知己者莫若己。
2019年初，中南建設發佈公告，顯示控股股東中南城投已完成增持計劃，累計增持608.7 萬股，佔總股本0.16%，增持金額3290.5 萬元，均價為5.41 元。
一般來說，大股東增持是最能彰顯公司發展信心的舉措之一。
在趨於固化的規模房企行列中，中南建設可能是最具雄心的房企之一。它的夢想是希望在未來三到五年內能夠達到TOP15的水平，進入第一陣營當中。
此前，中南建設發佈的《2018年股票期權激勵計劃》草案，承諾了2018-2020年歸母淨利潤較2017年的增速分別不低於240%、560%和1060%業績。這意味著中南建設要在3年增長超11倍。
我們注意到，隨著行業天花板日漸臨近，房地產粗放增長的時代即將成為歷史，依靠慣性搭行業或者說時代的“順風車”大概率無法可持續。
比如萬科在2018年年報中毫不忌諱地說：是的，這就是一個白銀時代。
在行業整體增速面臨下行壓力的大環境下，中南建設卻對自己的目標並表現出必勝的信心。
那麼中南建設的底氣又從何而來呢？ 中南建設近日發佈的2018年報給出了答案。
一、銷售和盈利大幅提升
從2018年年報來看，這是史上最好的中南建設，沒有之一。
報告期內，中南建設實現銷售1466.1億元，邁入千億房企陣營，在克爾瑞銷售排名中位列18名。銷售額同比增速達到52.2%，遠高於行業平均水平。
2018年的樓市如同過山車，冷-熱-冷不斷交替，能在較大基數上完成高速增長並不容易。與之作為對比的是，TOP100房企全年銷售同比增速為35%。頭部房企的增速更慢，例如萬科和恆大，2018年銷售額同比增速分別為14.5%和10%。
這也是中南建設連續第二年進入top20。
中南建設此前在高速發展的過程中，盈利不匹配的現象一度被放到外界觀察的放大鏡下。2018年，公司在銷售金額穩步前進的同時，盈利能力得到修復。
年報顯示，2018年的歸母淨利潤增長率超過219%，在行業整體銷售放緩的大環境之下逆勢而上。
無論是和頭部房企或是同規模房企的同比增長來看，中南建設可謂一枝獨秀。
事實上，近三年來，公司的淨利潤高速增長，勢頭強勁。
這背後一個原因是，引入職業經理人團隊後，公司經營由原先的大盤開發模式，轉化為小盤深耕戰略，有效提升了管控質量，降低了整體的費用率。
截至2018 年末，公司銷售口徑下的管理費用率和銷售費用率分別由15 年的6.49%和2.34%下滑到18年末的1.63%和0.66%，改善較為明顯。
在拿地端，公司認真執行淨利率大於10%的考核標準，進一步保障利潤率。
此外，受益於三四線城市的價格提升，中南建設的銷售均價從15 年的9400 元/平米左右提升到18 年的約1.28萬元/平米。隨著16、17 年銷售的高毛利項目進入結算期，預計公司的利潤率將得到大幅改善。
高速發展的事實使公司當前戰略方針得以驗證，為未來發展指明方向。
按照現在的發展速度，中南建設在2019年完全具備衝擊2000億銷售的能力。而且隨著盈利能力不斷提高，公司將進入質與量齊頭並進的發展進程中。
二、銷售和盈利大幅提升
在房企的擴張過程中，負債率提高是難以避免的事情，現在的行業龍頭碧桂園、恆大甚至是萬科當年也曾經走過高槓杆的路。處於擴張期的房企，普遍負債率會處於較高的水平，在衝規模階段過去之後，再一步步降低。
規模房企資產負債率指標：
資料來源：Wind，國泰君安證券研究
規模房企剔除預收賬款的資產負債率指標：
資料來源：Wind，國泰君安證券研究
規模房企淨負債率指標 ：
資料來源：Wind，國泰君安證券研究
根據國泰君安證券研究的統計，目前，大型房企（銷售規模2000億以上）的三大槓桿指標從2016年開始都處於下行區間，大型房企基本已跨過靠加槓桿追求“規模”的階段。
而包括中南建設在內的中型房企（規模在1000億至2000億區間）的槓桿還在繼續走高。中南建設為了儲備更長期的競爭力，所以選擇了適度的槓桿，也出於自身發展階段的必由之路。
即便是穩健著稱的萬科，在其銷售收入增長最為迅速的2009-2011年，其資產負債率也由67.0%上升至77.1%。
在A股的房企中，中南建設的預收賬款規模位居第四，僅次於綠地保利和華夏幸福，這說明公司有大量的可轉換收入，利潤釋放能力巨大。
根據財報來看，2018年公司的資產負債率為91.69%，如果單純從數字來看，中南建設的高負債非常顯眼。但要注意的是，中南建設的預收賬款由2017年底的684.3億元，上升到2018年末的1101.2億元，剔除預收賬款之後，中南建設的資產負債率僅 44.97%，同比下降 6.16 個百分點。
從反映房企真實負債水平的有息貸款上來看，截止2018年，公司的有息負債規模僅為579.4億元，在同等規模的房企中處於最低的行列，其中，短期借款和一年內到期的流動負債規模僅180.1億元，佔比僅為31.09%。
受益於公司良好的銷售回款，中南建設年末持有的貨幣資金高達204.2億元，相對2017年末增加43%。貨幣資產充足，足以覆蓋短期有息負債。
而公司的現金流狀況也很健康，中南建設經營活動產生的現金流量淨額實現轉正，達到194.3億元。公司全年經營性現金流入971.45億元，是全部有息負債的1.7倍。
在同等規模的房企中，中南建設的經營性現金流量排名第二，僅次於陽光城，好過銷售規模排在自己之前和之後的絕大部分房企。
如此來看，看起來嚇人的高槓杆並沒有那麼可怕，完全在可控範圍之內。
三、量大質優的土儲佈局
與2015年、2016年“高總價、高單價、高溢價率”地塊頻出的“盛況”截然不同，“更加審慎、迴歸理性”是房企2018年拿地的真實寫照。
從中指土地數據庫對全國300個重點城市的監測數據來看，2018年1-12月流拍住宅用地已超700宗。而克而瑞數據也指出，2018年銷售額排名前100房企的拿地總貨值較2017年下降13%。
2018年，房企的謹慎態度不僅體現在拿地金額和麵積上，在銷售降溫的大環境下，房企也更加重視其投資項目的所在區域及城市等級。
中南建設在土儲佈局方面的前瞻性及合理性的優勢進一步顯現，也給公司未來的可持續發展奠定了良好基礎，提供了想象空間。
從數量上看，截止2018年12月底，中南建設共有303個項目，在建開發項目規劃建築面積合計2807萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計1518萬平方米。
2018年公司拿地面積合計1600萬平方米左右；拿地金額690億元，同比增長10%；可售貨值滿足三年左右水平。
坐擁快速增長的銷售和豐厚的結算資源，同時手握量大質優土地儲備，拿地亦積極，公司正處於業績釋放進行時。再考慮財務狀況的優化和運營管理效率的提升，內外兼修之下，推動中南建設長期發展的“動力引擎”已然造就。
展望未來，中南建設的藍圖已經徐徐鋪開。在地產下半場來臨之際，邁入千億的中南建設，能否在頭部陣營中“攪動一池春水”，值得期待。
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