按：三土城市筆記的讀友群（進群請先添加三土的微信
tgnf1987，我手動拉入）建立至今已快滿月。看著每天大夥在群裡分享信息、交流觀點，三土覺得很欣慰。同時，為了提高群的知識含量，我們嘗試邀請區域城市、房產投資方面的專家學者與從業人員，來群進行專題講座。今天為第一期，主講人為蘇州樓市通、長期關注蘇嘉兩地發展、擁有豐富房產投資經驗的吳越老師。以下是講座的文字精縮版，文中觀點不代表三土城市筆記。
另外多說一句，由三土城市筆記與吳越老師合作組織的“長三角城市發展新觀察暨三土城市筆記讀友線下活動”，定於6月8日至9日，在蘇州西交利物浦國際會議中心舉行。有意參加的讀友，可以私下加我微信報名。
一、我為什麼更看好長三角
各位群友，很高興能來群裡和大家交流。我們這個群的主題是區域與城市，所以平時大家討論比較熱的話題也是宏觀的區域發展與微觀的城市競爭。
在大的方向上，我和三土有一個共識，即我國經濟正呈現一個南盛北衰的大趨勢。比如說城市的新增人口方面，2018年南方佔到80%，北方只有20%。再看GDP的增長，南方的平均增長率比北方要高出1.6%。
其中的原因有多方面，但在我看來，地理環境是一個至關重要的因素：1、北方水資源匱乏，僅佔全國的20%；2、北方氣候寒冷，不宜居；3、國際大的經濟地理環境。
另外，目前中樞確定的五大國家戰略：京津冀協調發展、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角一體化、一帶一路，從地理位置上看，正好構成一個丁字形發展格局。但對於其中的京津冀部分，我是不太看好的。而一季度的數據也證明，天津、河北經濟的不理想。
跟京津冀相反，目前廣東的經濟發展形勢非常不錯，跟江蘇的總量差距也在逐漸拉開。這主要是深圳跟蘇州的經濟差距在拉開，2018年底，兩者的GDP之差已經達到5000多億。
說起深圳的發展，最初是靠香港，後來上頭給了它一個南方金融中心的位置，使它得以快速崛起。從深圳的發展歷史來看，這是一個聚集人才的地方。各種各樣的人才，不一定都是985、211的，像騰訊、華為這些大公司的老總，也不都是名牌大學畢業的。可見只要是人聚在一起，就會有創造力。深圳過去可看作是香港的一個區，現在反過來，香港成了環深城市，其實就是深圳不斷海納百川、聚集人口的結果。
當然深圳也有它的侷限性，主要是土地太少，基本已經開發完了。我去年去深圳出差時發現，深圳很多大型建築在不斷地往上生長，因此還能繼續容納新增人口，經濟活力也還能保持很長時間。但是從長遠看，我更看好長三角。
就土地面積來說，粵港澳大灣區是5.6萬平方公里，而長三角城市群約21萬平方公里，是前者的4倍。另外，人口、高校數量等方面，長三角也是略勝一籌。最重要的是，長三角擁有一條珠江完全不能比的長江。
長江具有內海的性質，當年國民政府海軍有兩支艦隊，一支佈置在沿海，另一支就佈置在長江。所以有人說，長江抵得上十幾條鐵路，而且水運的運費大概只有鐵路運輸的五分之一，公路運輸的十分之一。未來，在長江河道的疏浚、碼頭的建設方面，還有很多工作可以做。
大家知道，目前中國主要有三個城市群：珠三角、長三角和京津冀。但是呢，從趨勢來看，長江經濟帶上有兩個城市群，未來有可能會超過京津冀。一個的成渝城市群，另一個是長江中游城市群，它主要分為三大塊——大武漢，長株潭和昌九。從目前的各種統計來看，這兩個城市群未來有可能對京津冀發起挑戰（注：關於成渝都市圈與京津冀的優劣，三土曾在《關於雄（容）安的幾點碎碎念》一文中有過詳細比較）。
當然，站在國家全局的高度，區域和城市群之間的競爭、分工，是有益於整體經濟版圖的平衡與互動的。比如位於長江中上游的成渝城市群和武長南城市群的崛起，將能夠進一步促進位於下游的長三角的發展，這也是我長期看好長三角的另一個理由——擁有友軍。
二、選城市比選地段更重要
比較完長三角與京津冀、珠三角，現在我們來具體聊聊長三角的細節。其實長三角是一個整體的稱呼，這個城市群內部還可分為幾個都市圈。這中間最核心的當然是上海都市圈，除了這個核心，另外有望躋身國內較一流都市圈的還有四個：杭州都市圈、南京都市圈、蘇錫常都市圈和寧波都市圈。
另外，最近這兩年，安徽在吸引人才和落戶方面採取了一些比較前瞻性的動作，成效顯著。所以現在合肥都市圈也在崛起，今後會發展到怎麼樣，很值得關注。
但無論如何，滬蘇嘉仍然是長三角的核心，而且這個核心的一體化進程正在加速。據我所知，位於三地交界處的長三角一體化示範先行區目前已經在實質性推進了，如果試點成功的話，未來可能會進一步擴大。這也是為什麼，儘管群裡對蘇州的前途有一些不同看法，但我始終看好蘇州的原因。
講起蘇州，人們經常是蘇錫常並稱，但仔細觀察會發現，三地依照與上海的距離，GDP呈現階梯狀排布。這其實也在印證我前面的觀點，就是一國之內一個區域的增長也好，城市的發展也罷，地理環境是一個至關重要的變量因素。畢竟現在的環境下，資本和人才的流動非常容易。如果區域本身不行，即便你是人才，待在這個地方也難有作為，你只能出來。
之前有人說東北沒有企業家，可想一想，王健林不是嗎？當然有人說他已經不是東北人了，他是事業在北京，沒錯，但反過來這又說明什麼呢？說明制約企業發展的不是人，也不完全是制度，而是這個地方的氣候和地理環境。
很多人喜歡爭論某地的人的性格如何，修養如何，制度怎樣？在我看來都沒有抓住重點。事實上，一國之內製度都是差不多的，很多經驗做法都可以複製與嘗試，但人是流動的。比如深圳，最初大概只有30萬人，其中1萬市民，其餘都是農民，你說深圳有人才嗎？但深圳為什麼能起來，靠的就是它優越的地理區位：一來靠海，一來靠香港。
再比如蘇州和嘉興。經常聽到許多嘉興的朋友抱怨，嘉興這個地方很多官員都是來鍍金的，城市發展受到省裡的限制，比如修個通往上海的高速公路，都比蘇州晚了好幾年云云。這些情況的確存在，但我認為都是次要的，關鍵還是地理區位。至於官員的能力、發展的模式，那都是可以轉變的。像蘇南模式，最初是鄉鎮企業，都來轉變為外資企業，這些東西都可以轉，但地理原因是無法改變的。
蘇州的經濟發展表現之所以大幅領先嘉興，主要得益於太湖的水資源，尤其是長江。蘇州處於長江經濟帶龍脖子的位置，而長江又具有內海性質，海運及國際貿易方便。有人說嘉興也靠海，但杭州灣那個地方風浪太大，港口也不深，所以嘉興港的吞吐量遠遠不及蘇州港。
另外還有一點，就是蘇州主城靠上海比嘉興主城靠上海近一點，所以蘇州歷史上一直髮展的不錯。事實上，在太平天國之前，蘇州和北京、武漢、揚州一道，並列為當時中國的一線城市。至於上海、天津的崛起，那是晚清以後的事情了。其中的原因，我們都可以從地理的角度來分析。
李嘉誠曾經講過，買房就三點，地段，地段，還是地段！這個話是對的，但有一點需要注意，李嘉誠身處香港，在城市選擇上他得挑，只能研究地段。而我們身處內地，即便是長三角也有那麼多城市。所以在考慮地段這個微觀要素前，我們得先研究確定城市這個中觀要素。
三土有個說法我完全贊同，投資房產就是投資一個城市的股票。有的城市是短跑，房價衝一陣就會落了；而有的城市，則可能一直長盈30年甚至50年。可見，選城市比選地段更重要。
三、蘇州園區房價十年漲十倍的背後
說完區域與城市，最後我們來聊聊城市內部板塊的選擇。我還是以蘇州為例，目前發展最好的板塊是園區，這一點從房價中也可以看出，未來大概率依然是園區。而我自己，現在就居住在蘇州工業園區的獨墅湖高教區。
這個高教區大約有十幾平方公里，我記得是2004年左右開始規劃開發，到2007年的時候，推出第一批商品房。當時這個地方還是農村，從蘇州老城區姑蘇區開車過來需要十幾分鍾，有大約二三十公里遠。所以剛開始賣房子的時候，雖然價格很低，只有4千左右，而且還有優惠，但很多人都不買，因為嫌位置太偏了。
結果從2007年到現在，也就不過十一二年的功夫，整個高教片區已經建設得非常成熟了，像西交利物浦大學、蘇州大學等高校、蘇州報業集團以及華為、微軟等公司，都紛紛進來了。房價也從最初的4000多元漲到了現在的四五萬，應該說這個漲幅放在全國都算是比較快的。
我們具體觀察園區房價的上漲波段，16年漲完之後，17年到18年上半年停了一下，從18年上半年開始到現在又漲30%。而且最近幾乎是一天一個價，漲幅非常驚人。可以說，投資園區這類板塊的房產，從2007年到現在，無論你什麼時候進場，我覺得基本都是成功的。如果你相對專業一點，能夠踩準波段的節奏，在小陽春將起未起的時候進場，那收益絕對是暴擊的。
以上房價數據來自米宅
至於說這一輪園區房價的上漲會持續到什麼時候，最終能漲到什麼價位，這個沒法預測，但上漲本身是具有確定性的。這裡面一個很重要的推動力是不斷湧入園區的各類高端人群。
以前來園區人口以務工者為多，這些人手頭最多有個二三十萬。而現在園區吸引的人才主要集中在高校、科研單位、報業集團和三甲醫院等地，這些人帶來的是人均上百萬的資金量，所以完全能承受幾百萬一套房子的首付，這對園區樓市是一個很大的支撐。
事實上，不只是蘇州工業園區，在長三角地區，特別是蘇錫常、杭嘉湖甬紹這一帶的許多新區開發區，我都是看好它們的發展前景的。因為人口總的流動方向是由北往南，由西向東，呈現孔雀東南飛規律的。長三角地處南方，東面又靠海，非常宜居，其重點開發的新區開發區，未來成功的概率是非常大的，不太可能出現北方的那種鬼城。
最後說一個買房的具體操作技巧，我發現，小戶型的房產雖然容易脫手，但大戶型的房產往往賺得更多。
為什麼呢？因為人一開始置業的時候往往積蓄不多，所以只能買小戶型，這時候對價格總是比較敏感。等過了幾年甚至十幾年後，這些人有錢了，便會想著賣掉小戶型，置換為改善型的大面積房產。所以雖然小戶型一開始受追捧，但資金最終還是沉澱到大戶型裡。
因此我也建議大家，趁著房價上漲期，賣出手上的小戶型房產，等到樓市進入穩定期後，再置換成大戶型。過去十多年，我基本上就是這麼操作的，不敢說每次都暴擊，但總體上還是比較成功的。
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