編者按：隨著城市的擴張，單中心格局變為多中心格局，對於購房者而言，所謂中心，即能否形成自成體系的生活配套圈。所謂“生活圈”，應指在一定區域內已經形成或將要形成的集商業、交通、學校、醫療等基本生活配套體系，足以保障區域內日常生活需求。贏商網以福州為試點，推出城市生活圈盤點與巡禮，目的在於城市急速擴張之際，引導消費者視野，通過業內專家人士從生活功能角度，重新審視城市的版圖發展。
隨著城市建設的不斷髮展，城市基礎設施的不斷完善，以衣食住行及醫療教育為首要元素的城市生活圈也在逐步形成。可以說，城市生活圈發展與成型的背後，是消費者的城市生活多樣化需求得到滿足的過程。
對比過去30年，如今的福州可謂經歷了翻天覆地的變化。高樓大廈拔地而起，商業項目琳琅滿目，教育資源、醫療機構愈發完善，逐漸的福州形成了多個各具特色的城市生活圈體系。那麼這些生活圈有哪些優劣勢，又有哪些區域即將形成城市生活圈。對此，贏商網福建站獨家採訪了上海大名城商業管理有限公司董事副總經理楊方磊。
圍繞滿足人們生活基本需求的衣食住行、教育、醫療幾個因素，楊方磊指出，目前福州已經形成城市生活圈的區域包括東街口、萬寶、浦上及五四北。其中，東街口擁有歷史與人文的標籤，結合周邊的商業、教育、醫療、歷史街區等資源，形成東街口生活圈的天然優勢。但就目前而言，福州已形成的生活圈雖各有優點，卻也各有弊端。
對於未來生活圈的發展，楊方磊表示，三江口生活圈目前雖未形成雛形，但基於福州“東擴南進，跨江面海”的戰略規劃，三江口仍然是其較為看好的即將形成的生活圈體系。
一直以來，城市軌道交通是促進城市建設發展的重要因素之一。而對於生活圈的發展而言，軌道交通的呈現也同樣有著舉足輕重的作用。
楊方磊認為，一方面，地鐵的完善首先會在感官上縮短消費者與生活圈之間的距離，促進生活圈之間的良性競爭，從而引發城市生活圈之間的變革，使得城市生活圈內差異化的東西之間的交互感會變得更加強烈。
另一方面地鐵的開通也將催生新的商業形態，激發新東西的產生，更能促使更多不同業態不同形式的因素之間的相互合作。
以下為贏商網福建站對上海大名城商業管理有限公司董事副總經理楊方磊的專訪實錄：
Q：您認為依據現狀及未來規劃，福州哪些區域已經形成或將要形成生活圈體系？
楊方磊：談及生活圈概念，首先圍繞的是人的衣食住行、教育及醫療，因為這些是滿足人們生活的基本需求。但除此之外，我認為人文環境也是考量生活圈舒適度的一個重要指標。當下正處消費升級時代，人們對滿足精神層面的追求顯得愈發強烈，而人文環境便是其中一個重要的元素。
基於以上因素，我認為目前福州比較成型的是東街口和萬寶兩個生活圈，這兩個生活圈無論是教育、醫療、商業等各類生活配套的優勢都最為突出。從影響力上來看，這兩個生活圈可以說是擁有著城市級的影響力。此外，從大社區、區域性影響力來看，金山及五四北兩大區域也形成了較為完善的生活圈體系。而即將形成生活圈體系的是東二環和三江口區域。
Q：您認為上述生活圈有哪些特點，未來發展如何？
楊方磊：首先東街口生活圈，東街口代表了福州的傳統歷史，承載了幾代福州人的記憶，歷史和人文成為了東街口最大的標籤。因此，情懷這個詞，福州任何一個生活圈都無法與東街口生活圈相比，這是它天然形成的優勢。從最原始的百貨到如今的東百中心，東街口的商業氛圍一直較為濃厚，加上三坊七巷、朱紫坊等歷史文化街區的影響力，東街口儼然是一個“城市會客廳”，無論是福州本地人或是外來人群，首選可能都會去東街口。此外，根據規劃，東街口也有望被打造成“智慧商圈”，再結合東街口周邊已有醫療機構、教育資源，這是東街口生活圈最大的優勢。
但東街口生活圈也有一些弊端。首先是空間發展，東街口地處老城區，隨著未來外部生活圈逐漸形成及軌道交通的呈現，空間發展無疑會受到影響，從長遠來看，整個商業及其他生活配套更新及外拓的可能性相對較小。第二是交通因素的影響，隨著人們生活水平的提高，開車出行的幾率越來越大，但就東街口而言， 停車難成為擺在人們面前的一個大問題。第三即品牌級次的提升，現在優質的品牌在選址時除了考慮人流量外，還需要去找一些與自己品牌層級相像的物業的硬件條件，這也成為制約東街口發展的其中一個因素。
對萬寶生活圈的理解，我覺得有個比較重要的關鍵詞就是擴張。從商業角度上分析，我們在更大的視角中看萬寶，一個是離萬寶很近的閩江北CBD已經成型，另一方面是萬象·九宜城、寶龍廣場、蘇寧一期等項目的升級改造，加上已在運營的融僑中心及未來萬象城、蘇寧二期的入市，萬寶商圈的活力也逐漸增強。
隨著地鐵二號線的通車，萬寶商圈的空間感也將實現擴張，所以從短期的發展來看，萬寶商圈的發展後勁會顯得更強一些，而這些商業也將推動萬寶生活圈體系的發展。
再說東二環，我認為東二環它的作用是承載著一批福州新中產階級對品質的追求。如果從生活圈的概念來講，東二環目前還不能稱之為完整的生活圈，因為該區域目前比較明顯的是商業氛圍和酒店集群，而在醫療與教育等方面都還有所欠缺。但從商業的角度，我想用“速度”與“蛻變”這兩個關鍵詞來形容東二環，相較於五年前，如今的東二環確實實現了巨大的跨越，帶給消費者一個全新的感知。相信未來隨著其他生活配套的逐步落實，東二環也將形成較為完善的生活圈體系。
總體來說，福州目前所形成的生活圈都各有優點，也各有弊端。我認為距離理想狀態的生活圈都還欠缺一點火候，即我前面提到的人文環境。
Q：您最看好哪個生活圈的發展，為什麼？
楊方磊：我其實比較看好三江口未來的發展，雖說現在該區域內生活圈的雛形都還沒有出來，但在福州“東擴南進，跨江面海”的戰略規劃下，位處倉山南臺島東南部的三江口與馬尾、閩侯、長樂、福清、連江均能相連，地理位置十分優越，馬尾新城、濱海新城、東部新城三大新城均匯聚三江口，成為福州“東進南下”未來城市規劃首要發展重地，也是閩江、馬江、烏龍江關鍵江海樞紐。未來伴隨著城市軌道交通的運行、教育配套與醫療配套的建設，從整個環境來看，三江口是我比較看好的即將形成的生活圈體系。
Q：您認為一個良好的生活圈體系，可輻射的範圍應是多少，為什麼？
楊方磊：我認為一個好的生活圈常規的輻射範圍需要有5公里的範圍。但其實每個生活圈都有它自有的特點，也可能都有一個核心的競爭力去點狀的輻射更全面的範圍。比如醫院的資源，它可能是輻射整個城市的，教育或商業資源是輻射周邊的，一個完整的生活圈是由各個部分組成的，所以輻射的角度，應該是應運到它裡面的每個要素，根據這些要素的特性決定它的輻射範圍。
Q：當前，福州地鐵建設大提速，線網規劃不斷完善，“五線齊發”。您認為地鐵線網的完善，對消費者生活圈的影響體現在哪些方面？
楊方磊：關於地鐵的影響，我認為從3個因素去分析。
首先是空間因素，地鐵最大的特點就是將區域之間進行串聯，從空間角度來看，地鐵的完善首先會在感官上縮短消費者與生活圈之間的距離。可能過去生活圈有著比較明顯的區域特性，而隨著地鐵的開通，原先形成的固有區域會被打破。地鐵縮短了消費者心中的距離，也將促進生活圈之間的良性競爭，從而引發城市生活圈之間的變革，使得城市生活圈內差異化的東西之間的交互感會變得更加強烈。
第二是區位優勢，地鐵交通具有極強的經濟效應，比如地鐵商業具備交通便利，人流密集等特點，它在影響傳統商業發展的同時，也將催生新的商業形態，激發新的東西產生。以香港為例，最明顯的就是沿軌道交通所佈置的商業，可能在地鐵開通之前，你認為某些地方不適合某種商業形態，但隨著軌道交通的出現，這些地方又能適應這些新商業形態。
第三從市場的角度來分析，地鐵能夠促使很多不同業態不同形式的因素之間的相互合作，這是地鐵的完善對消費者生活圈影響比較主要的層面。
Q：對於上述所提到的生活圈，貴企業是否參與其中，並擔當怎樣的角色？
楊方磊：名城目前主要是在城市東面，即三環下來的整個東江濱片區。站在2300畝的版圖上，名城花了10年時間去打造。其實針對東江濱，我認為該區域在人文環境方面體現的非常好，居民的居住感受相對舒適，但圍繞生活圈而言，該區域目前還欠缺一些醫療的資源。但從長遠來看，隨著馬尾大橋的打通，未來名城在整個建設過程中，將充當著福州後花園的角色，包括將來與對面南江濱東大道連成片的時候，人文環境也將起到更積極的作用。
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