2019年4月,中央政治局會議重申“房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”,釋放了穩預期的信號。2019年1-4月,房企銷售業績趨於平穩,75家銷售額突破百億,龍頭企業效應日趨明顯,房地產競爭格局持續分化。
從銷售額來看,房企銷售額TOP100均值達313億元,規模破百億的房企增加至75家。2019年1-4月份,房企銷售額超過百億的企業均值為388.96億元,頭部效應日趨明顯,碧桂園、萬科銷售額超2000億,其中碧桂園銷售額高達2380億元;恆大、保利、融創三家房企銷售額超1000億位列第二陣營。500-1000億、100-500億、100億以下的企業分別為9家、61家、25家,房企銷售額TOP100門檻提升至74.11億元。隨著房企競爭不斷加劇,2019年1-4月,百強房企各梯隊的銷售額門檻持續提升,百強企業超級陣營形成,千億陣營大幅擴容。
從銷售面積來看,房企銷售面積TOP100均值達228.5萬m2。2019年1-4月份,碧桂園、恆大、萬科銷售面積穩居前三,保利、綠地、融創分列其後。值得注意的是,部分中西部、長三角區域房企表現突出,把握區域和城市潛力釋放機遇,通過城市深耕,實現了銷售規模的穩步增長。
2019年1-4月,房企銷售業績再上臺階,但整體趨向於保守,普遍下調了銷售目標增速,強調穩健發展。隨著行業進入高質量發展階段,房企堅持穩中求進的發展策略,戰略佈局更加收斂聚焦。房企之間的規模競爭仍將持續,其在追求業績的過程中更加註重發展質量與效益的提升,著力提升企業經營硬實力。
經營:增收又增利,房企規模穩擴張
4月是房企密集公佈年報與季報節點,上市房企運營能力持續提升。 從滬深與在港上市已公佈2018年年報的160多家房企來看,資產規模與盈利能力不斷提升。其中,2018年的總資產與營業收入均值同比增長均超30%,房企規模穩步擴張;2018年淨利潤均值為24.92億元,同比增長19.3%,企業盈利能力進一步提升。從滬深上市的60多家公佈2019年一季報的房企來看,其營業收入與淨利潤均值同比增幅均超30%,房企加速銷售回款,有效提升盈利能力。
融資:規模快速增長,成本維持高位
房企融資規模快速增長,融資成本保持高位。1-4月份,房企融資規模近8500億元;其中海外債佔比為25.6%,成為房企首選的融資途徑,2019年以來房企發行海外債的票面利率均值為8.82%,融資成本進一步提高;超短期融資券4個月內融資總額突破400億元,融資規模與去年全年相當,主要用於償還債務利息,企業償債高峰到來。值得一提的是,房企積極推進資產證券化,前四月通過資產證券化獲取超1000億元的資金,佔全部融資規模的12.0%,有效補充房企的資金來源。
2019年4月,中央政治局會議召開,強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”,未來房地產市場以穩為主;央行也表示貨幣政策以穩健為主,全年將鬆緊適度。在此背景下,房企在償債高峰期應加強效益提升以及現金流管理,結合城市差異全面提升企業競爭實力。
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