業主委員會運行為什麼這麼難?
民法典物權編草案二審,全國人大常委會組成人員聚焦物業管理難題
社區是城市的基本單元,要實現社區依法自治管理,前提和核心是保障業主自治為基礎的公民私有財產權,完善物業管理制度為基礎的社區管理制度。
4月20日,《民法典物權編(草案)》二審稿提請第十三屆全國人大常委會第十次會議審議。針對群眾普遍反映的業主大會、業主委員會成立難,公共維修資金使用難,以及物業管理不規範、業主維權難等問題,草案二審稿作出回應。與會人員在審議時認為草案還有進一步完善的空間。
業主大會、業主委員會成立難
居委會給予指導和協助,難以從根本上解決問題
現行物權法對業主大會、業主委員會行使權利作了比較充分的規定,但是在實踐中,全國人大常委會委員李培林調研發現,很多社區沒有設立業主大會或業主委員會,一些設立業主大會、業主委員會的社區,也大多存在建設不規範、履職不到位,甚至有的業主委員會由少數人掌控,出現侵害小區業主權益的情況。普通業主遇此情況,由於缺乏組織和反映渠道,往往無法獲得有效救助。
針對這種情況,草案二審稿增加規定:地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
“修改得非常好。但是,從實際操作來看,這一規定似乎沒有從根本上解決問題。”全國人大常委會委員劉修文建議結合業主委員會成立難、發揮作用更難等突出問題,進一步加強調查研究,修改完善有關規定。
全國人大常委會委員劉海星建議草案增加規定,對業主大會和業主委員會的日常運作進行監督。當業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時,依據草案規定,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
考慮到從立案到審判往往時間長、環節複雜,不利於及時地保護業主權益,與會的全國人大代表朱惠英表示,老百姓很少跟法院打交道,這樣規定的可操作性不強。劉海星委員建議增加救濟途徑,比如受侵害的業主亦可向政府有關部門或居民委員會投訴,等等。
公共維修資金使用難
從“雙過四分之三”到“雙過半”,依然很難操作
記者採訪中瞭解到,老舊小區加裝電梯之所以推進緩慢,除了部分建築條件所限,以及一二樓居民不想裝等原因,後期的安全維護是主要問題。部分老舊小區原是單位公房,後因單位改制等歷史原因,無物業公司管理,也無單位管理。若加裝電梯,後期可能沒有牽頭單位負責電梯的維修保養。畢竟,長期維護是一筆不小的開支。
與會的天津市人大常委會主任段春華坦言,完善公共維修資金使用的表決程序,是地方管理中的一件大事。“現行物權法規定公共維修資金使用的必須是‘雙過四分之三’同意,這基本上是做不到的。”
全國人大代表朱惠英也有同感,“我在調研時徵求了很多相關主管部門的意見,他們也覺得,在維修基金的使用方面,業主如果要2/3以上同意,真的是很難的。”
現在很多建築都是八九十年代建的,有些設施到了需要維修的時候,像消防設施,明知道要修了,但是資金不能動的。段春華對草案二審稿將“雙過四分之三”修改為“雙過半”表示完全贊同。但是,草案中規定的籌集建築物及其附屬設施的維修資金、改建和重建建築物及其附屬設施,以及改變共有部分的用途等事項,仍規定要有“雙過四分之三”的業主同意。對此,朱惠英代表表示,依然難以操作。
“有些社區的公共設施壞了沒人管,很多群眾有意見,希望法律規定能夠易懂、管用。”全國人大常委會委員乃依木·亞森建議,草案應進一步細化,比如,建築物及其附屬設施的維修資金從哪裡籌集,主體是誰,存在何處,由誰管理,業主如何申請使用,等等。
全國人大常委會委員譚耀宗建議,以法律強制每一戶繳納“修繕積納金”(也就是公共維修資金),在法律上明確規定如何籌集建築物及其附屬設施的維修資金,而不是交由業主來共同決定。
業主維權難
明確業主個人可對損害社區公益行為主張維權
在現實生活中,任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違規飼養動物、違章搭建、侵佔通道等損害他人合法權益的行為,在我國尤其是居民社區中較為普遍。針對此,草案二審稿增加規定:行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向有關行政主管部門投訴,有關行政主管部門應當依法處理。
“這一規定本意很好,但不夠完整。”劉修文委員說,違規飼養動物,違章搭建、侵佔通道等行為,往往都是公開的、是有目共睹的,作為行政主管部門,本就應當依法處理。但是,依據這一規定,容易給人“民不舉、官不究”的感覺。建議再進一步研究。
考慮到我國多數的住宅區還沒有業主大會或業主委員會,李培林委員表示,如果只規定業主大會或業主委員會可以的話,整個權利要求的主體就大範圍縮小了,他建議改成“業主、業主大會或者業主委員會”,只要他人違反了公共利益,業主個人也可以要求停止損害或者賠償,等等。
【案例鏈接】
●法院判令街道辦事處
支持組織召開業主大會
2016年9月1日,山東省青島市嶗山區法院一審判決被告青島市嶗山區政府沙子口街道辦事處針對原告的申請履行法定職責,支持頤和星苑業主自治組織召開業主大會選舉業主委員會。
法院經審理查明,頤和星苑業主大會籌備組雖然於2014年12月31日成立,但是未能在《山東省物業管理條例》規定的六十日內召開首次業主大會會議。法院認為,當籌備組內部產生爭議、工作不能順利開展的時候,街道辦事處應當根據相關規定,幫助籌備組辨析其工作職責。對於籌備組內業主代表與前期物業、開發商之間的矛盾應當從中予以協調。首次業主大會會議至今未能召開,被告不能證明其已經盡到了指導的義務,其行為屬於不完全履行法定職責。
(據信網便民青島法律文書)
●頂層漏水業主自行維修
申領公共維修資金被拒
潘大敏為位於安徽省合肥市蜀山區潛山路318號學府春天7幢1104室業主,該房屋系該棟建築頂層。2013年8月,該房屋頂部發生漏水現象。潘大敏多次與物業管理公司的工作人員溝通並請求他們維修,但均被拒絕。只能自己找人維修並先行墊付了房屋維修款。潘大敏要求物業管理公司從合肥市房地產管理局託管的住房專項維修資金中支取相應費用。遂向安徽省合肥市蜀山區人民法院提起訴訟,請求判令被告物業管理公司承擔原告支付的房屋維修費用。
法院認為:住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。使用住宅專項維修資金,應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意,因此,在本案中物業並非承擔潘大敏維修費用的義務主體,故判決駁回原告潘大敏的訴訟請求。
(據中國裁判文書網)
●為停車費起糾紛
卻演變為刑事案件
2018年初,廣西南寧市盤古路龍鳳首緣小區,物業公司向業主們公示了停車收費通知及優惠辦法。因為此前該小區停車並不收費,物業此舉引來了一些業主不滿。
2月5日,物業發現小區出入口和地下二層停車場出入口攝像頭電線被人剪斷,道閘和停車杆被拆壞,部分停車位的鐵鎖也被砸壞。3月21日,物業發現小區出入口和地下二層停車場出入口攝像頭、道閘機閘門和停車杆同樣又被人為損毀。警方調查發現,此事是該小區業主李某和韋某等5人所為。隨後,警方以李某和韋某等5人涉嫌故意毀壞財物罪向南寧市青秀區檢察院移送審查起訴。
(據《南國早報》)
全國人大代表韓德雲建議進一步完善物業管理制度
切實保障業主參與小區自治
全國人大代表韓德雲在今年全國兩會上提交了《關於進一步完善物業管理制度防範社會重大矛盾風險激化的建議》。
韓德雲代表說,在物權法頒佈前,2003年,我國就頒佈了物業管理條例。當時只是初步確立了以業主大會為核心的業主自治機制,明確了業主投票權,並未明確規定具體方式。
業委會不能如期成立的情況十分普遍
業主購買房屋不僅購買專有部分,同時包括共有部分以及根據對共有部分行使管理的權利。韓德雲代表分析說,我國現行的物業管理制度將物業管理分為全部業主交付入住前和入住之後兩個階段,方便了開發商,但很多物業小區根本無法產生業主委員會和物業管理機構,業主權利受損也難以得到救濟。
“在前期物業階段,業主大會因沒有達到法定條件而無法成立,業主購房被迫接受開發商主導的臨時管理規約和開發商選聘的物業管理企業。業主入住後既必須受到既定條款的規制,也無法根據自身意願行使業主投票權,從而導致對物業小區的管理嚴重失控情形比比皆是。”韓德雲說,事實上,因現行物業管理制度對成立業主大會或業委會的要求較為嚴格,加之社區街道或主管部門對小區成立業委會根本無力提供有力指導和幫扶等因素,業委會不能如期成立的情況十分普遍,法律賦予業主的共同管理權幾乎無法落實。
投票權設計先天不足業主難以真正行權
2018年國務院對物業管理條例再次進行修正後,很多城市的物業管理條例大多複製執行這種投票權的方式。但是,這種方式由於未要求開發商必須對特定物業管理小區劃分與組成,投票權分配應在購房合同及相應文件中明確,導致小區建成後有關主管機構無法核實或核算每個業主的投票權數量大小,每個業主對自己享有的投票權份額也並不清楚。
韓德雲代表注意到,大部分業主對物業管理條例內容、業主自治的具體措施並不清楚,加之網絡投票,微信投票,短信投票等方式極容易造假,嚴重影響業主在自治過程中對投票結果的認可。
根據現行物業管理制度,業主的投票權應該根據業主擁有的專有部分面積計算,同時還要考慮業主的人數比例。然而,一旦其中一個指標不能滿足,就會導致待決策事項無法通過。尤其在入住率不高的小區,業主的投票權根本無法落地。
簽訂房屋買賣合同時就明確業主自治管理的投票權
針對上述問題,韓德雲代表建議進一步完善物業管理制度,廢止前期物業管理制度和“雙過半”業權份額規定,進一步完善物業管理制度。
韓德雲代表進一步解釋說,建設主管部門應在審批建設手續時,事先確定物業小區範圍,以及由此確定的業主擁有的業權份額。同時,要求開發商與業主簽訂商品房買賣合同時事先明確小區範圍,物業總面積分佈,業主所擁有的業權份額等。讓業主清晰地知曉後續參與對小區共用部位和共用設施進行維護事項進行自治管理中的投票權份額。
其次,建設主管部門應事先審核批准物業小區以面積為業主擁有業權份額的計算依據,既可顧及公平性,讓每個業主合理擁有參與小區自治的權利,也可顧及合理性和可操作性,並明確業權份額僅與該業主所擁有的小區內物業的總面積比例掛鉤。
第三,街道辦要依法監督指導,監督指導到位而不越位,協調處理小區業主提出的具體問題;業主通過決議,決定收支表及資產負債表應由決議所指定的獨立第三方進行審計;業主自治並不等同於自行管理,可聘請物業管理企業提供物業管理服務,各方權責明晰的同時又相互監督。
業委會科技認為：
鄰里和睦是中華民族的傳統美德。孟子“鄉里同井,出入相友,守望相助,疾病相扶持,則百姓親睦”一語深刻表述了鄰里友善相處、社會美滿和諧這一令人神往的意境。然而，隨著城市化進程的加快，這一傳統美德在現代都市人的身上似乎再難覓蹤影。高樓大廈這一有形的物體不但阻擋了鄰里間親密交往，更成為阻隔人們心靈溝通的無形屏障，一個個家庭成了樓海中的孤島，同處一隅的鄰里卻互不相識，人們似乎早已習慣“不和陌生人說話”。老子《道德經》中“雞犬之聲相聞，老死不相往來”不但是當時小國寡民生活狀態的生動寫照，更是對我們現代都市生活狀態的譴責。
當前，構建社會主義和諧社會已經成為全國上下共同的目標。家庭是社會的細胞，社區是社會的基礎，打破鄰里隔膜屏障，構建和睦的鄰里關係既是建設社會主義和諧社會的基本要求，更是對中華民族優秀傳統文化的繼承與發揚。
“人民對美好生活的嚮往，就是我們的奮鬥目標。”
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