導讀：
土地徵收工作幾乎是每個省市建設過程中都會面臨的普遍性問題，也是社會矛盾最為集中的部分。土地徵收是城市建設的開始，是實現城鎮化過程中必不可少的環節。從表面上來看，土地徵收亦是一個博弈並獲得雙贏、多贏的過程，事實上，土地徵收也是幹部群眾思想上的交流、情感上的互動、認識上的共識、利益上的碰撞，最終實現共贏的過程。在城市化建設過程中，如何因地制宜，找到適合當地土地徵收的有效模式，已經成為擺在各地政府工作面前的重要課題。所以，土地徵收工作必須堅持與時俱進，適應社會形勢發展的總體需求。
當前徵收拆遷遇到的瓶頸1.補償政策不公平、不科學、不統一、不透明2.一些群眾對國家標準理解偏差甚至斷章取義3.對紛繁複雜的問題不能融會貫通的依法處理4.少數人滿意不滿足5.少數人的蠱惑煽動當前棚改棚戶區遇到的瓶頸1.企業自行拆遷標準隨意2.開口子致使遺留戶佔便宜3.缺乏依法強制的支撐4.打擊非法信訪機制倒置5.職能部門履行職責有彈性
保障被徵收人的合法利益
1、趨利避害的應對
2、不得低於國家標準：國有土地上合法房屋就近1:1，集體土地上房屋合理居住水平
3、適當設置獎勵
4、協議從優，強制從嚴
5、改變對公共利益的理解
6、開工沒有回頭箭，依法強制作保障
7、巧妙運用附條件合同，捆綁獎勵，鄰居推動，舉報推動，輿論推動，感化推動
起草補償安置方案的技巧
1、嚴格控制物權補償國家標準，儘量增加獎勵
2、補償安置應當引導群眾向善（“三頭” 的教訓）
3、惠民政策並非國有資產流失，但不得違法
4、國有土地上合法房屋就近1:1安置，集體土地上住宅房屋補償適用中紀委8號文
5、合法房屋的判斷一是有證，二是尊重歷史及符合約定俗成
6、納入城市規劃區的集體土地上的合法房屋，參照國有中紀委8號文及最高法解釋
7、未納入城市規劃區的集體土地上的合法房屋按照：
重置價+區片地價+補貼=買得起合理居住水平的房屋
起草補償安置方案的技巧
8、城中村改造的四種模式利弊分析
（1）按人頭，在人頭界定上難度大
（2）按房屋面積，極易導致搶建
（3）按戶安置，導致惡意分戶
（4）按宅基地兼顧合法房屋面積，較為科學
9、突出合法宅基地的價值，超面積宅基地運用好階梯遞減規則
10、區分合法房屋的補償及違法建築的補助（2018年1月1日，2017年12月21日）
11、住改商的補償
12、嚴格界定戶，避免惡意分戶
13、捆綁獎勵
14、合法宅基地的補償
15、青苗附屬物的補償
16、徵收企業的補償
17、沿街住兼營的補償
18、租賃房屋的拆遷
19、人口界定堅持四原則：
賴以生存、社會公平、
行政管理、村民自治
遺留戶處理職責分工及強拆方案
一、職責分工：執法局、房地產管理局、自然資源與規劃局、公證處、公安局、衛計委、消防局、監察委
二、強拆方案規劃行政執法促進和收尾:所涉法律法規
(一)
1、《城市規劃條例》1984年1月5日實施
2、《城市規劃法》1990年4月1日實施
3、《村莊集鎮規劃建設管理條例》
1993年11月1 日實施
4、《城鄉規劃法》2008年1月1日實施：
（二）行政強制措施
1、停止施工通知書（規劃執法部門蓋章）
2、查封施工現場和施工設施，最好政府蓋章《查封決定書》）
3、可以直接拆除，也可以移送公安根據《治安管理處罰法》治安處罰
（三）執法的具體行政行為
1、行政處罰（執法局）
（1）適用於對存量違法建設
（2）不受2年處罰的時效的限制（持續違法行為）
（3）需要催告
2、行政強制措施
（1）住建部規定零容忍
（2）對於新增的快速拆除
（3）查封、拆除通知無需催告
（四）執法程序
1、執法部門向規劃許可部門發出詢問函詢問，規劃局回覆
（1）是否存在規劃審批
（2）是否可以補辦手續
2、與違法行為人的談話筆錄
3、向鄰居、社區、居委會、村小組調查筆錄
4、勘察筆錄
5、航拍圖
6、拍照、錄像
7、法律文書送達的五種方式
8、與土地執法的關係
9、對徵收拆遷工作的促進作用（核武器）
（五）行政強制執行
1、司法解釋明確法院不受理
2、期限的法律衝突與法律適用
3、程序：責令限期拆除決定——催告——報請政府強制執行——政府責成有關單位強制拆除
總結：
徵地工作關係到我國城市化建設、社會穩定和經濟發展。正因為徵地工作與人們的關係緊密，問題矛盾突出，所以相關部門的工作人員更應該做好徵地工作各個環節的具體安排，保證徵地工作順利開展。同時，國家需要進一步明確徵地措施、相關補償及被徵地者後續生活問題，只有這樣才能真正解決徵地過程中存在的問題，才能保障社會和諧穩定
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