2月14日，著名的黑石集團收購塔博曼旗下三個購物中心項目的50%股權，其中兩個為中國鄭州、西安熙地港購物中心，交易金額4.8億美元。這一舉動大改其此前收購一線地產項目的傳統，將視線瞄準中西部二線城市，而且是首次進入西安，這一點耐人尋味，也是黑石進入棒棒糖視野的原因。
神秘黑石的“地產生意經”
聽聞“黑石”，會給人一股無法言說的神秘感，或許有人比較陌生，但提及希爾頓，人盡皆知，兩者之間的聯繫在於，去年5月，黑石清倉希爾頓完成號稱“最賺錢的私募投資”，長達11年的持有讓黑石淨賺140億美元，期間曾挺過金融海嘯的衝擊，成為投資界盛傳不衰的經典。
▲黑石集團
11年間140億美元，造就此番顯赫戰績，足以令人遐想，我們先來熟悉這家被譽為華爾街“無冕之王”的私募公司。
據資料顯示，黑石集團由彼得·彼得森和斯蒂芬·施瓦茨曼於1985年共同創建於美國，總部位於紐約，是全球領先的另類資產管理機構，也是全球最大的上市投資管理公司，2007年6月22日在紐交所掛牌上市，當年IPO募集資金76億美元，成為有史以來第一家上市的私募股權公司。過去30餘年，黑石平均投資回報率高達33%，截止2018年黑石所管理的資產規模高達4500億美元。
目前，黑石集團重點業務包括四類：PE基金、房地產基金、信貸以及對沖基金，這其中，房地產投資已成為黑石最賺錢的業務。2017年房地產業務為其帶來31.5億美元的收入，同比增長45％。同時，其PE基金、信貸基金和對沖基金帶來的收入分別為20億美元、9億美元和7.3億美元。
年報披露近3年的信息如下，可以看到，房地產的投資和收益比重逐年上升。
▲淺綠色為房地產
在佔比增長背後，是黑石集團獨具智慧的“不動產生意經”，其中奧秘是運用“買入—提升/修復—賣出”模式，簡單地說，就是長期關注低估值 REITs（房地產信託投資基金）公司，搶準最好的時間趁機買入，之後通過更換管理團隊，改善運營和管理能力，修復物業價值，之後再加以出售，前文提到的“希爾頓案例”即為如此。
據報道，黑石集團於2007年第三季度斥資260億美元通過槓桿交易收購了希爾頓，之後不久便遭遇金融危機，黑石隨即大力整頓希爾頓管理團隊，力邀克里斯•納塞塔擔任希爾頓酒店集團的CEO，大刀闊斧地開始實施一系列革新計劃，更換高層管理人員，大幅削減運營成本，推動希爾頓的特許經營策略。一番努力過後，希爾頓的經營和財務狀況持續改善，不僅熬過了金融危機，還邁向了IPO。
▲希爾頓
“買入—提升/修復—賣出”模式在中國的應用之一表現在2016年底收購淮海中路核心老舊商業區的提升中，黑石在修復時融合新零售概念，確定“聯合辦公+潮流商業”的定位，歷經8個月的徹底翻新，將老舊商業區打造成了科技、時尚、設計創客們的互動空間，使其自然形成了一個良性互動的生態圈，最終帶來非同一般的反響和效益。
▲淮海中路核心老舊商業區規劃圖及修復前後對比
“希爾頓”和“淮海中路”項目僅是黑石集團“買入-提升/修復-賣出”模式下的兩個案例，但從中可以看出，該模式是黑石集團不動產投資領域的核心競爭力。
為什麼是熙地港？
首先，糖豆們要清楚，2月14日的收購動作是一個整體行為，並非僅針對西安熙地港，同時還包括了位於韓國的Starfield Hanam購物中心和鄭州的熙地港（三家同屬塔博曼亞洲分公司Taubman Asia）。
我們對這三個項目作以簡單瞭解：
1：韓國Starfield Hanam：2016年9月份正式開業，總面積為46萬平方米，相當於70個足球場，是韓國最大的單體建築購物中心；入駐商家達750家，集娛樂空間、飲食服務空間、購物空間於一體的新概念購物主題公園。
2：鄭州熙地港：2017年3月正式開業，位於鄭州市鄭東新區核心地段，總出租面積9.4萬平方米，以王府井百貨作為百貨主力店，超200家國際、國內時尚品牌集中進駐。
3：西安熙地港：2016年4月份正式開業，位於西安市未央經濟技術開發區的核心地段，總出租面積9.75萬平方米，超過280家國內、國際時尚品牌集中入駐。
▲從左至右：韓國Starfield Hanam、鄭州和西安熙地港
上述三個項目開業至今，最長運營時間3年，最短2年，從地段、面積、定位各方面分析，無論如何都不能算作老舊商業，更談不上提升修復，這與黑石此前“買入-提升/修復-賣出”的收購邏輯稍有區別。
因此，在棒棒糖看來，這次動作除符合進軍亞洲市場戰略外，唯一合理的解釋，就是黑石看好鄭州、西安兩座城市的商業投資潛力，對熙地港營收能力充滿信心。
從宏觀角度講，西安市2018年全年實現生產總值（GDP）8349.86億元，同比增長8.2%，較上年提高0.5個百分點，高於全國1.6個百分點；人口增長方面，隨著西安市2017年落戶政策得不斷放寬至今，約有近百萬新市民落戶，人口出現爆發式增長；營商環境方面，西安正打造“三化五最”最佳營商環境，持續激發經濟發展活力，吸引力、競爭力、發展潛力不斷攀升。
▲2012-2018年西安常住人口數量/增長量
再者，從居民消費和消費品市場角度講，根據戴德梁行發佈的《2018西安市場調研報告》顯示，2015-2018年3年以來，西安市物價整體漲幅在2%以內，居民消費價格指數相對平穩，消費結構不斷優化升級。此外，西安市去年消費品市場持續活躍，消費結構繼續優化，網上零售快速增長，旅遊市場空前火爆，全市消費市場呈現穩步增長態勢，消費對經濟增長的基礎性作用繼續增強。
▲2018-2018年居民消費價格指數增速分析
最後，從熙地港自身角度講，有句話說得好：打鐵還需自身硬，2018年西安商場營業額名單中，熙地港以15億元和20%的同比增長位列榜單第2，僅次於排名第1、全國第9名的賽格國際，是一名優秀的“種子選手”，後期升值空間潛力十足。
▲2018西安主要商場營業額 來源：蝦侃商業
為什麼是西安熙地港，答案一目瞭然。
地產金融化
棒棒糖上月曾發文：《40億搶籌高新寫字樓 險資持續下注“金融中心”》，糖豆們清楚地知曉去年險資在西安買樓的瘋狂，文中寫到：在資金體量大且期限長的特點下，能夠在未來獲得穩定“租金收益+物業升值”的資產，都會成為他們“直投部門”的首選。
同理，作為全球領先的另類資產管理機構，黑石擁有超乎想象的募資能力，坐擁龐大的資金量，具備高額投資回報的豐富經驗，棒棒糖猜測：這次收購絕不僅看中熙地港營業額這樣簡單，醉翁之意不在酒，背後真正的用意或許是房地產金融化。
據悉，黑石所在的美國市場高度金融化，REITs（房地產信託基金）非常成熟，資產證券化程度很高，黑石投資房地產業務的主要盈利方式，就是基於此完成的。最經典的案例則是 2007 年黑石收購 EOP（美國最大的公開上市的寫字樓/辦公物業持有公司），在一個季度內快速轉手一半面積的物業，最後獲得超過一倍利潤。
▲REITs
目前，中國房地產“黃金時代”已進入尾聲，眾所周知，房產商依靠“拿地—蓋房—賣房”的傳統產銷模式已漸行漸遠，近幾年西安房地產價格雖經歷過一波漲幅，但後期也難逃這個“圈套”，不久的將來，房地產與金融深度融合註定是大勢所趨。
去年4月1日，證監會聯合住建部曾發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，該通知的意義在於：有助於盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設；有利於降低住房租賃企業的槓桿率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性循環；可豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。
時間再倒退70天，在萬科舉行的新總裁任命媒體見面會上，亮相於眾的是畢業於著名的財經學府中南財經大學（現中南財經政法大學）、出身於銀行業的祝九勝，身上的“金融”標籤顯而易見；同時間，萬科董事會主席鬱亮稱：“如今地產行業如果不和資金安排結合在一起是很難做的，雖然金融屬性越來越強，但不能說萬科要金融化，‘只是藉助金融手段而已’”。
▲鬱亮和祝九勝
據《時代週報》報道：隨著拿地成本、資金成本越來越高，恆大等地產巨頭越來越熱衷收購金融牌照，甚至出現了地產金融集團，參股控股銀行、證券、保險、信託、基金，成立產業基金、併購基金，實現負債多元化；與此同時，地產的證券化程度也越來越高，藉助ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺，實現輕資產、高週轉，提高資產流動性。
綜上，糖豆們會發現，無論從政策導向、房地產商動作，還是未來的方向，都在昭示著地產金融化的臨近，雖然目前國內房產大環境並不成熟，金融化的比率也不高，但其前進的腳步已勢不可擋。
畢竟，歸根結底，土地因其不可移動性和排他性的特點，具備著天然的金融屬性，而房地產是最接近金融的行業，這一刻的到來只是時間遲早的問題。
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