前幾天有讀者諮詢稱，其與開發商簽訂購房合同至今已經10年，且已經居住使用，但開發商卻到現在還未辦理房屋產權證，這種情況下，購房人該怎麼辦？
筆者分析如下：
第一，民事合同遵循雙方意思自治原則。因此，如果雙方在購房合同中已經對房屋產權證何時辦理、逾期辦理如何處理等事項作出了明確約定，而後開發商超出了約定的期限仍未辦理的，視為違約，開發商應當按照購房合同的約定承擔違約賠償責任。另根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。
第二，如果在購房合同中未就辦理房產證事項作出約定的，則應依照法律規定。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
綜上，開發商遲遲不辦理房屋產權證，購房者享有解除權及賠償損失的權利。關於解除權的行使時間，如果在購房合同中有約定的，則按照購房合同約定，若未約定，按照上述法律規定，延期辦理房屋產權證超過一年的，可請求解除合同和賠償損失。但需提醒讀者注意，若開發商遲遲不辦理產權證，應及時與開發交涉、發函催告、及時提起訴訟，否則事情越拖越久，將來主張相關違約責任時，可能會涉及訴訟時效超過的風險，屆時在賠償方面可能會受到影響。
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