近日，天津綠色屏障區的大規劃終於亮相了，也就是說到2035年的“具體操作”算是靴子落地了。
“綠色生態屏障區”聽起來像是一個“種樹計劃”，但背後卻透露了一些板塊未來的發展方向。
有的板塊或將因此“受挫”，有的板塊或將迎來新的機遇。
Part.1
什麼是綠色屏障區？
天津市對中心城區與濱海新區之間700多平方公里的區域進行規劃管控，核心點就是控制土地開發規模。
為什麼要管控？
因為片區發展出現了問題，比如生態廊道被破壞、開發建設太快，土地利用粗放、整體呈碎片化狀態……
必須要控制這種無序“攤大餅”的趨勢，將發展聚焦到雙城的核心區。
綠色屏障區涉及濱海新區、東麗區、津南區、西青區、寧河區5個行政區。
其中，津南區87%的行政轄區都被劃入生態屏障區，佔比最大。
Part.2
怎麼管控？
中心城區和濱海新區之間700多平方公里的屏障區，被分為三個級別的管控區。
❖ 三級管控區： 主要包括海河教育園、鹹水沽、軍糧城北部、開發區西區、濱海高新區、空港、東麗湖西部。
三級管控區是佔比最少的，約19%，這些是現在開發建設比較成熟、已經有“輪廓”的板塊，以後重點以內涵式發展為主，主要突出綠色提升。
❖ 二級管控區： 主要包括王穩莊、天嘉湖、八里臺、小站、北閘口、官港、葛沽、濱海重機園、軍糧城南部、東麗湖東部。
這一部分佔比約20%，重點強調嚴控規模，這些板塊主要是示範小鎮、示範工業園等，要嚴格控制建設規模與開發強度。
比如小站，現狀是13平方公里，未來規劃也是13平方公里，也就是不允許再擴張了；天嘉湖現狀1平方公里，未來規劃4平方公里，只能再開發3平方公里……
❖ 一級管控區： 除了二級、三級管控區以外，其他位置都屬於一級管控區，面積最大，佔比61%。
規劃中是這樣定義的：“除生態保護工程、重大基礎設施工程、重大民生保障工程、營造人可接近的環境景觀和綠道等附屬設施外，禁止一切與生態環境保護無關的建設活動。”
也就是說，這些位置以後主要是做綠化，不可以再出讓土地蓋房子。
Part.3
三個級別的管控區分清了，那麼各個板塊的發展路徑也就清晰了。
天津的綠色屏障區最核心的兩個區是津南區和東麗區，其他區域涉及比較少。
比如西青區只有王穩莊被划進去，預計2024年才會有土地出讓，也不是重點板塊。
以中間的海河為界，北部主要是東麗區，南部主要是津南區。
下圖中黃色區域屬於城鎮開發用地，其餘都是造林、農田、水系等。
很明顯，津南區的津晉高速是一條分水嶺，津晉高速以南，也就是
八里臺、北閘口、小站、天嘉湖，不會有大規模的土地開發了，也很難連成片。這種格局有利有弊。
優勢是，這些板塊的生態環境會很好，整體城市界面以“綠色”為主。
劣勢就是，如今的地鐵規劃都是以土地出讓為先，但這些片區未來土地出讓有限，因此在地鐵建設方面就“不好說”了。
那麼津南區未來的城市發展重點，就都落在了雙辛、海教園（地理位置）、鹹水沽、葛沽、國家會展中心這5個板塊上。
● 海教園最近新公示了“天南小鎮”的規劃。
位於天津大學和南開大學的北側，將打造學、產、研、用的創新平臺，也就是板塊內有居住、有學校、有產業研發。
共規劃有9宗住宅用地，除了現在已經使用的九年一貫制南開學校以外，還將再建一所九年一貫制學校。
4月26日，海教園天南小鎮東側掛牌一宗商住打包地塊，綜合樓面價7776元/平米。
掛牌文件中註明“競得人應滿足海河教育園區管委會對天南科技小鎮建設的要求”，這也表明，天南小鎮是一個很重要的規劃。
天南小鎮的規劃核心是要引入更多的人口，有產業、有研發才能留住人，再結合低密住宅的建設，海教園確實是一個獨特的宜居宜業板塊。
● 鹹水沽西區的發展已幾乎飽和，目前開始向東區偏移。
比如雙橋河板塊的規劃已經調整多次了，是下一個要啟動的地方，也是一個大規模片區，主要規劃為住宅用地，含有少量商業用地，也將配建學校。
● 葛沽是津南區未來有大規模建設空間的地方。
因為綠色屏障區規劃出臺後，葛沽就成為津南區唯一可大面積開發的地塊，並已完成了全鎮域規劃。
目前中建已經與葛沽政府簽約了一級整理，土地市場開始啟動。
和泓葛沽灣首府是板塊內亮相的第一個商品住宅，以7層洋房為主，戶型為70-142平米的2-4居，均價12000元/平米左右，預計5月18日開盤。
另外葛沽東灣的4宗地塊已在今年津南區土地推介會上亮相，約40萬平米，有計劃要出讓。
● 由於津南區大部分區域都被列為“嚴控規模”和“禁止建設”，因此未來樓市將面臨一個問題：
住宅用地規模開始減少，未來新房供應也會受到影響，供求比趨勢將走低。
Part.4
東麗區的東麗湖和空港都被列為三級管控區，允許在一定範圍內繼續開發建設。
東麗湖的住宅片區已經比較大了，但因為位置遠、相對孤立，整體發展相對滯後。
不過從屏障區的規劃來看，未來東麗湖的開發規模與空港、軍糧城由南到北將連為一體，整體發展會比較集中、飽滿。
軍糧城今年已經出讓了兩宗地塊，實地和新城分別以樓面價4231元/平米、4754元/平米摘得。
另外兩個可開發的大板塊也“浮出水面”——濱海高新區、開發區西區。
● 濱海高新區屬於濱海新區，即常說的渤龍湖板塊，目前存在感並不強，在售新房有金輝優步湖畔，高層均價1萬/平米。
4月17日，天津國能生活服務有限責任公司以樓面價約2800元/平米拿下板塊內一宗住宅、商服用地。
要求“在濱海高新區範圍內落實投資額度不低於20億元的新能源汽車製造產業”。
● 開發區西區屬於東麗區，目前還是以企業為主，沒有在售新房。
Part.5
整個綠色屏障區的規劃，可以說在一定程度上制約了津南區的發展規模。
那麼現在還能開發的五大塊：雙辛、海教園（地理位置）、鹹水沽、葛沽、會展中心就是全區的“寶貝疙瘩”。
東麗區並沒有受到太多的限制，可開發面積比較大，有與濱海新區連成一片的趨勢。
從天津規劃的15分鐘生活圈就能看出，基本都集中在屏障區的北部，東麗湖、濱海高新區內比較多，而津南區海教園、鹹水沽以南就很少了。
Part.6
綠色屏障區最新規劃中，再次強調了天津的兩個核心，一個在中心城區，另一個在濱海新區核心區——中央商務區。
天津是一個雙核城市，中央商務區就是天津的另一個核，也是天津的新區。
按照規律，新區的發展是能趕超老城的，而房價也具備與老城“媲美”的能力。
中央商務區目前尚在陣痛期，這也是每一個新城都會經歷的過程。
2018年，于家堡完成了從“天上”到“人間”的轉變，90%商服用地變性為住宅用地。
迴歸居住用地代表著于家堡發展思路的轉變。
塘沽老城區有大量改善居住條件的購房需求，泰達核心區同樣也有外溢置業需求，這都可以推動中央商務區的發展進入快車道。
4月24日，中央商務區新掛牌一宗大體量地塊，包含10個子地塊以及地下空間，地上總體量約43.8萬平米，
綜合起始樓面價8224元/平米。
也可以這樣理解，綠色屏障區在控制開發建設用地規模的同時，也在控制人口。
一個很明顯的趨勢，未來要將更多的人口導入濱海新區。
目前天津的職住關係現狀是，中心城區就業包圍居住、濱海新區缺居住。
要想讓濱海新區留住人，就要控制其他可居住的地區，比如濱海新區和主城之間，也就是綠色屏障區。
據透露，天津未來對濱海新區核心區規劃增加的人口數量，以及住房套數，是中心城區的1.5倍。
而綠色屏障區700多平方公里如此大面積的區域，規劃的新增人口和住房套數，僅為濱海核心區的一半。
向濱海新區轉移人口的趨勢已經顯現出來了，濱海新區一定是天津接下來要“花大力氣”猛攻的區域。
Part.7
此次的屏障區新規劃還披露了兩個科技服務核心，一個還是在於家堡中央商務區，另一個定位在天鋼柳林。
同時另外三個比較重要的中心，分別在空港、海教園、濱海高新區。
由此也能看出各板塊未來在城市中的地位。
● 天鋼柳林的規劃確實已經出了好久了，一直都沒有動。
2018年5月又改了一版規劃，取消了一期地塊中的商業用地，並且今年的土地推介會上也不見蹤影，說明近期還沒有要啟動的意向，說不定會“憋個大招”。
● 海教園的“後勁”還很足，它是唯一的一個“基礎研發轉化創新中心”，天南小鎮的規劃也是抬著整個板塊向這個方向努力。
● 濱海高新區也將是產城結合的形式，還有大量未出讓的土地，這或將成為一個有標籤的新板塊。
據瞭解，在天津的“新經濟空間佈局”中，有三個重要的節點，分別為：華苑-天南大、海教園、于家堡中央商務區。
可以發現，海教園和中央商務區是多核心疊加，“各種核心”都落在它倆身上，官方背書很強大，發展潛力已被坐實。
① 津南區的城市開發規模受限制，未來的新房供應呈衰減趨勢，對於目前的新房是利好。
② 東麗區或將迎來新的機遇，發展重心開始向東北方向傾斜；
③ 海教園、天鋼柳林的地位“非同一般”，濱海中央商務區是天津下一個發展核心。
④ 畢竟“綠水青山就是金山銀山”，綠色屏障區建成後，無論生態環境還是城市界面都將提升。
關注“天津365淘房”微信公眾號tjdcjjw即可獲得乾貨滿滿的天津購房大地圖和《購房指南》雜誌；加16622801629小淘微信可進群與8000+粉絲共話天津樓市
閱讀更多 天津365淘房 的文章
