今年一線樓市的“小陽春”讓不少開發商感受到了春的暖意。3月份，北京二手房超1.6萬套的網籤數，環比增加了164%；上海也不遑多讓，2.6萬套的二手房網籤數，環比增長了142%；就連最差的深圳也成交了4511套，環比增加了128%。三位數的增長激活了開發商的信心，不少開發商曾在不同的場合表示了對今年樓市的樂觀。
這種樂觀還沒持續多久，信貸政策就給“小陽春”的樓市澆了一盆涼水。
4月12日，中央國家機關住房資金管理中心發佈了《關於調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》，《通知》內容顯示，從4月15日開始對二套房貸款實行“認房又認貸”，且首付比例調整至最低六成，貸款也最多貸60萬，以網籤日期為準。
有專家表示，二套房“認房又認貸”，且首付最低六成以及貸款最多60萬，明顯是針對目前剛回暖的一線市場，旨在進一步控制炒房投機行為。
專家認為，目前這一政策對北京市場影響比較明顯，且按照目前的政策，雖然北京沒有房子，但是名下有住房貸款記錄的，基本上都是按照二套房來認定，這樣勢必會對一些人購房造成影響。
房住不炒，是我們目前樓市的主基調。
一線樓市今年出現的“暖春”，並非繼續上漲的標誌。實際上，北上廣深早已經進入了一個存量市場。以北京為例，2018年北京的二手房成交量佔據了總成交量的86%，而新建房銷售只佔到了整體銷售的14%。
2016年以前的十年是一線城市樓市的黃金十年，拿深圳來說從2016年中旬起，深圳樓市就開始了平穩下跌。2006至2016年導致一線城市房價過快增長主要集中在兩方面，第一是M2的增速過快，導致市場大額資金湧入樓市，造成樓市的大幅的上漲；第二是快速湧入的人口的過快增長。
如今，西安、成都等新一線城市的崛起分流了一線城市人口流入。最近有一項調查顯示，95後更偏愛城市排名，杭州居於首位，其次是成都、西安。從人口的維度來說，一線城市繼續上漲的人口因素正在消失。
從2017年起，M2的增速明顯開始放緩。過去兩年的金融去槓桿，目前M2的增速在8%左右，未來的M2增速估計還會向GDP增速靠攏，這意味著一線城市房價上漲的貨幣因素也即將消失。
除了人口因素同貨幣因素，租金回報率也是樓市的一個重要參考指標。目前北上廣深的平均租金回報率只有1.6%左右，如此低的租金回報率甚至低於銀行存款利率。因此，隨著M2增速進一步放緩，樓市未來將會越來越理性。
有調查顯示，未來3至5年間銀行業的不良資產率緩慢上升將是一個大概率事件。對此部分資產管理公司人士表示，房價快速上漲的動力衰竭，房地產市場長期積累的風險隱患有所暴露，涉及房地產不良資產規模將會逐漸擴大。
對此，不少經濟學家表示，一二線城市整體政策面還是一個趨嚴的趨勢。且隨著限價政策的廣泛落實，項目售價大漲的可能性並不大。
大漲的可能性不存在，那麼大跌的可能性存在麼？答案是也不存在。
有一項數據顯示，目前銀行可承受的房價降幅大約為30%左右。按照去年國有六大行披露的信息顯示，2018年個人住房佔據了新增信貸數額的一半左右，也就是說，銀行整體貸款質量的高低與房地產市場的運行情況密切相關。如果樓市下跌30%左右，不僅房企的償債壓力較大，銀行的貸款損失也有可能超出其承受能力。
因此，穩是目前房地產市場的主基調。筆者認為，一線樓市的“小陽春”如果沒有寬鬆的政策支持，那麼今年的“暖意”估計也就到此為止了。
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