問：易老師，我有個購房問題，請您從專業角度幫我分析一下。我的問題比較複雜，我馬上會有北京戶口了，可以在北京購房了，但北京房子太貴了，我需要賣了南京一套市值六七百萬的房子去北京買。但我最近的觀察是，北京房子近三四年基本沒漲反而跌了，而南京河西的二手房現在是一房難求。六七百萬加上我手頭的現有資金，在北京也頂多買個很一般的二手房，所以我不知道賣掉南京河西2016年的新房去北京置換個90年代的二手房是否值得。北京我有房住，所以完全是從投資角度考慮置換。您以前經常強調北京上海是南京合肥的上游城市，所以想請教下您，我這樣置換到上游城市的投資行為是否合適。因為這個問題和合肥購房無關，所以我又給您包了個紅包，您根據您在房產領域內的專業眼光，暢所欲言，給我些建議就好。
答：一線城市目前正在控制人口。以北京為例，2016年常住人口達到最頂峰的2172.9萬人，2018年末常住人口為2154.2萬人，兩年間淨減少18.7萬人。與此同時，我們看到像成都、西安、杭州、長沙等熱點二線城市，2018年常住人口增加幾十萬的規模。這說明一線城市外來人口在減少，多餘人口溢出到其他競爭力相對低一些的熱點二線城市，南京就屬於這樣的城市。
這意味著，未來10-20年，熱點二線城市將成為人才吸引的集中入口，二線城市的房地產市場可能更具備升值潛力。2016-2017年全國房價大漲，就證明了一線城市已經不再是最佳投資地區了，而像南京、蘇州、廈門、合肥這樣的“四小龍”類熱點二線城市，正成為下一個房產投資的風口。
然而，這只是表象，2018年北京戶籍人口只有1359.2萬人，這意味著流動人口達到813.7萬人，由於嚴格的戶籍准入制度和居高不下的房價，很多人在北京工作，卻始終成為不了北京人。這說明即使常住人口在減少，北京對外來人口的吸引卻絲毫不減，只要這種吸引力不減，住房需求就會一直存在，房價就會一直有支撐。所以，長期來看，京滬房價永遠漲這個命題是沒有毛病的，就像世界城市紐約、巴黎和倫敦，房價也是一直呈上漲趨勢的。
我認為，15年內，機會最大的還是在20個左右的東中部熱點二線城市，尤其是省會城市，如果你在保有北京房票的情況下，可以將投資重點轉移到這些城市來。南京河西南我覺得可以暫時不賣，投資價值短期還是高於北京的，但前提是你要保證一直持有可以隨時買入北京的資格（更多合肥樓市問答，請關注微信公眾號“小易論樓市”查看）。
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