒有炫的價值了。
車也一樣如此。早已是代步工具，即使瑪莎拉蒂保時捷等，也不過一個品牌，無關太多。
往後，是一個個體全面崛起，解構了權威的時代，興趣成為生活要義。
向來不太搭理這些“傻空”言論的我，那天還是簡單地回覆了一句：上面的比較很不恰當，拿純粹的消費品與兼具使用與投資屬性的房產進行類比，屬於典型的外行話。
為什麼這樣說？
一來，房產是一種資產，而不是單純的消費品，後者會隨著使用年限的增加而不斷折價，前者卻會隨著貨幣的超發與貶值而持續漲價。
大家想一下，我們小時候看18、19世紀的歐美小說，經常看到的一個用來形容人有錢的詞是什麼？百萬富翁。沒錯，那個時代，百萬富翁就是頂級富豪了。可現在呢？北上廣深杭等一二線城市的中產家庭，哪個不是身價百萬甚至千萬的？真正有錢人（通常是百億富翁）的“小目標”都已經定到一個億了。
這背後除了社會總體財富量的增加外，貨幣的貶值也是一個重要的因素。這個趨勢未來無疑會繼續保持下去，而房價總體上也會伴隨M2的增長幅度而持續溫和上漲。不要小看這種“寄生式”的增長，在接下去的“後暴富時代”，跑贏通脹已經是很不錯的投資品了。
二來，房產又不像股票那樣，是純粹的投資品，它具有實用價值。比如學區房，比如一二線城市核心地段的房產，由於存在源源不斷的後續接盤者，所以即使市場出現波動，也不太可能發生類似股災時的那種一瀉千里的價格暴跌。
這就引申出另一個重要的話題：投資房產時對於地段與城市的選擇。
這裡面，好城市又排在好地段前面。只有在好城市，好地段才有意義，否則，如果城市本身處於下行通道，那麼即便是市中心地段的房產，也存在巨大的持有風險。這一點，從樓市調控的某些細節中也可以體會到。
眾所周知，當前樓市調控的總基調是維持價格穩定，具體方法是“一城一策”。其中，一二線城市主要是“控漲不控跌”，而廣大三四線城市則是“控跌不控漲”。
為什麼一二線城市與三線及以下城市的調控目標正好相反？原因在於，一二線城市人口仍在不斷地大量湧入，房價上漲壓力依然存在，所以得“控漲”。至於個別城市由於“幾限”措施導致交易被鎖死，出現下跌勢頭，但因其有強勁的基本面支撐，所以即使跌也跌不到哪裡去，中樞對此並不擔心。
三四線城市則正好相反，人口外流、產業老化、樓市庫存壓力大，若不是上一輪的棚改去庫存，估計早就支撐不住了。但這一類城市的數量又特別多，出於維持社會及金融穩定的需要，政府不會眼睜睜看著它們如P2P那樣，一個個暴雷，所以必須得“控跌”。
這給我們的啟發是，房屋物業資產今後應儘量地配置到一二線城市以及長珠兩大三角洲（具體名單我以前寫過很多遍，這裡就不再贅述了，不清楚的可以加我微信：tgnf1987）。同時，需要改變房產的投資邏輯，從單純追求房價增值轉為房價增值與租金收益並重。
事實上，最近這兩年，隨著北京杭州等一二線城市房租的大幅上漲，一些優質小區的租售比已經比較可觀了。所以，今後買房，一定要挑選物業好的樓盤。
叄|“雙城配置”時代的到來
今年樓市不景氣，但有個城市卻很出挑，那就是蘇州。
上半年，蘇州房價暴擊，引發市場側目，並被住建部點名。而最近這段時間，蘇州人又結伴出征，狂掃湖州樓市。用媒體的話來說，“蘇州人都把快湖州房子買光了！”
蘇州人為何如此瘋狂？
一方面，固然在於湖州的房價確實不貴，在整個長三角都屬於窪地，加之近來長三角一體化、滬蘇湖鐵路等一連串利好不斷；另一方面，也跟5月、7月蘇州的兩波樓市調控（特別是724新政），包括新房、二手房限售，以及社保年限延長，趕走了絕大部分投資客有關。
事實上，這樣的情況已經不是第一次發生了，今年上半年的汾湖也是如此；甚至，湖州也不是第一次被爆炒了。2016年，上海“325購房新政”後，上海人就曾組團炒過一輪湖州。
更重要的是，過去兩年，為了遏制房價上漲（注意，如今的官方措辭，不是“抑制房價過快上漲”，而是“遏制房價上漲”），國內主要的一二線城市基本上都出臺了包括限購、限售、限價在內的各種限制措施。雖然近期又有所變相放鬆，但像南京六合、上海臨港、天津中關村等，本質上都是在城市內部、不同城市之間進行了細分，“控漲”的總體基調並沒有發生改變。
這種情況下，雖然大家都知道，房產應該儘量配置到核心城市，但囿於政策的限制，沒辦法all in。所以未來，至少在長三角、珠三角兩個成熟都市圈內部，房產投資很可能出現“雙城配置”的情況。
以長三角為例，部分滬寧蘇杭的土著，手上的房本數已經達到甚至超過本地限購額，多餘資金沒地方去；而另一些新居民，或者沒有房票或者資金不足，一時半夥也無法在當地置業。對這兩類非職業投資群體來說，去鄭州、武漢、長沙等城市進行跨區域房產配置是不現實的。比較合理的做法是去周邊嘉興、湖州、紹興等限制政策較少或較輕的城市買一套囤著，無論是作為上車盤，還是儲蓄盤，等到政策變了或錢攢夠了，再向更高一級的城市挪移。
這樣，既穩妥，也能夠避免資金站崗，不失為一條可取之路。
還是那句話，“新常態”時代，暴富的機會越來越少了，作為投資者，要擺正心態，不要老想著掙快錢、掙大錢。古諺道：謹慎能捕千秋蟬，小心駛得萬年船。經歷過這二三十年中國樓市、股市以及其他門類投資品漲跌起伏的人們，想必對此深有感觸。
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