文／克而瑞研究中心
內容提要>>>
►4月業績規模與上月基本持平
►規模房企拿地速度加快
► 新增融資額環比下降15.1%
►房企營銷折扣力度不高
► 祝九勝辭任綠景中國非執董
►招商物業借道中航善達上市
01
合約銷售
4月業績規模與上月基本持平
核心觀點
2019年4月，中國房地產行業整體較為平穩，市場銷售較3月有所降溫。但在各城市“小陽春”有所褪色的情況下，百強房企的業績表現一定程度上還是延續了3月的回暖，TOP100房企單月業績規模較去年同期增長16.6%。從1-4月整體的業績表現來看，權益口徑下，百強房企2019年至今的累計銷售規模同比微增3.6%，增速回正。單月環比來看，百強房企4月單月的整體銷售規模與3月基本持平。
從企業表現來看，雖然2019年4月市場表現較3月有所降溫，但TOP100房企特別是規模上市房企的銷售走勢強於行業整體，不乏一些房企表現較為突出。其中，保利置業、正榮單月環比增速較高，均超過了50%。金科4月單月實現銷售金額183.7億元，較3月環比增長39.2%。從2019年至今的累計業績表現來看，在39家典型上市房企中有35家房企銷售規模同比增長，近半數房企同比增速高於30%。
從2017年至2019年同期各規模房企數量變動的情況來看，2019年1-4月5家房企超千億，業績規模在500-1000億元之間的房企有10家，500億元以上規模房企的數量較前兩年有明顯提升。其中，碧桂園2019年1-4月累計全口徑銷售金額達到2370.4億元，自2017年4月以來連續第三年在三家龍頭房企中率先突破2000億元。同時，截止4月末百強房企中有近7成房企的全口徑銷售金額已破百億，行業競爭格局加劇。
02
企 業 拿 地
本月規模房企拿地速度加快
核心觀點
從2019年4月31家典型房企月均新增建面來看，大多數房企在土地投資表現較為積極，31家典型房企中有8家高於去年平均拿地水平，相比上個月增加了3家。本月31家典型房企新增總建面達5394萬平，相比上月上升45%，總的新增土地成交總價為2811億元，環比增長54%，其中本月有拿地的房企中，新增土儲建面環比上漲的企業超6成。
從企業表現來看，本月規模房企拿地態度相對持積極，31家典型房企中拿地超200萬平的房企有10家，相比上月增加7家。碧桂園本月拿地規模達843萬平，居31家之首，這主要是因為本月公司在太原、阜陽、鄭州、南充、淮北等地獲取大量的土儲資源。於4月24日，碧桂園聯合旭輝集團、平安不動產以及凰泰地產以48.5億元摘得太原市尖草坪區三給片區SP-1919至SP-1928共10宗地塊，新增建面約253萬平。
而從新增拿地城市分佈來看，本月31家典型房企的主要投資佈局方向仍集中在強二線城市及熱點三四線城市，新增建面佔比分別為55%、44% ，其中太原、武漢、西安、合肥、重慶等強二線城市與馬鞍山、阜陽、宿州、溫州、寶雞等熱點三四線新增土地總量都不小。從區域分佈來看，本月31家典型房企在中西部、長三角區域拿地總量較大，其中，中西部新增拿地建面佔比達38%，仍居首位，其次長三角區域佔比為36%，緊追其後。
03
企 業 融 資
4月房企新增融資額環比下降15.1%
核心觀點
融資總量：本月85家典型房企的融資總額為1045.9億元，環比下降15.1%，同比下降26.0%。雖然4月融資環比和同比都出現了些許的下降，但整體來看，4月房企融資環境延續2018年11月份以來的氣氛，房企融資活動較活躍。具體的融資方式來看，境外債權融資額552.8億元，環比上升28.6%，佔比也環比上升18個百分點至52.9%，主要由於中國恆大本月發行了6筆共計30億美元的境外優先票據，從而結構性的拉高了境外債權融資的發行量。境內債權融資額397.3億元，環比下降43.1%。
融資成本：2019年截至4月房企新增債券類1融資成本7.12%，較2018年全年上升0.80個百分點。其中，境外債券融資成本達8.06%，較於2018年全年增長1.01個百分點。單月來看，4月單月融資成本8.23%，環比上升2.20個百分點；其中境外債券融資成本9.05%，較於3月上升2.18個百分點，主要由於本月恆大發行了6筆共計30億美元的境外優先票據，利率為9.50%-10.50%之間，結構性的拉高了境外發債的成本，與此同時，一些發行成本歷來較高的企業如當代置業等，本月也選擇境外發債，也是本月成本上升的主要原因，不過整體來看，房企於4月發行的債券成本較於前幾月有降低的趨勢。
企業表現：2019年4月，融資總量最高的企業為中國恆大，融資總量201.9億元，主要是於4月8日及4月15日共發行了6筆境外優先票據，募集金額共計30億美元，同時恆大於4月10日獲批發行200億元（含200億元）公司債，本次申請發行的債權年限不超過7年，採用無擔保債券形式發行；此外越秀地產、融信中國、時代中國控股於4月均進行了增發配股。
2019年1-4月TOP10房企融資同比增加17.7%，也是平均融資額最多的一個梯隊；前4月融資成本最高的為TOP51+的企業，達7.27%，較2018年增長1.34個百分點，主要由於當代置業、景瑞控股等企業2019年融資成本持續維持10%以上，且融資額較大。
04
營 銷 策 略
房企營銷折扣力度不高
核心觀點
本月房企營銷活動增多，但折扣力度依舊有限。相對於老帶新或特價房，本月營銷多以新開盤及加推時的直接折扣為主。從折扣幅度來看，依舊延續上月較低折扣態勢，折扣大多處在95折至99折之間。
營銷活動方面，除了恆大延續“全員營銷月”，所有在售住宅項目參與之外，本月還是以城市範圍內的樓盤聯動為主，且基本無實質性折扣，均以贈禮暖場活動造勢。另外標杆房企以發佈會形式為項目宣傳，如世茂為杭州、南京天譽系入市做鋪墊，旭輝的第六代產品升級發佈會等。
四月房企銷售規模較三月有所下降，從營銷的角度來看，企業將會延續之前營銷策略，加快銷售節奏加緊出貨，擴大營銷範圍，但折扣力度依舊有限。
05
人 事 變 動
祝九勝辭任綠景中國非執董
核心觀點
從108家監測企業的人事變動情況來看，整個四月的房企人事變動局面平緩，數量和頻率上都有所下降，變動企業數量減少。整體數據較上月環比有所減少，整體人事格局較穩定。
4月8日，綠景（中國）地產投資有限公司發佈一則人事變動公告。自2019年4月8日起，祝九勝因需要投放更多時間於其他業務，辭任公司獨立非執行董事、審核委員會主席、提名委員會及薪酬委員會各自成員；公司獨立非執行董事胡競英獲委任為審核委員會主席；莫凡獲委任為公司獨立非執行董事、審核委員會、提名委員會及薪酬委員會各自成員。公告中披露，莫凡於財務融資方面擁有超過12年經驗，現時為萬科企業股份有限公司的境外資金業務首席合夥人。
4月29日，泰禾集團股份有限公司發佈公告，該公司副總經理張晉元書因個人原因，申請辭去泰禾副總經理職務及其他所任職務，辭職後將不再泰禾擔任任何職務。張晉元於2016年加入公司，擔任公司副總經理職務，其在2011年加入萬科，2014年初成為萬科成都公司一把手，期間將成都萬科帶入當地房地產業前三甲。2015年年中出任華夏幸福地產集團副總裁，2016年中辭任後加入泰禾。有媒體消息稱，離任泰禾之後，張晉元將以創業身份加盟天潤置地，任總裁一職。
06
戰 略 動 態
招商物業借道中航善達上市
核心觀點
本月房企戰略動態較為頻繁同時比較集中，房企間合作動態相對前幾月增加。產業地產、特色小鎮、長租公寓、物業管理等業務仍是企業戰略動態熱點方向 ，其中房企背景大型物業管理資本運作力度加大，招商物業借道中航善達上市，保利通過物業分拆港交所上市議案。
從四月房企動態來看，房企間合作頻繁。四月房企合作動態相對前幾月增加，尤其在房企間合作方面，金科集團與大發地產簽訂合作協議，上坤地產牽手弘陽地產謀求合作均值得關注。另外，近年多家房企都在大力發展智慧地產，與騰訊合作發展智慧地產可以明顯彌補中糧在技術研發方面的不足。
規模房企加速拆分物業上市步伐。從本月房地產企業動態來看，兩家大型物業管理公司的資本運作最值得關注，自2018年物業上市潮以來已有多家規模房企拆分物業管理公司上市，物業管理進入高速發展時代，此次保利物業從新三板退市不久，拆分物業港交所上市議案隨即獲得通過，招商蛇口借道中航善達物業上市表明房企拆分上市藉助資本力量加速發展力度仍在持續增加。
本文摘自《2019年4月中國房地產企業簡報》
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