買賣二手房時，維修資金由誰支付？維修資金在什麼情況下可以申請使用？業主是否可以不交存維修資金？
這些問題，東莞擬將出臺的《東莞市住宅專項維修資金管理辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）都會有答覆！
今天上午，東莞市住建局發佈通知表示，《東莞市住宅專項維修資金管理辦法》於2014年8月31日頒佈實施至今已逾四年，將於2019年8月到期。隨著維修資金繳存規模的快速增長、使用範圍和數量的逐步增加，針對維修資金管理中遇到的各種問題，擬訂了《東莞市住宅專項維修資金管理辦法（徵求意見稿）》，向社會大眾徵求意見！
01
交存標準：住宅40元/㎡，非住宅50元/㎡
《辦法》提出，在1998年10月1日至2003年8月31日期間取得商品房預售許可證的商品房，其首期維修資金由建設單位負責交存；在上述期間以外取得商品房預售許可證的商品房，其維修資金由業主負責交存。維修資金的交存標準按建築面積計算，其中住宅40元/平方米、非住宅50元/平方米。
此外，屬於出售公有住房的，其首期維修資金由業主和售房單位共同負責交存。業主按照所擁有物業的建築面積交存，每平方米建築面積交存維修資金的數額為當時本市房改成本價的2%；售房單位按照多層（7層以下）住宅不低於售房款的20%、高層（7層以上〈含〉）住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取。
02
交存規定：不交維修資金或不能收樓
《辦法》介紹，在業主大會成立前，或者業主大會成立後未要求劃轉維修資金的，維修資金由維修資金中心代管。維修資金交存主體應當在辦理不動產登記證、變更登記、轉移登記、合同備案手續等業務前，足額交存維修資金。
在《辦法》實施之日起取得房屋預售許可證（現售備案證）的建設單位，應當按照下列規定為買受人代交首期維修資金，以預售方式銷售的，在申請核發商品房預售許可證前，按照預售房屋報建面積代交首期維修資金。以現樓方式銷售的，在申請核發商品房現售備案證前，按照房屋的實測面積代交首期維修資金。新出售公有住房的，公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將維修資金存入專戶管理銀行的專用賬戶。
建設單位銷售房屋時，應當憑專戶管理銀行出具的已代交首期維修資金憑證，向買受人收回已代交的首期維修資金。房屋購買人未按照本辦法交存首期物維修資金的，建設單位不得將房屋交付購買人。
03
過戶要求：買二手房需向原業主支付維修資金餘額
《辦法》還提出，維修資金使用後，業主分戶賬內維修資金的餘額不足首期交存數額30%的，應當續交至首期標準。
因房屋轉讓等原因，引起業主變更的，已足額交存維修資金的，該物業分戶賬中結餘的維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶，維修資金戶名不作更改；原業主交存的維修資金的餘額，由受讓人向原業主支付，雙方另有約定的以約定為準。
未交存維修資金或分戶賬中結餘的維修資金不足首期交存金額，且買賣雙方在物業轉讓合同中未約定維修資金交存主體，但已辦結過戶手續的，由新業主負責交存；未辦結過戶手續的，由舊業主負責交存。
04
使用方法：公共設施維修和更新，由相關業主共同分攤
《辦法》提出，住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照規定分攤。包括住宅共用部位、共用設施設備涉及整個物業區域的、涉及單幢或單層物業的，該幢或該層全體業主為相關業主。商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存維修資金的比例分攤；其中應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
05
提醒：保修期內維修不得使用維修資金
《辦法》還提出，不能使用維修資金的幾種情況：
保修期內應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
06
如何申請：需三分之二以上業主同意
維修資金如何申請使用？《辦法》規定，由物業服務企業根據維修和更新改造項目制定《維修和更新、改造方案》，同時應當經維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主（以下簡稱“雙2/3業主”）同意，並在小區顯著位置公示。
使用方案中維修和更新、改造項目的費用預算總額在8萬元以上（含8萬元）的，應當實行審價，但維修資金籌集和使用規約另有約定的從其約定，以及經物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意不審價的除外。
07
特殊情況：應急情況下也可申請使用
另外，發生以下可能危及房屋安全及業主生命財產安全的情形，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，物業服務企業或業主委員會可以按應急維修程序的規定支取並使用住宅專項維修資金。
包括電梯故障；消防設施故障；屋面、外牆滲漏，可能發生危及人身財產安全的緊急情況；樓體外立面存在脫落危險；產權未移交供水公司的二次供水水泵、配套供水管道等公共供水設施出現損壞、堵塞、爆裂和更換的；排水設施堵塞、爆裂；未移交供電部門的供電設施（包括配電櫃、變壓器等）損壞，可能發生危及人身財產安全的緊急的情況；其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況等。涉事主管部門出具證明的。
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