2017年3月，青島樓市兩次調控，尤其是限購，讓眾多購房者奔向郊區，即墨首當其衝，青島市區購房者發現這個抄底之地，大舉進入，房價由原來的五六千元迅速衝破10000大關。
2017年10月，即墨撤市改區，行政區劃發生重大變化，成為樓市上漲的又一個由頭。
1、 即墨樓市去年之瘋狂
2018年，青島再次實施4.18調控措施，限制了市內六區的購房資格，造成大量需求再次外溢，而即墨賣地不多，拆遷執行慢，造成供應量很小，再遭遇需求大增，一下子把市場的供求關係搞成了全青島最失衡的區域之一。供小於求的結果就是即墨房價第一波大漲一年之後，再次大漲。
去年上半年最瘋狂的時候，即墨市區二手房多個樓盤的房東們已經把自己的房源紛紛調高到一萬七八的高點上，甚至少數房源拉到兩萬，和城陽幾乎不相上下，而即墨人民的收入遠遠跟不上，但西部熱點樓盤部分房源實際成交價也到了一萬六七，其他房源雙方僵持不下，成交大降。
而即墨市區的一手房，雖然價格還在15000左右，但是很多樓盤只接受一次性付款的客戶，而這些客戶也足夠了——因為供應的房源太少，而能接受貸款的，價格已經調整到一萬六七。很多人要房源，還得給好處費和茶水費。
與此同時，即墨出讓的多個地塊起始樓面地價超過5000元大關，這個價格當時遠遠超過城陽的地價，以至於一年以後，城陽跟著調高地價，這樣北部的低地價優勢再也沒有了。
而藍色硅谷的房價 更加瘋狂，魯信合璧小高層項目已經超過23000元單價，真的賣出了和氏璧的價格，和市區李滄接軌。其他項目也是高層接近兩萬，洋房超過兩萬的局面。
就是這樣的價格，依然吸引了市區的大批炒房客，在調控後的一個月內把藍谷炒得熱火朝天。
不僅僅市區和藍谷，即墨鄉鎮的價格都到了一個罕見的高價，比如接近萊西的華山，房價已經超過9000元，而遙遠的王村，房價也搞到8000元。
從2017年初到2018年春，一年多時間內，即墨房價漲了兩三倍，而百姓收入原地踏步。在這樣的烈火烹油的局面下，即墨官方未發一言，彷彿一切都沒發生。
和即墨無為而治房價大漲局面形成比較鮮明對比的是，紅島高新區和西海岸新區尤其是膠南區域因為顧慮舊村改造和人口導入，採取嚴格限價措施，價格只有一萬二三。
2、 即墨樓市今年之寂寞
進入2018年下半年之後，即墨樓市顯然開始回調，畢竟還是人民的口袋說了算，好在即墨的供應量並不大，所以總體上還不是壓力很大。但是每個盤的任務都不少，所以需要激活市場，最有效的辦法是啥？當然是價格。所以紛紛裝修改毛坯，或者新盤索性低價開。
創智新區算是即墨城區的東部新區，建設極為漂亮，但是人氣不足，在過去幾年挖掘了眾多的公務員購房群體和上學買房群體之後，比較乏力，客戶沒有那麼多了，但樓盤供應還是不少。導致去化壓力比較大。去年下半年以來總體維持在一萬四五的價格，但市場熱度和上半年相比，已經差別巨大。
著名的央企中糧錦雲在前期遭遇開盤壓力之後，將小高層產品的價格調整到12000左右，而且帶裝修，撕開了創智新區房價的口子。早先拿地的新興中心城據說採取了跟進措施，價格也差不多，小高層均價也12000了。這兩家這麼一調整，抓住了剛需和首改，把樓市吸引力都到了這邊，老盤們壓力巨大。
海爾中央公園的均價還在13500，而魯商更加難受，因為其定位出現明顯偏差，137平以上的大戶型為主體，總價太高 ，而疊拼做成了扭曲三疊，更加彆扭，且總價更高，戶型更大，讓即墨人民難以接受，定位和產品的雙雙失誤，讓這個盤很是艱難。而做了小戶型疊拼的中海樘院就想對輕鬆很多。新盤聖豪莊園也是磕磕絆絆，進展緩慢。地價很貴的華髮四季已經開始推廣。
中部板塊，央企中交中央公元已經做到第五期了，在去年堅持11000低價的基礎上，今年把價格也拉到了12500，這可是毛坯。而它東邊的海信九賢府忽然發現還是學區吸引人，改名學府裡，去掉裝修之後，價格從14000也到了12000，這樣會輕鬆很多。兩家的銷售壓力在毛坯價格的拉近中得到了平衡。國信的墨悅也在動作，準備加入東部戰團。
西部板塊在學校和商業經營者的支撐之下，價格還算堅挺。畢竟這邊的供應量一直比較少，復星天貿城的巨大售樓處已經空空蕩蕩很多年了，至今未見供應。而世茂的拿地最後時刻化為烏有，還有其他土地流拍，導致西部城區供應短缺。
比較偏遠的萃英花園直接複製了萃英中學的名字，然後把價格釋放到11000元，而位置更好的由藍城代建的玉蘭公館小高層居然均價18500，比起城陽中心區的樓盤，一點兒也不便宜。很多年前，海信的馬山新城一直賣2600，看看周邊的面貌，改變不多，讓人唏噓不已。
福建地產巨頭禹洲的朗廷府緊鑼密鼓準備上市，肯定會對玉蘭形成壓力。而城馬路上，萬科的北辰之光今年也將亮相，對區域價值應該是個提升。
4月30日，本區域又有新地掛牌，總計27萬平的大盤，加入西部戰團。據說開發者將是嶺南總部的某央企大鱷，在城陽和高新區都做過項目。
所以，想在這個區域購房的人，不必著急，可以等等看競爭局勢如何，那時選擇更多。
3、 大項目中的一枝獨秀
很多人到了即墨中心城區，就會感慨怎麼都建區一年半了，還有這麼多城中村遍佈？反而是到了藍色硅谷，會說這邊很有新面貌，儘管人氣不足。
即墨區目前總人口超過120萬人，大多還是住在農村，中心城區平房也不少。領導們面對此狀況，顯然也很著急，否則他們就不會在改區半年，就簽署十幾個投資大協議。這些協議規模巨大，數量驚人。但是，也因為此，執行和落地階段操作難度大，所以大都是進展緩慢，再無下文。
比如即墨環德未來城項目由德國圖赫集團旗下的環德集團負責開發,項目將於2021年前在即墨投資達800億元，打造山東半島藍色經濟區科技產業創新之源。至今未見動作。
比如即墨鰲山灣未來城管委與國投萬和、深圳天禧成功簽約的國際繽紛小鎮。計劃總投資260億元，開發時間為10年，項目建成後將實現旅遊年新增200多萬人次,帶動GDP1000億元，總帶動就業11萬人。至今未見動作。
比如落戶鰲山灣區域的即墨金港汽車文化小鎮項目，總投資100億元。計劃利用3至5年時間，建設鮮明特色的汽車文化小鎮。至今未見動作。
比如即墨通濟新經濟區與奧園集團簽約，共同打造“奧園體育小鎮”，體育小鎮項目總佔地面積共約6000畝，以體育運動為核心,文化休閒為主線,打造集運動、休閒、娛樂、旅遊、購物、商業居住於一體的體育社區綜合體。至今未見動作 。
比如海爾集團將投資300億元，將即墨溫泉田橫運動休閒特色小鎮打造成總佔地13500畝的涵蓋體育賽事、全民健身、教育培訓、演藝、養老大健康、全域旅遊等多個業務板塊世界級體育運動休閒項目。至今未見動作。
比如即墨卓越時光旅遊服務綜合體項目擬選址通濟街道，計劃打造即墨城西以馬山自然保護區為依託的旅遊服務綜合體。項目面積450畝，總建築面積70萬平方米，總投資80億元。 至今未見動作。
比如即墨區人民政府與中國葛洲壩集團、青島城投集團三方合作共建的宋化泉環湖創想新城項目。 其中核心啟動區約10平方公里 。至今未見動作。
比如陽光城與即墨區通濟街道簽訂了《中國·童裝小鎮建設、產業導入及片區城市開發框架協議》，就城市片區開發達成戰略合作。雙方將共同建設中國·童裝小鎮及就周邊約6000畝片區。至今未見動作。
比如即墨區積極引進了“豬八戒網山東區域總部”和“八戒小鎮”、至今沒有新消息，最近聽說在日照奠基了，這和去了萊陽的恆大童世界有相同的遭遇？
積極引進總建面60萬平的新城吾悅廣場已經沒了，世茂的大商業也沒了，復地項目至今不見動工。積極引進藍谷金獅廣場，積極引進紅星美凱龍綜合體項目等等，至今沒有新消息。
唯一一個大規模展開的招商項目只有青島北都心、即墨南大門定位的央企金茂的國際智慧城項目，該盤佔地1300畝，總投資180億，準備讓即墨南部改頭換面。
目前金茂的指揮部已經安營紮寨，土地招拍掛已經完成，整體規劃已經亮相，推進速度和南邊一路之隔的城陽有一拼——城陽正在積極向北推進，眾多地產巨頭包括融創、綠地等加持之下，已經推進到北邊界。
在這樣的對比速度之下，金茂國際智慧城算是給即墨區扳回一局，讓這邊也有一個迎接城陽人民的南大門，也有一個未來吸引北城陽人民過來消費的新綜合體，所以，這個項目任重道遠。
在今年即墨樓市相對寂寞的局面下，尤其城南樓市更加一枝獨秀的局面下，金茂如何下好這盤大棋，確實還是比較考驗功夫的。如何在綜合體作用前期無法顯現的前提下，把市場迅速激活，把城陽眾家大鱷比下去，確實考驗金茂的總體操作實力。
開發商壓力越大，購房者越有機會。四年前的首次開盤的才5600均價的中歐國際城不就是如此麼？
閱讀更多 張百忍 的文章
