2012年，是近十年來北京房價的第一個低點。而老徐選擇用北京一套房的首付，在固安買了三套房。
他說這是他給未來退休準備的老夥伴群居“別野”群。
走在鄉間的大路上，才是最舒坦的。
進可以看到縣城變新城、未來投資大漲，退可暢想老年寧靜生活。
如今，2019年，不用說老徐賺了多少。誰都知道，固安不再是過去遙遠的小縣城了。
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固安，見證了一批環京買房人的第一桶金，也見證了一個路數特別的企業發家。
說到底，幾乎所有房企的第一桶金，都是來源於佔領了對的土地，吃下了中國城鎮化發展中的第一批土地紅利。
萬科、恆大、碧桂園等當下的行業巨擘，莫不如是。
或是在城市的新區裡造房子，迎接不斷從鄉村湧入城市的新人口，等待城市的發展擴張使得土地和房價不斷上漲。或是在城市邊緣，走農村包圍城市的路線——城市周邊的鄉村，終成城市。
總有些房企，能預判並拿到更容易成為城市一部分的“鄉村”土地，然後坐等升值。
什麼是房地產的黃金時代？
那就是能夠坐等升值的好日子。
但好日子總會過去。限購限貸來了，白銀時代來了，甚至白銀時代的成色越來越弱了。2014年和2015年這兩年，甚至沒有一家新的千億公司誕生。
直到2016年，才有新的千億房企衝出重圍——融創、華潤、華夏幸福、金地、綠城。其中，只有華夏幸福和融創，從百億到千億，只用了五年時間。
融創衝往千億，靠得是大規模的併購——吃下別人過去的土地紅利，運作上卻依然是房地產的基本邏輯，正如孫宏斌所言，他們的主業始終是地產。
而來自固安的華夏幸福卻是用著不一樣的遊戲規則，從這場殘酷的千億衝刺戰中突圍了。
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2014年之前，或許誰也沒有想到，華夏幸福，這家在過去幾年的黃金時代中從沒有在“圈地運動”中成功坐上“坐等升值”的大船的小企業，在白銀時代裡打了幾個滾，就從一家曾經名不見經傳的房企，變身為一匹“千億+”的大黑馬。
走在鄉間的大路上，大黑馬華夏衝上千億，傍上的是中國“新型城鎮化”的紅利。
或者說，是華夏幸福等到了政策的紅利。
成立於1998 年的華夏幸福，早期一直致力於河北省內的城市住宅開發。某種程度上說，他們其實是北方的早期碧桂園。碧桂園早期的發家路數就是這樣——致力於廣東省內，尤其是廣州周邊的城市村鎮住宅開發。
然而，在早期城市化的進程中，中國南北差異太大了。
當碧桂園在華南以農村包圍城市，坐等升值的同時，華夏幸福在河北，卻曾經一度沉寂於大北京周邊曾經的“燈下黑”中。
作為首都，北京既是整個中國發展的核心，也是我國第一批建設起來的國際化大都市。但是，不同於長三角、珠三角經濟區，在這幾年京津冀一體化政策提出之前，北京帶動周邊區域經濟發展的效果相對不太明顯。
北京在壯大發展過程中不斷吸納周邊地區養分，卻很難做到利益的反向輸出，導致周邊區域經濟發展一度難以得不到足夠的養料支撐。
過去，這樣“燈下黑”狀態的北京周邊地區，城市發展水平相對不夠南方亮眼。俯瞰河北全省，只有傳統工業城市唐山和省會所在地石家莊還能夠獨善其身。
困則生變。等不到政策把鄉間小路變成城區新路，那就自己來造城吧。修一條鄉間大路可好？
2002 年，華夏幸福開始運營固安產業園區，向產業園區域運營開發商轉型。他們修路、招商、造城，一造就是十年。他們也因此將自己定位為“產業新城運營商”，守著環京，研究PPP產業新城“園區＋地產”模式。
在投資上，巴菲特說了，忌頻繁交易。
在戰略上，道理類似，忌頻繁變動。
做了選擇，就堅持。沒有佔到紅利的時候，就練功去，然後等風來。
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華夏幸福等到了這陣大風——世界級城市群崛起下的都市圈建設。
而華夏幸福自2002年就選定的大本營、也是產業新城標杆之作——固安，則成為了環京都市圈發展中，新城崛起的學習榜樣。
地方政府推崇固安，因為有GDP和政績為證：
2002年，固安全縣年財政收入不足億元、發展水平位列廊坊市十個縣（市、區）中的後兩名。
然而，自從華夏幸福開始參與運作固安產業新城之後，十年後的2012年，固安縣地區生產總值達92.7億元，財政收入達到19.38億元，全縣更是累計簽約億元項目120個，總投資超過600億元。
到2018年，持續發展的固安，更是成為了環京都市圈乃至全國城鎮化發展的頭號明星之一，全縣財政收入達到86.3億元，地區生產總值達到250億元。
因為華夏幸福，這個小縣城發生了翻天覆地的改變。曾經的傳統農業縣，如今變成了一個智慧生態、宜居宜業、創新驅動的產業新城，吸引著四面八方的各種投資。
華夏幸福也因此成為了各地政府的座上賓。
但真正讓華夏幸福獲得真金白銀紅利的，還是環京大發展這陣他們等了將近二十年的“大東風”。
2016年，國家在“十三五”規劃綱要中明確提出，要建設京津冀、長三角、珠三角世界級城市群。北京市政府也多次強調，要充分發揮北京的輻射帶動作用，打造以首都為核心的世界級城市群。
環京火了。“燈下黑”變成了“香餑餑”。在此佈局多年的華夏幸福，在2016年一年內，業績同比增長超過66%，以1200億突破了千億大關。
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東風會起，東風也會變。決定地產公司命運的因素，首先是社會和行業大勢，其次才是整個集團的戰略和方向。最重要的是，擁有順應時勢，抓住新風向，不斷髮展的能力。
在2018年年報發佈的同時，華夏幸福同時公開發了一封致股東信。信裡，2018年被華夏幸福稱為“水逆的一年”。
實際上，2018年，對所有公司而言，都是不容易的一年。
對華夏幸福來說，這一年最大的困難是：難以預估、也不可抗拒的政策影響中，種種限制之下，環京突然涼下來。
但與此同時，順應時勢，華夏幸福也加速了全國的其他區域產業新城模式異地複製。
雖然，不同的區域、不同的市場環境下，新城孕育與發展的基底不同，地方政府的訴求不同，這使得所有公司的異地複製都不容易。但最終的成績單顯示，華夏幸福闖過了這一關。
2018年，華夏幸福在不斷鞏固京津冀佈局優勢的同時，積極佈局核心都市圈，產業新城異地複製進入全面加速時期。
目前，華夏幸福在全國範圍內已佈局15個核心都市圈，2018年新增18個產業新城，全部為環北京以外區域。同時，其年內新增的簽約投資額約為1660億元。
數據顯示，2018年華夏幸福外埠收入同比增長83%，佔總收入31%。其中，外埠收入貢獻前五名的都市圈為杭州都市圈、南京都市圈、鄭州都市圈、武漢都市圈、合肥都市圈，分別同比變動190%、51%、1388%、370%、124%。
回顧2018年的華夏幸福，即使是水逆中，最後年報的成績單卻仍彰顯了其實力和底氣。
年報顯示，華夏幸福在2018年完成年度銷售額1628億元，在千億之上仍穩步增長。同時，華夏幸福營業收入838億元，比上一年增長41%，而住宅收入可達515億元，同比增長78%，佔比由49%上升到62%。
在利潤和回報方面上，華夏幸福的歸母公司淨利潤由2017年的88億元增長到2018年的117億元，同比增長33%。ROE為35.2%，提升3.6百分點，每股收益為3.79，同比增長33%，分紅36億元，同比增長35%，股東回報大幅提升。
走在鄉間的大路上，走在全中國鄉間的大路上，雖然遇到了水逆，但全國都市圈戰略發展的風向，好像又被華夏幸福抓住了。
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