文/樓市大家談（quanadcom）
在房地產領域流行著這樣一句話，房價走勢短期看金融、中期看土地、長期看人口。現在我國房地產是發展的非常不錯的，但是正因為發展的不錯，也存在了很多問題，尤其是在房價這一塊，很多人都認為如今我國的總體房價太高了。前不久黑龍江鶴崗房價上了熱搜，這似乎是一種諷刺，很多人評論鶴崗房價才是最真實最理性的房價，也是我們別的城市應該有的房價，可能這話是氣話，但是我國房價過高，這是一個不爭的事實。之前還有一個數據統計了世界房價排名，而排名前五的房價我國就佔了三個，這足以說明我國房價之高。
而現在呢，房價那麼高，全靠樓市調控把控著，否則還指不定到什麼地步，步入日本房地產的後塵也是有可能的，能控制當然最好，但是現在我國的樓市面臨一個問題，那就是長期下去，我國陷入“低生育率”，多餘的房子該怎麼辦？
這已經不是空置房有沒有人接盤的問題了，人口問題關係著未來房地產的發展。我國目前的生育率還不是最低的，但是確實是陷入“低生育率”的地步中了，根據2018年出生人口的推算，我國的生育率大概在1.46左右，遠遠不到2.1左右的更替水平，這說明什麼呢？比如北京的生育率為0.7左右，相對於2.1的水平，意味著每一代減少三分之二的人，下一代就只有三分之一的人，然後遲早到下一代的下一代，我國的人口一直減少，無疑會成為世界生育率倒數的國家。
生育率固然如此低，北京大學光華管理學院教授梁建章和人文經濟學會特約研究員黃文政先後指出，在中國一孩生育率與東亞其他地方看齊的情況下，總和生育率只會更低。專家學者固然對人口紅利不看好，這對於樓市來說，又有什麼影響呢？我國陷入“低生育率”，樓市沒救了？以人口看待樓市，是耍流氓？
常常有專家學者拿人口說事，有人說，單單拿人口預測房價走勢，實際上是“耍流氓”，因為影響我國房價走勢的因素太多了，比如縣城人口並不多，但是房價卻依然很高，這說明什麼呢？但是人口需求確實是房地產發展的一個支撐，比如一個城市的房地產發展離不開人口需求的支撐，房子是給人居住的。
低生育率是真實的，而這兩位北大的學者說的話也引起了很多人的共鳴，房地產這個行業離不開人的需求，比如一些大城市高薪工作者多，甚至前段時間還有數據表明，大城市的女性獨立買房增加了，這說明大城市人口對樓市就是一個支撐，而這種情況也很容易現象未來是一個什麼局面，大家都去大城市了，小城市發展永遠沒有大城市發展好，隨著老齡化的加快，越來越多人跑去大城市，縣城的房子總有浪費掉的和剩下的，縣城的樓市發展也不會可觀。
前段時間筆者寫了一篇關於黑龍江鶴崗房價的文章，有人覺得鶴崗房價就是整個黑龍江未來房價的縮影，為什麼這樣說呢？東北三省，就數遼寧瀋陽這個城市發展的最好，從前的東北是發展的很好的，如今東北地區人口不如東邊城市例如上海、深圳人口多，但是東北房價卻高，這說明什麼呢？說明人多的地方，樓市才有發展更好的可能，而人多的地方，只能是經濟發展好的地方。
所以在筆者看來，未來，一二線城市的樓市還有進一步的發展，雖然我國生育率確實低，但是我國經濟的發展，已經大城市落戶政策的放寬以及買房和落戶補貼的城市也有，這些城市的政策無疑會對樓市形成一種支撐。三四線城市其實也有發展空間，樓市如何走，關鍵看某個城市如何發展，人口和經濟乃至政策，都是影響房價的因素。以人口看樓市是有道理的，但是不能具體到某個城市。那麼，你是如何看待未來樓市的發展呢？
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