土地和房子是農耕文明的圖騰；
讀書和教育是儒家文化的圖騰；
兩張圖騰烙印在一起，就叫“學區房”。
今天我們從房產、學區、教育，三個角度來談談學區房的問題。
先說房產。學區房首先是房，這一段不談學區，只說房產本身。如果你還沒有自己的住房，那麼“擁有一套自己的房子”這件事，對你來說有多大的價值，你完全可以自己衡量，我不會對你的生活態度說三道四。但是，如果你已經有了自己的房子，甚至已經有了很多套房子的話，那麼我希望你能把房子當成一種普通的投資工具來對待。對於一個成熟的投資者來說，任何一種投資工具都不是特殊的，我們只需要根據當下的環境，決定要使用哪一種。
看過《投資要義》的朋友，一定記得“投資體系的三個層級”。現在的問題是，當前情景下，房產是屬於系統性機會，還是系統性風險呢？
先講個歷史小故事：有一個國家叫厲害國。在2000年初的時候，厲害國的上證指數的市盈率大約是60倍，而那時，北京、上海的房子，租售比大約是20倍。歷史穿越到19年後，也就是今天，上證指數的市盈率從60倍下降到了11倍，而北京上海的房子，租售比從20倍上升到了80倍。過去19年，房市的表現好於股市，是所有人都知道的常識，但當你撥開所謂“股市”和“房市”的外衣，去看一下背後的數據，你會發現，其實就是低估值的資產，跑贏了高估值的資產而已。19年前，股市的估值遠遠高於房產，19年後的今天，情況完全倒轉。
房子的租售比，跟股票的市盈率，差不多是一個意思。市盈率高的資產未必就不會漲，但從投資的角度，面對這種資產我是會非常謹慎的。另一方面，目前一線城市房產的交易稅費已經變得非常高，而且有越來越高的趨勢。如果股票的交易稅（印花稅）增加對投資者而言是一種負擔，那麼房產也面臨相同的問題。房產市場和股票市場、債券市場一樣，也是有周期的，但房產市場的特殊性在於，它的週期極長。一個人一生有機會經歷8到10個股市的牛熊週期，但也許只能經歷兩到三個房產市場的大週期，這使得人們很容易對房產市場的風險收益特徵產生更大的誤解。一個30歲的人，通常不會說出“股市永遠單邊上漲”這種荒唐話，但當他胸有成竹地喊出“房價從來只漲不跌”時，這的的確確是他切身體會到的“歷史規律”。週期太長，生命太短，這是最危險的誤會。
如果你仔細觀察美國、日本、香港這些資本市場發展了比較久的國家和地區，你會發現，房產市場和股票市場的估值，長期來看一定是互相靠攏的。歷史會不會重演，我們拭目以待。請你注意，我不是說房價一定會跌。我是說長期來看，低估值的資產，有極大概率會跑贏高估值的資產。我們不知道未來去向何方，但必須清楚自己身在何處。所以我的結論很簡單：任何時候，我會選擇擁抱更加低估的資產。
房產就說到這兒，接下來聊聊“學區”。很多人在孩子還沒出生，甚至還沒懷孕的時候，就開始搶學區房。請注意一個問題：當你買學區房的時候，若干年後，你的孩子可以進入某某學校這一條，寫在合同裡了嗎？如果沒有，我們憑什麼認為這個權利在自己手中？單說過去兩年，學區房相關的政策就很不穩定（西城區的朋友肯定知道我在說什麼），如果你為一個還沒出生的孩子準備一套學區房，怎麼說呢，將來很可能跟你想的不一樣……
我跟一位朋友聊到這一點的時候，他提出了反對意見。他給我講了一個他自己的故事。這位朋友是XX系統的子弟，他家的小區在當初修建時，就是XX系統的家屬院，當然經過後來這麼多年，小區裡已經有一部分房子賣給了外人。突然有一天，規則發生了變化，這個院的孩子不能再無條件進入XX小學了，增加了很多苛刻的附加條件。於是業主們不幹了，開始動用自己的種種資源斡旋、協調、施壓，經過大家的努力，最終入學的政策又回到了原來的樣子。朋友用這個例子告訴我：學區房的政策，不是想變就能變的，阻力會非常之大。
我沉默良久，輕輕回了一句：你需要動用自己的勢力才能守住的東西，能叫產權嗎？
我們從銀行取走自己的錢，需要動用什麼勢力嗎？把自己的海賊王手辦掛在網上賣掉，需要動用什麼勢力嗎？你有一張迪士尼的門票，走進公園大門需要動用什麼勢力嗎？
薛兆豐老師對於“權力”和“權利”，有過一段很精彩的描述。獅子嘴裡叼著一塊肉，這叫“權力”，它擁有這塊肉，是因為別人搶不走。你家冰箱裡有一塊肉，這叫“權利”，你擁有這塊肉，是因為整體社會對規則的共識。就算我比你強壯，我也不會去搶你冰箱裡的肉，因為如果我破壞了規則，整個世界都會跟我為敵。現在問題來了，你的孩子能在XXX上學，到底是哪個原因？
學區的問題就說到這兒，簡單一句話：房是產權，學區不是。當你準備為“學區”付費的時候，警惕這一點。
最後說說教育。這已經完全脫離我的專業領域了，當我胡說八道就好。開頭說到，教育是儒家文化的圖騰。我們作為世界上最古老的儒文化國家，教育在這裡已經有了天然的正當性，以至於我們相比於其他民族，會更少、更晚去思考
教育的回報率問題。教育，其實就是對“人”的投資。說回到投資，我就又能得瑟兩句了。一般什麼樣的東西投資回報率最低？答案是：人人爭奪的東西。從這個角度看，我們這個民族，教育的回報率應該是極低的。這裡說教育回報率低，不是指個人的進步慢，事實上中國人的學習能力之強，在人類中幾乎是個BUG。我的意思是：我們中國人太捨得在教育上花錢了，以至於這個東西溢價率極高。換句話說，它太貴了，所以性價比很低。
之前網上有個經典的段子——如果上了清華還買不起學區房，那我們買學區房是在盼望什麼？常青藤學生畢業後10年的平均工資，大家有興趣可以查一下。排名第一的麻省理工，大約是9萬美元1年，耶魯是7萬左右。教育可以把人送到一定的高度，但它是有極限的。摺合成人民幣，年薪幾十萬，差不多是“學校教育”這項資源，被開發到極限的結果。至於再往後，能不能實現小目標，能不能進福布斯，能不能當總統，那跟學校的關係就很小了。
學區房，本質上就是一套房子+一張門票（好小學或好初中）。好初中和常青藤之間的轉化率是多少？和人北清之間的轉化率是多少？我沒查過數據，可以想像不會是個很高的數字。
注意我不是反對買學區房，如果你錢足夠多，教育回報率低又怎樣，就當是消費好了。我是反對傾家蕩產買學區房。在國內，這麼幹的人太多了，幾乎已經有了割韭菜的趨勢。
很多時候，投資於教育也是一種懶惰。用戰術上的勤奮，掩蓋戰略上的懶惰。如果一個人花幾十萬買P2P被跑路，家人會罵他是賭徒。同樣是這個人，如果花幾百萬給孩子買學區房，娃沒成材，卻沒人會說閒話。“我已經把全部資源都砸在教育上了，我俯仰無愧，我仁至義盡。”這種理直氣壯的感覺，很爽的。
房子跌了還能住；再窮不能窮教育。這是華語世界兩個神一樣的藉口，一招祭出，所向披靡。
不能再諷刺了，最近受《荒野大鏢客》的影響，說話有點刻薄。最後說句正經的：凡事有度，過猶不及。
閱讀更多 雪球 的文章
