昨天，一位粉絲朋友給我發來兩張截圖。
一個是圖表版的2022年年中深圳房價預測。另一個是文字版的深圳未來10年各區房價預測。
這位朋友跟我說，在深圳樓市的好幾個購房者微信群都引起了激烈討論。“我剛剛搞到一張房票，原來是想集思廣益，然後去橫崗買套房的，現在有些迷糊了！”
我看了一下，這應該是樓兔子的好朋友Kenny哥的預判。
實話說，Kenny哥對深圳樓市還是比較熟悉的，但這次的預判結論大約有一半，我並不認同。
但是，Kenny哥說“橫崗的投資意義不大”。這點，我很認同，而且我認為Kenny哥表達很溫柔了。
1、
樓兔子今天特意把Kenny哥的這個預判發出來，真的是有感而發。
核心原因是：深圳新增購買力很旺盛，但其實很多準購房者其實對深圳城市一點也不熟悉。
這個人群非常大！
2017年，深圳新增戶籍人口62萬人，2018年深圳新增戶籍人口49萬人。
深圳市人才服務中心最新披露的數據說，截止到4月7日，僅僅是開放一個月左右時間，深圳今年就接待辦理或諮詢人才引進的數量接近10萬人。
大家知道，深圳現在也在搶人才。這10萬次諮詢辦理入戶深圳的人才很可能是“秒批”通過。
也就是說，過去兩年，深圳新增加了大約110萬戶籍人口，今年又很快會增加10萬人才入戶。理論上等於是發放了大約120萬張房票。
這些人會不會立刻在深圳買房呢？
這個不好統計。但樓兔子瞭解到的情況是，從去年下半年開始，確實有很多外地客戶已經在深圳買房了。
下面這張圖是剛剛開盤的半島城邦4期，成功認籌排號的客戶身份證信息統計表。很明顯，699個認籌號裡，只有220個是廣東籍的。潛臺詞是：外地人真的殺過來啦。
最關鍵信息是：這些剛剛拿到深圳戶籍的朋友，很多正在6個錢包的支撐下，在深圳選房。但他們對深圳真的很不熟悉。
樓兔子的好幾位粉絲朋友去年就買了招商雙璽和萬科瑧山府。
但最近，我和他們聊天的時候瞭解到，他們對於蛇口和香蜜湖在深圳的具體位置，真的依然是一團霧水！
我只能說，這位朋友很幸運！樓兔子幫他們選到了絕對核心的地段，絕對安心的好產品。
但昨天這位朋友想買橫崗！我真怕他一步踩錯千古恨了。
2、
樓兔子一直跟與我私聊較多的幾位粉絲朋友說，在深圳買房，一定要看地圖！
沒有對深圳地圖的精細瞭解，你很難從大局上把握深圳樓市的走勢。買對了，算你博傻踩到狗屎運。但風停的時候，那些買錯的，就極其痛苦了。
十幾年前，每年的深圳樓市春交會、秋交會，很多機構都會免費向購房者發放深圳樓市地圖。
這真是一個值得延續的好傳統。只可惜，如今開發商不投廣告了。也就沒人印刷深圳樓市地圖了。
實踐證明，有些錢，還是要出的。
閒話不扯啦。
過去10年，哪些地方的購房者最痛苦呢？
最典型的肯定是東部華僑城半山的豪宅客戶。10年過去了，今天還有盤二手房放盤價3萬多，和東莞鳳崗差不多了。早期追高的客戶如今，不是關燈吃麵，是心口滴血！
橫崗比東部華僑城半山要好很多。但放眼深圳來看，這裡的絕大多數樓盤，真的不太值得投資。
看這張圖，你就明白橫崗未來10年的命運了。
這是大約兩週前，深圳城市規劃設計院的一位領導透露的深圳城市格局規劃。
非常明顯，粵港澳大灣區框架下，深圳未來的絕對城市中心是前海南山福田羅湖和龍華！請注意，深圳未來的絕對核心新增加了龍華！
以樓兔子的理解，在未來深圳絕對城市中心的組團裡，龍華的份量，要遠遠大於羅湖！
那麼，出現了以下兩個預判：
A、羅湖的城市外溢力在下降。要依靠羅湖來驅動橫崗，那就太奢侈啦。
B，如上圖，羅湖之外，深圳東部的中心是大運中心和坪山中心。橫崗夾在中間，沒有任何比較像樣的規劃設計。甚至不如布吉！布吉還有深圳東站、布吉塔。橫崗被暫時遺忘的角落。
結論：深圳城市格局的規劃圖非常清晰點透了，橫崗幾乎沒有有爆發潛力的故事可講！你拿橫崗和坂田、光明、沙井、坪山去對比一下，立馬就清楚了。
橫崗還會不會漲呢？
一定會！跟著深圳城市價值提升慢慢漲唄。等布吉和大運中心都完全爆發了，橫崗的機會也就來了。
有這個時間跨度，我還是建議你去買光明瞭。
3、
再打開深圳樓市地圖，你會看到：深圳房價至高點是在關內核心，然後沿著三條外散軸線，一個臺階，一個臺階往下走的。但橫崗，恰恰被跳空了！
現在深圳樓市最貴的地方是哪裡？在南山後海一帶，未來至高點必定是前海桂灣中心。
以後海如今單價大約每平米20萬為中心原點：
西部軸線，寶安中心區現在是至高點大約10萬至15萬，然後是西鄉，大約7萬。再往西就是，沙井大約4.5萬。
中部軸線，福田現在基本上10萬+，龍華大部分7萬至8萬，正在摸高10萬。然後是光明，大約5萬。
請注意：這兩條軸線基本上是以和中心至高點的距離為標尺，房價逐步降低。也就是說，中心區城市價值是以距離為標尺，逐步外溢擴散。
但在東部軸線，就明顯出現了斷檔！跳空的地方，就是橫崗！
羅湖，現在大約是8萬，布吉去年至高點已經衝到了近6萬，大運中心現在最高的大約是5.5萬。但夾在布吉和大運中間的橫崗，只是大約4.5萬。
這就是城市核心價值外溢出現了問題。
所以，樓兔子最近看了好幾個橫崗的二手房，一些2015年才上市銷售的次新房，如今二手房報價還只是3.7萬至4.2萬。漲幅非常有限。
樓兔子此前的文章特別點明過：2015年可是深圳房價的分水嶺！
2015年3月，深圳新房均價是大約每平米2.9萬。但是2016年，深圳新房均價大約是每平米5萬元。接近翻倍上漲的關鍵跳漲時間點。
再回頭對比，明顯橫崗是落後於大勢。
4、
為什麼橫崗房價在過去數年明顯弱於大盤？
上面的文章很清楚告訴你了：橫崗在深圳城市格局中，明顯先天不足！
聰明資金肯定是看透了這裡面的玄妙之處。
去年，上海一位樓市大神還在小密圈裡勸告粉絲趕緊買進橫崗振業城大盤的二手大房子。對此，樓兔子表示非常佩服！明擺著瞎子指路不負責任啊。
為什麼深圳人，尤其是潮汕客戶，鮮有買進橫崗？
當然，還另有故事。
那就是橫崗這個地方，還隱藏有一個殯儀館。一般人不知道。但長居深圳超過10年的朋友，一定都知道！
我們並不是質疑殯儀館不環保。事實上，樓兔子一位粉絲朋友還買過布吉的房子，遠遠地可以看到殯儀館。事實上，還真沒有傳說中的異味。
但你懂的，中國人對陰陽的理解，很是根深蒂固！
所以，你去看橫崗的二手房市場。有一個特別的現象：大戶型放盤多，而且單價特便宜！3萬多就可以買到，已經和坪地價格差不多啦！
結論：實力居家型客戶，都在逃離橫崗。
再對比一下寶安新中心區的二手房市場，你也可以看到一個明顯的現象：小戶型放盤很少很少。大戶型放盤，全是戶型格局歪瓜裂棗。
結論：寶安新中心區居家型好房源，全部被自用客鎖定了！
愛一個地方，你想買一套房。很難！棄一個地方，你想賣一套房子，更難！
5、
橫崗現在還是有幾個新盤在售的。能不能買啊？
我只能說，有的可以買。大部分不能買。
如果你非要買一套試試，我建議你買小兩房、小三房就好。養二胎住大房，在橫崗行不通。
這些話，等你賣二手房的時候就能明白了。
馬上就是五一小長假啦。很多朋友在諮詢買房子的事情，有時候真的是精力不濟，無法及時回覆了。有實在需求的朋友，可以加入樓兔子小密圈，我們提供一對一的精準服務。
今天這篇文章其實也不是刻意抹黑誰。事實上，光明也好，沙井也罷。都也有一些地方、一些樓盤，明顯是坑。隨後，我們慢慢聊。
下一篇文章，樓兔子想聊聊戶型。五一小長假買房，有一些新盤一些戶型，真的不好玩哦。敬請期待。
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樓兔子小密圈 樓兔子小密圈圈主胡春，2002年起至今，一直從事深圳地產傳媒工作。先後擔任南方都市報黃金樓市記者、編輯，深圳特區報地產新聞記者、主編，晶報地產新聞主編。2016年5月起全力運營樓兔子微信公眾號。超過15年時間裡，始終奮鬥在深圳地產圈。實地踩盤的國內外樓盤超過1000個，面對面專訪過的地產老闆、上市房企高管、地產職業經理人超過1000人。見過看過思考過。樓兔子小密圈，給你另一個視覺觀察深圳樓市。
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