我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，在海外購房，目前日本和菲律賓投資，哪個更好一些？

回答：日本的房子很長時間不怎麼漲了。人口老齡化，老人政治，很少通脹。新生人口少，沒有接盤買家和貨幣變化。租金還行，租售比應該有5%。

菲律賓島國面積夠大，才有人口總量，才有多個城市聚集，才有城市等級，才有土地價值，才有房地產。菲律賓除了馬尼拉，基本就沒有第二第三第四線城市的分野。而zhengzhi和經濟環境，也沒有領頭羊的態勢，熱帶國家天然劣勢。這種角色，大多時候只能做大國附庸，附庸國房產不保值。

提問：房姐，200-250萬，沒有貸款額度了，也撐不起更多的月供了。有廣州深圳的購房資格。由於資金有限，最多能再加50，是在廣州深圳倒騰，還是去重慶或者哪裡買？如果選廣深，有哪裡推薦？

回答：建議買深圳

深圳是個多山，以點發展成面積的多中心城市龍華，龍崗，光明，坪山都屬於次中心其中龍華位置最好，不但有內在需求，還有福田的外益龍華中心圍繞北站而建設，紅山單價太高，老城區工業廠房，城中村又太多唯有上塘片區，單價適中，同時又兼顧了，地鐵，學區，地王，等各種要素 300左右可以買到次新2房，大部分剛需或則剛改都能上車今年這個片區價格會穩步上漲。

提問：房姐你好。沒有錢如何開始炒房？

回答：沒有錢也可以CF，詳見知識星球內部資料《一分鐘小白變大神——炒房秘籍速成篇》

提問：你好，想問個拆骨法的問題，樓盤的沒在價值，文章中提到不保值的因素有裝修開發商溢價，初房情節，學區，想再問一下保值因素中考慮什麼？在拆分法中基礎盤的價值是指同等區域的價值或者不同板塊之間的價格。比如同區域下挨著的兩個盤，AB戶型通透，裝修不計，A.161平，四房，均價2.6，機動車走地下，電動車可入院，小區物業管理還行，B.143平，三房，人車不分流，機動電動車均可入院，小區物業管理差.區域價格在2.0-2.8之間，用幾個緯度去評價？自己拆的如下。不同區域之間就是基礎盤的差價？想具體問下拆分中的價值因素

回答：怎樣考慮一個二手房的購買價值?

1、價格筍度。相比小區同戶型中樓層的平均價格的折扣率。

2、槓桿率。保證價格筍度9折基礎上，能否做低首付。不管用什麼貸款產品，首付不要多於35%。

3、房子所在區塊成長性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量預期的地塊，一般這樣的板塊有較多空地，多見於近郊。它的決定性因素來自於：產業+通勤，這兩個好的話，未來回報率不會差特別多。

4、租金回報率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上

5、小區品質。主要是看家門外的物業配套，包括外立面、人車分流、綠化、會所泳池等。記住小區室外的部分都是自己不能干預改變的，反而顯得更加重要。

6、戶型裝修。這一塊買得好，可以省很多裝修費用，不佔用啟動資金。1-4投資打法，如果是自住記得加上5、6.

房子的價值因素是什麼？

決定房價本身的，是供求關係，供求的背後，是面積，地段，房齡，品質，配套(學區)等許多因素綜合在一起。但是，新房過10年，也會變舊房；所有的品質，都會被升級取代；物業，可以減緩衰老，到物業本身也容易造成溢價；學區，此一時彼一時，其價格甚至超過房子本身，而我們的目標是「選籌」，不能搞錯重點；品牌開發商，各家自有心頭好，你認我不認，買來萬般好，維權翻臉快，只要你買了，品牌溢價就變現了。只有面積，沒有喜好，沒有折舊，在無限長的的時間裡，面積終究是最堅挺的價值因素，(幾乎)不隨時間流逝，不會貶值。

提問：房姐你好，在你的指導下已經入了首套房，現在每月還貸中。到年底我和老公大概還有50子彈，到時我們是把這50個全部還首套房貸還是再入手第二套？我們是普通工薪階層，單位每月繳住房公積金，入二套擔心首付不夠，也擔心每月二套房貸壓力大！該怎麼破？

回答：好的房產，一定自帶造血功能，後期的月供問題不大。最難得是首付款，當然，首付款也有辦法，只是很多人不願意去想去做而已，所以，成功的往往是少數。

詳見知識星球內部資料《無息貸款方案》《所有渠道融資成本的等級》

提問：房姐，你好！請問重慶恆大中央廣場，90平，毛呸，185萬。這個價可以嗎？地段呢？我們外地的又不能去看房，只好問問你了。謝謝。

回答：恆大中央廣場：江北嘴後花園，位置也不錯，五里店三條輕軌站，旁邊一片恆大商業用地動工已經提上了日程，近期一期旁邊的一塊地規劃為醫療用地，利好頻出；戶型偏大偏向改善，113平米設計成三房單衛，產品種類也比較少，如果是二期的話實地看房距離高架橋的距離噪音，113-127平米戶型價格在16500以內可以入手；小戶型單價2萬，入手價太高。

提問：房姐，新人首問。子彈120，福田華強南工作，二胎6口剛需急盼上車，意向小區靠近小學學校，能滿足上班區域不限，請教新房還是二手？區域樓盤推薦或者給規劃理清思路方向。就是剛需，想買新房，看了龍崗新盤，都不是現房距離遠，首付得1.5左右，月供1.5-1.7，壓力大，二手也不知怎麼選。然後龍崗花語岸，佳兆業桂芳園，可園貌似不錯，如何斟酌。盼復。

回答：你好，從往年的成績看:

福田、南山的成績成績比較穩定，寶中的學校（海旺、海韻）今年有較大進步，光明、龍崗、坪山則沒有亮點，說明生源還是衡量學校水平最重要的指標，房價是衡量生源水平的重要指標；

南山的學校，基本沒有點招，全部是地段生，南二外系、南外系、南實系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不認為全是教學質量的緣故，硬件設施是一部分，主要還是生源以及家長對教育的時間、金錢投入；花大價錢買深實驗的家長，都是各行各業頂尖人物，這群家長，對孩子教育的投資本來就大，換個二線學位，學而思、各大補習班一起上，成績也不會差，很多家長會錯誤的認為，孩子成績好是學校的緣故。

總結：上學，就近原則，過得去就行！孩子成績，最終還是拼實力，拼家長！

搞房地產，因城施策，搞教育，因材施教。

福田好學位兩房太貴，南山買不起，寶安學位一般，羅湖學位房更好一些。不建議買新房，前期的月供只能硬抗，裝修費用也是一筆不小的開支。如果能淘到低於市場價的筍盤，通過高評高貸和一些金融手段可以實現0首付，但是月供對你們來說壓力太大。

布吉由於規劃問題，房價一直漲不起來。追求學區和自住上班方便，最好的方案是買個學區小2居，在附近租個3居自住。子彈120，需要滿足6口人居住，還要有學區。需要適當放棄一些東西，不能既要 又要 也要。

提問：請問美麗的房姐，怎麼洗徵信，都是晚兩天還款，忘記了。

回答：洗徵信方案詳見知識星球內部分享。

提問：房姐你好，想到武漢定居發展，現在有兩個想法和方案，

一個是，用存款50買偏一點別墅，因為喜歡住小院，是個夢想，現住黃石邊邊貸款29三房中，用入住武漢小別墅，過戶成武漢戶口，再奮鬥兩年，或到時賣了現在房，再去投資一套

二個方案是，用50子彈去武漢選個不限購，落戶後再奮鬥，圓別墅夢，不限購房姐建議漢口北武湖地鐵沿線，蔡甸地鐵沿線，不是大開發商的盤以後好出嗎，漢南碧桂園能考慮嗎

回答：遠郊別墅漲幅非常弱，交通不便，武漢一堆N年不漲的遠郊屌絲別墅。一般來說，競爭都是同齡人的競爭，一路堅忍延遲享受，可以讓自己勝過99%的同齡人，每一代人有每一代人的大國紅利，1%的塔尖人群自然獲得社會的獎賞，車房、社會地位不是問題不用焦慮。建議入手漢口北

提問：房姐，你好。我想諮詢一下深圳鹽田區，和亨中心廣場這個小區的一套房子，建築面積37.35平米，總價155萬，這個戶型可以改兩房，算上贈送的6.4平米的陽臺，使用率在百分百。這套房子值得入手嗎？另外，如果這個房子我想ggg，190萬，有資源能做到嗎？武漢破限購，首付45萬左右有什麼推薦的項目嗎，用來投資的，短投，三年左右。

回答：鹽田的和亨中心廣場，買這個樓盤是有前提的，就是兼一定的自住需求。鹽田港區，明年地鐵開通，港區還有待開發土地資源還有增量，加上鹽田近幾年被過分遺忘，港區次新不過三萬多，這三項綜合起來是有補漲空間的，升值潛力很可能比不上西部某些熱點片區，但跑平大盤應該是沒問題的。

鹽田通勤是個大問題，很少有人過去，且區域主要定位是物流港口和旅遊業，可以理解為旅遊度假和養老地產，在鹽田工作勉強可以，投資不要過去了。如果考慮自住，低總價市中心的羅湖其實是更好的選擇。武漢回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：你好，房姐！座標福州，手有子彈180個，福清戶口。想在福州鼓樓區或倉山區買一套房，但被限購，有破限購的方法嗎？另外哪些區域值得入手？

回答：福州破限購方案見知識星球內部分享。

福州如果只是為了落戶推薦福州羅源的濱海新城，單價很低，房子質量類似於大城市。生活 物價 交通 環境一流。如果還要考慮在這邊讀書，建議買鼓樓區的房子，沿著地鐵線淘筍。單純投資角度看，我們不鼓勵買福州，整體價格太貴。未來潛力可能還不如廈門。建議入手一套自住，剩餘子彈買低價生活城市投資。

提問：房姐，能不能預測下10年後的房價？

回答：在衡量房地產漲價中，我們大部分人容易犯的錯誤：用今天的幣值預測未來的房價。

房價能漲到多高呢？通脹不止，房價上漲不止，所以我們在預測未來價格時，通脹是大勢，人口是大勢，需求是大勢，版塊政策型導入是大勢。那就明顯可以看出，未來在有政策利好可能人口有導入，通脹增加升級明顯的地方，房價增長穩定！

提問：最近關注的幾個北京小區，2~3句居，差不多面積，樓層相似，相對於去年同時間，房子都有不同程度的5%~8%左右的跌幅耶，您能分享下你對於最近北京房價的看法嗎

回答：漲跌行情分化嚴重。北京市場的天然情況是：90%的房子比合理價值更貴。

表現的結果是：45%的房子趨跌，45%趨平，10%上漲。

10%看上去很小，但你把幾項基礎的迴避條件加上（學位，遠郊，CEO，熱門貴婦，區域陳獨秀，上車溢價等），能買的大部分都在這個10%以內。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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