昨天，同策發佈了合肥上週房地產市場週報，其中商品房新開盤數據中，大多僅去化2~3成，合肥的樓市正在橫盤，分化意味十分明顯。
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合肥上週6家開盤，4家去化2~3成
合肥樓市經歷了3月份的小陽春後，目前的走勢放緩，沒有過熱，但也沒有走涼，符合一種概念中的平穩運行。實際的情況呢？
以同策發佈的上週合肥商品房新開盤數據為例：
1、6家樓盤開盤，除了一個賣了8成，一個賣了6成，其餘的去化都很差。比如表中的蜀山區1.71萬/㎡盤，去化8成已經是當下尚佳的成績了，說明這個價格已經成了區域內的搶手貨。
2、長豐1.4萬/㎡盤，考慮到區域內的樓盤數量眾多，競爭力大，大家都會貨比三家。此外，這一片樓盤的購房者主要為地緣性客戶，有需求的群體基數相對有限。過於寅吃卯糧，很容易造成青黃不接。
值得一提的是，剛剛發佈的8號線視頻令長豐很興奮，對於周邊有意向置業的群體可能會有一定促進作用。當然各家樓盤也會不遺餘力的以此為賣點，就看誰能在這一波利好刺激下，抓取儘可能多的蛋糕。
3、表格中，包河去化6成的這一樓盤，應當說在包河一眾的2萬+樓盤中還是取得了較為不錯的成績。當然，該盤的備案價出來時確實令人有些意外。
因為開始的放風價是1.85萬/㎡，坊間有傳聞說是合作開發的兩個開發商的博弈，具體什麼原因不得而知。不過，1.85萬/㎡的放風價確實令不少人心動，從而早早的認籌上車。
不過，即使首開打折，實際成交1.94萬/㎡，相信還是令不少人望而卻步了。1.94萬/㎡，為啥不去濱湖、高新挑呢？其中也可能有不少買房人，因為不瞭解市場行情，在置業顧問的勸說以及打折優惠刺激下，也就鬆口了。
可以看這個盤下次的加推結果，也許就會很真實了。
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濱湖金鵬放風1.9萬/㎡，試探市場尺度
金鵬壹品天成剛剛爆出了價格：高層1.95萬/㎡，洋房標準層2.4~2.5萬/㎡，全毛坯。
金鵬走了一個小火慢燉的路數，因為早期有風聲說，該開發商首進濱湖，要作為代表性項目進行打造。可能便採取了這麼穩定的市場節奏。
從早前洩露出的一張戶型圖，引得業界驚歎，到最近高層、洋房的戶型圖曝光，依然令人驚喜，金鵬這個項目在一點點撬動市場、撬動買房人的慾望。
另外，有旁邊的項目榮盛打頭陣，加上最近合肥不時爆發的因為精裝修維權事件，使得其對市場的風向又有了一層理解。因為金鵬此前有傳言說高層做精裝，洋房毛坯，模稜兩可，但現在似乎確認了毛坯。
而且在某種程度上，金鵬也在試探其放風價在市場的認可度。
一個樓盤的市場接受程度是很多維度的因素綜合而成，開發商在判定市場時節奏很重要，也要把握準目標的定位。
就比如濱湖的另一個樓盤紫郡府，2.9萬/㎡的備案價，妥妥的改善盤，但首開卻賣的非常好，其實想想也不意外。
紫郡府的點位是城市中的改善人群（非終極改善），全精裝房源，標準、檔次高，樣板間打造的很精緻，看房也有很嚴格的秩序要求，各方面的服務十分周到，對於注重生活品質和高規格體驗的人群，無可指摘。
另外，該項目在與周邊同產品類型的比較中，價格、品牌、裝修相對具有優勢，普通的剛需買房，裝修成本、價格孜孜必較，因為確實一點點都是錢，能省就省。
改善群體會花大量的時間來往於裝修市場嗎？ 可能有，但應該不多。那麼只要裝修的質量確實可靠，交給裝修公司與開發商的區別也就不那麼大了。
項目本身的區位優勢不用多說。前面有提到，紫郡府定位的改善客群中，非終極改善人群，其實從戶型可以看出，115㎡和135㎡。舉個例子，某組客戶看過紫郡府135㎡戶型後，直言太小了，因為他原本住的就是更大戶型的房子，有兩個小孩，家裡還有老人，成員多，即使是135㎡也很難滿足。
本站曾親歷紫郡府首開現場，發現有不少年輕人參與，家裡有錢，首付父母幫出，還貸壓力也不大。那麼綜合而言，紫郡府各方面都做的不錯，性價比也很高，一拍即合。
3
合肥4月二手房帶看回落，市場心態趨穩
樓市發展週期至少5年
合肥樓市目前走入了一個似乎各方面相對均衡的境況，好樓盤自然不愁賣，加號頭費也有。賣的不好的，一點一點的去化，優惠、打折的法寶還得祭出來。整體上，合肥的房價漲幅也能控制在適宜的空間，不會在漲幅榜上出頭。
不過實際的情況，如人飲水，冷暖自知。新房備案價都往高了備，均價數據似乎還可以，但以地下室拉低均價的樓盤不勝枚舉。
而合肥的二手房在經歷3月的小陽春後，
4月份帶看量稍稍回落，二手房的重倉區濱湖，投資客的日子還是有些嚴峻。一方面是新房市場吸引了太多客群注意，另一方面，不少二手房在此前的小陽春中趁勢漲價，不太理智，買房人不大買賬。也能比較明顯的反映出當前市場心態趨於平穩。今後房價會怎樣變化呢？最近，地產專家盧俊的文章《認真說，房價上漲的理由，變了》，其實能提供很多有益的見解。
他談到了今後城市群的大規劃對房價的影響，而合肥顯而易見就是長三角一體化什麼時候落地。
“
理想城市發展路徑應是：規劃落地→帶來產業發展→產業產生有錢人→樓市因需求旺盛而發展→正向循環。
過去城市的發展模式是：規劃利好先行→房價透支→用戶因房有錢→產業發展不起來→惡性循環。
”
合肥一度差點陷入了上面第二個模式中，目前指望調控拉回正軌，但因為城市的建設發展、財政需求，不可能完全壓制房地產的發展，有些帶著鐐銬跳舞的意味。
今後，
樓市發展的時間週期會被拉長，至少以5年為週期。這會剝離大量想賺快錢的投資客，對於買房人畢竟有一定利好。買房人在樓市發展中，心理也會漸漸的產生變化，區域門檻價格接受度會漸漸抬升。當然，大家共同心理的價位尺度，一時間還比較頑固，比如濱湖金融1.8~1.9萬/㎡，高新1.7~1.8萬/㎡，很微妙，買了不算太賺，但不虧，投資沒門，剛剛好~
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