在一個熱愛對比的國度，任何一個領域內，都會存在清晰的鄙視鏈。
比如同樣是奔馳，S瞧不上E，E又瞧不上C，而在邁巴赫600看來，在座的各位，都是買菜車。
而放眼南京樓市，所謂鄙視鏈也無處不在，譬如“買什麼江寧”、“買什麼江北”、“買什麼城東”……而無論這種鄙視鏈有沒有學術邏輯、有沒有科學依據，今天的市場現實就是——曾經低看的板塊，如今也高攀不起了。
所以，今天，我們也想正式說一句：南京買房，可以江寧，何必其它？
NO.1 | 壹
江寧，南京最神奇的存在，如果說，南京哪個區靠著強勁經濟數據為自己殺出一條血路，江寧敢說自己是第二，沒有誰敢稱自己第一了。
在1990年，江寧的經濟數據，跟溧陽一個檔次，比蘇北大豐、射陽還差一條街，更不用說江陰、常熟及杭州的蕭山。
但最近十幾年來，江寧區經濟發展大跨越，尤其撤縣設區幾年，名義增速經常高於30%，所謂爆發式增長，就是每年增長20%以上，而且要持續5年以上，這樣的發展才能跨越，沒錯，江寧正是如此。
2000年12月，經濟發展總量和工業規模在南京均已遙遙領先的江寧縣，正式宣佈撤縣設區。自此，江寧在南京的作用越來越舉足輕重，併成為南京經濟的壓艙石和穩定器。
2018年，江寧區GDP產值2135.94億元，絕對的南京第一，江北新區雖奮力追趕，但仍有較大差距。
江北新區比較特殊。為了照顧核心區，直管區範圍做了調整，六合、浦口最好的地段，都被直管區圈走了。直管區的數據爆發式增長，但代價就是六合浦口不行了，數據直接腰斬。
這個數據並不能說明直管區的速度有多塊，主要是拿了六合、浦口的存量。可以想象，未來六合浦口兩個區的數據，還需要繼續為直管區服務，因為直管區代表業績，當然，直管區本身的發展也會很好，兩方面因素都要有。
也因為江寧區的卓越表現，在2018年，江寧被評為江蘇第一強區，而若干年前，江寧的數據可有可無。
而在長三角各個城市的競爭中，強縣固然重要，但隨著縣改區的逐步進行，很多縣已經不存在了。有沒有強區，往往是城市競爭的勝負手！
在長三角，我們經常拿出來對比的強區，除了上海外，二三線城市常常拿來對比的是南京江寧區、杭州蕭山區、蘇州園區。其中園區不是行政區，在評選過程中往往被忽略掉。江寧、蕭山，再加上最近比較火的餘杭區、江北新區，是當前長三角經常拿來對比的對象。
2019年上半年，江寧區完成地區生產總值1150.3億元，穩居蘇南第一方陣，領先南京各區，與杭州餘杭區在伯仲之間，繼續超過蕭山區。
當然，作為全能選手的江寧，又豈止是隻有一個經濟數據讓人激動？！作為南京的“定海神針”，江寧區自有其一番支撐：
1、江寧面積南京第一；2、江寧人口南京第一；3、江寧GDP南京第一；4、江寧擁有世界500強企業南京第一；
（圖片來源：網絡）還有更多等待解鎖……
當然，除了人口、產業、經濟數據的支撐，江寧的商業，也讓江寧的夥伴們倍感驕傲，因為“在江寧，何必新街口？”。
江寧百家湖，從前你對它愛答不理，現在它讓你羨慕不已。這裡是江寧開發區核心區域，是被公認的除中華第一商圈“新街口”外，第二個具有相當影響力的商圈。
百家湖商圈，經營總面積達80萬方，成為僅次於新街口的南京“第二商圈”，服務半徑覆蓋江寧主城區和開發區在內的200多個社區，消費人口150萬，年商業購買力達80億元。
細數百家湖商圈的過往，無不是一部商業奇遇：
2009年，金鷹和1912宣佈進駐鳳凰港片區。2011年12月，百家湖1912實現100%滿鋪開街運營。2015年7月，江寧金鷹開業。2016年2月，2500平南京最大ZARA店開業，標誌著江寧金鷹的快時尚品牌陣容初具規模。2016年9月28日，由“MALL姐”吳正梅操盤的景楓KINGMO開業。2016年9月28日，主打“全家庭親子消費”的21世紀太陽城正式開業。2017年4月，百家湖1912二次升級改造完成。2019年四季度，龍湖江寧龍灣天街即將開放，豐富百家湖商圈的業態，打造了1500平米下沉廣場免費開放式親子樂園其中，UNIQLO江蘇首家旗艦店將進駐。NO.2 | 貳
江寧之大，半個南京。按體重看，江寧絕對是一個“胖子”，但肥而不膩。
經濟好了，人口多了，產業牛了，商業做大了……江寧樓市版圖也在發生著猛烈的變化。沒錯，江甯越來越好，置業版圖也越來越廣闊。
從青龍地鐵小鎮、麒麟、湯山、青龍山到東山、九龍湖、百家湖、三山、淳化、正方新城、祿口、江寧濱江，N個板塊，合力組成了一個大江寧組團。
在南京2035城市發展和規劃藍圖中，江寧東山新市區、柘塘、濱江、湯山、祿口和淳化晉升為“南京新副城”。
從時間推移來看，江寧，活脫脫的演繹出一個板塊如何升級的，在1990年及以前幾乎就沒有什麼開發。
（1990年的江寧衛星圖）
從1990年以後到2000年，是江寧猛烈變身的10年。
（2000年的江寧衛星圖）
時間又過去10年，江寧已鞏固和初步形成了現在的格局。百家湖，依舊奪目。
（2010年的江寧衛星圖）
下一個10年，江寧會怎麼樣，時間過去一半的時候，圖片定格如下圖。
（2015年的江寧衛星圖）
新的板塊正在迅速上線，“老闆塊”也依舊閒不下來，更加“加密”發展，房價就是明顯的體現，因為越來越高攀不起。
新房由於限價，不能反映房價現狀；我們依照二手房成交價做出區分，圍繞百家湖新形成的房價陣營，可分兩個區間：
1、第一陣營：二手房3.5-4萬/㎡
主要以百家湖、小龍灣、九龍湖作為代表，次新房如朗詩玲瓏嶼，小三房成交均價在4.1-4.3萬/㎡，龍湖春江酈城成交均價在3.9-4萬/㎡左右，萬科金域藍灣成交均價在3.7-3.9萬/㎡。
2、第二陣營：3-3.5萬/㎡
以江寧東山、竹山路、上秦淮等區域作為代表，次新房如旭輝九著，成交均價在3萬/㎡左右，翠屏誠園，成交均價在3.2-3.4萬/㎡之間。另外，東渡青年城最近房價正在上揚，預計很快將破3萬/㎡。
作為江寧房價高點的江寧核心區域，房價是對板塊最好的體現，江寧房價有自己的支撐：
1、學區帶動
很多人嘴一歪，江寧也有學區？除了鼓樓都是渣渣。這部分人可以思考一下：為何江蘇其他城市都在抱怨南京高考成績不堪一擊，但不妨礙拉力琅學區房過10萬呢？什麼原因？獨立性。南通成績再好，南京人不可能把孩子都送到南通讀書。
類似，很多人兩口子在江寧上班，鼓樓學區雖好，但來回上班確實不方便啊。正好江寧搞了名校分校，先待著試試。
優秀生源留下來很大一部分，自然有人接盤。另外，輔導班也越開越多，這也反映，更多家庭已經沉浸在江寧。
2、產業配套提升
如今的百家湖、九龍湖，去看看就知道了，在這個地方住，很愜意。雖談不上什麼宇宙中心，但人氣、商業、交通配套，要什麼有什麼。
雖然沒有太多明星項目宣傳，但江寧去年以2000億GDP繼續稱霸南京。阿里、京東、大眾、福特、長安、南瑞、中軟……經濟實力不錯，這反映到普通人手裡，就是家境越來越殷實。
3、競品消失
因為限價新房的缺少，也讓二手房更添底氣。這個板塊，新房二手房形成閉環，對買房人並不友好，因而房價很堅挺，堅挺也意味著無水分，保值效應明顯。
NO.3 | 叄
不過悲劇的是，想住在江寧核心區域，百家湖附近安個家，太難了！
我們算了一筆小賬，入住江寧核心區域，最低門檻，起碼是3萬/㎡單價，總價最低也得250萬，高的話，就要到400萬了。
然而……
買新房，整個板塊依舊處於房荒狀態，無房可買。
買老房子，可能面臨無電梯、無品質、房齡老，居住舒適度差；買次新盤，按現在江寧頭部板塊的房價門檻，普通家庭可能12個錢包都不夠，房東心態也很穩，並不會輕易讓你撿漏。
雖然房價讓人心碎，但是，我們在踩盤時，意外發現一個福利盤，買房人可以重點關注，這家樓盤就是位於百家湖商圈2公里的武夷綠洲商業廣場。
（實景圖）
江寧核心區域超級大盤武夷綠洲想必許多人都知道，武夷綠洲商業廣場則是武夷綠洲最後一期項目，是65年產權的公寓項目。
項目總高20層，1-3層為商業，4層為物業用房，5-14層是3.2米的平層公寓，15-20層是4.8米挑高公寓，為65年產權公寓，建築面積約63、76、88、91、105㎡，毛坯交付，平層放風價19700-24000元/㎡，挑高放風價25200-29500元/㎡。
項目僅有278套，數量有限，非常稀缺，如今已有大量買房人想買，估計開盤將會搖號。這個價格暫時只是開發商對外的放風價格，最終還得看政府審批，可能還會有驚喜。
為什麼推薦這個盤？
原因一：性價比高，總價低，特別適合年輕剛需。
武夷綠洲商業廣場最小戶型建築面積約64㎡，放風價19700元/㎡起，總價127萬起，首付最低38萬即可入手。
127萬，住在百家湖商圈旁？這個價格，現在在祿口、正方新城都難買到一套，不是在做夢吧？還真不是，當然，這點我們得感謝新房限價，不然上哪兒撿便宜去？
（樣板間）
所以在百家湖、九龍湖上班的外地年輕剛需，家底不是特別殷實的，但又想上車的，這個盤，可以重點關注。
原因二：65年產權公寓，可以落戶，可以公積金貸款。
注意，武夷綠洲商業廣場是可以落戶的，從屬性上來看，它是65年產權公寓，這是南京市場的特殊產品，比普通住宅產權少5年，但可以落戶口，適齡兒童可以在施教區上學。從購房成本角度來看，最低3成首付，可以使用公積金貸款，最高貸款30年。
舉例，我買下一套武夷綠洲商業廣場建築面積約64㎡房源，總價127萬，首付38萬，只需貸款89萬。
而南京目前公積金新政，是首套房家庭最高貸款100萬，這麼一算下來，小夫妻用兩人每月的公積金，足夠衝抵房貸，也不會影響生活質量。
（樣板間）
而40年產權的公寓屬於商住房，不能落戶，無學區。只能純商貸，首付最低5成，最高只能貸款10年，利率一般上浮20%-30%，水電費按商業標準收費，水電費較高，物業費也高。
我們也瞭解了一下，武夷綠洲商業廣場在譚橋小學和開發區學校初中部學區範圍內，其中中學學區與江寧高端盤朗詩玲瓏嶼、萬科金域藍灣一樣，生源質量好，小孩上學不用愁。
原因三：城建支撐，後續出手更容易。
從區位上看，武夷綠洲商業廣場所在區域，還有一些城建支撐暫時沒有被釋放。
其一，竹山路站未來是地鐵1號線和5號線的換乘站點，交通流量很大。
今年8月，地下工程完工，預計2020年中心投入使用。未來竹山路站地鐵換乘中心有地下三層，地上兩層。值得一提的是，地面有部分將建設成開敞式的休閒廣場，供市民休閒娛樂。
其二，竹山路地鐵站預留了一塊綜合體地塊，未來將與百家湖緊密互動。
此前曾盛傳將由華潤打造，雖然還沒有推出市場，但最終勢必是有實力的房企來打造，直接利好周邊如東渡、武夷綠洲商業廣場業主。
城建利好對於房子未來的出手和溢價空間，有著非常重要的作用。目前這兩大彩蛋還未釋放，也只有業主，才能真正享受到共享它的果實了。
原因四，產品類型多樣，適合不同人群。
除了64㎡的平層和挑高公寓外，武夷綠洲商業廣場還有76、88、91㎡等多種平層和挑高戶型滿足不同客群的需求。
除了有適合年輕剛需入住的首套房戶型面積設置，武夷綠洲商業廣場還有適合一家三口、三代同堂居住的挑高戶型。購買挑高公寓從底層面積算起，可設計成兩層，具有買一層送兩層的優點，實際面積遠遠超過使用面積。
所以，選擇挑高公寓，其雙層設計也會讓家的空間功能性更多。如果考慮投資，雙層設計，也可以多戶出租，收益也是翻倍的。
▽平層戶型鑑賞▽
▽挑高戶型鑑賞▽
原因五，公區設計貼心，入住有面子。
雖然樓盤價格低，但品質不減，入住有面子。
比如小區設置了電梯刷卡入戶。
舉個例子，5樓業主可以在大堂和停車場刷卡到達5樓，而除5樓業主之外，其他人無權通過電梯到達5樓，這在很大程度上保證了業主的安全和隱私。
公共區域，也算是高標準裝修了。
具體來看，一樓大廳，地面是雅士白瓷磚，牆體是雅士白瓷磚剛掛，局部雅士白大理石和木作飾面，頂部是紙面石膏板吊頂。
在公共標準層的地面全部是原有地磚，電梯處牆面是雅士白瓷磚，頂面是紙面石膏板，核心筒過道處牆面是超白鋼化烤漆玻璃。
業主入戶側牆面是部分木作和大面積硅藻泥，過道頂部是紙面石膏板和穿孔吸音鋁板。
平常如果要出門逛街，2站地鐵就能抵達百家湖，無論是金鷹、景楓KINGMO，還是21世紀太陽城，都近在咫尺。而未來，隨著竹山路商業的開發，家門口也是大型商超，很愜意。
據瞭解，目前周邊如東渡國際青年城，二手房成交均價破29000元/㎡，距離3萬/㎡僅一步之遙，而與其同一地段的武夷綠洲商業廣場平層放風價19700元/㎡起，房價倒掛高達至少8000元/㎡。對於年輕剛需來說，何不抓緊時間去現場瞭解一下呢！
當然，最後還是要提醒一下意向網友，買了房之後要記得繼續努力，置換更大的房子，不過考慮到周邊交易頻繁，未來出手也會更容易，其餘就要靠你們的拼搏了！
（樣板房）
為了方便大家瞭解武夷綠洲商業廣場的最新項目信息，包括開盤信息、開盤時間、最新登記信息，我們也開設了購房討論群，感興趣的網友可以加小編WX：huidaren777進入，進群口令：江寧3
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