管理費測算一般包含的常規內容有：

1、人力綜合成本；

• 2、清潔管理費用；
• 3、綠化養護費用；
• 4、設備維護費用；
• 5、秩序維護費用；
• 6、日常辦公費用；
• 7、固定資產折舊費用；
• 8、物業公司保險費用；
• 9、稅費等。

一、人力綜合成本測算

（一）制定人員架構及編制方案

1、根據項目建築面積等基本信息及集團定崗定編原則制定客服中心人員架構圖（詳見附件三）及編制方案。

2、人員編制應按樓盤成熟階段的人員崗位及人數制定，會所、六大中心、劇場等配合銷售的人員崗位及停車場管理崗位不納入測算範圍。

（二）制定人員工資及福利標準

1、人員工資標準參考當地工資水平結合集團薪酬體系估算，一般按集團相應崗位的薪資標準起薪線計算。

2、社保、公積金、餐補等福利性費用按集團要求標準結合當地實際情況估算，可參考《前期介入物業服務協議》中的相關標準（詳見附件四）制定。

人力綜合成本測算表

洋房獨立區域 人，人力成本 元；共用性質人力成本分攤 元；合計 元。

別墅獨立區域 人，人力成本 元；共用性質人力成本分攤 元；合計 元。

商鋪獨立區域 人，人力成本 元；共用性質人力成本分攤 元；合計 元。

說明：洋房區域共用性質人力成本分攤=共用性質總人力成本×洋房建築面積/總建築面積。別墅與商鋪以此類推。

二、清潔管理費用測算

1、清潔管理費用主要包括：保潔人員外包、垃圾清運、日常消殺等費用。

2、按照當地市場價格水平按平均每人每月費用乘以清潔人數計算清潔人員外包費用；一般為1300-1800元/人/月；廣州區40萬㎡左右（保潔65-80人左右）成熟樓盤清潔外包費用約9-12萬元/月。

3、清潔外包一般按包工包料（人工、清潔物料、清潔用具、清潔機器購置全部包含）計算費用標準。

4、根據園區規劃入住戶數估算每月生活垃圾清運費用，一般可按5元/戶的標準計算；廣州區40萬㎡左右（4300戶左右）成熟樓盤垃圾清運費約1.5-2.5萬元/月。

5、按照當地市場價格水平按平均每次消殺費用乘以園區每月消殺次數（一般為2-4次/月）計算日常消殺費用。

6、日常消殺中一般不包含白蟻專項消殺防治，應根據項目所在地區實際情況確定是否需要增加白蟻專項防治費用。

清潔管理費用測算表

三、綠化養護費用測算

1、綠化養護費用主要包括：日常綠化維護人工、苗木補種、綠化工具、肥料及農藥等費用。

2、綠化養護一般按照當地市場價格水平按平均每平方米養護費用（包工包料）乘以園區綠化面積估算總體綠化養護費用。

3、綠化養護費用一般按1-1.5元/㎡的單價標準進行測算。

綠化養護費用測算表

四、秩序維護費用測算

秩序維護費用主要包括：警用器材裝備（巡更棒、對講機、滅火器、雪糕筒、隔離帶、消防作戰服、防毒面具、錄像機硬盤、夜間反光衣等）的維護及更新費用等，根據保安崗位數量及相關設備配置數量進行估算。

秩序維護費用測算表

五、日常辦公費用測算

1、日常辦公費用主要包括：辦公用水電、電話網絡通訊、報刊雜誌、日常辦公用品、社區文化、對外關係、交通差旅、招聘廣告、業務接待等費用。

2、日常辦公費用可按項目實際情況結合下表參考標準進行測算，也可按大約100元/人/月的總體辦公費用標準乘以客服中心總人數進行估算。

日常辦公費用測算表

六、設備維護費用測算

1、設備維護費用主要包括：電梯、機械車位、供配電、公共照明、供暖、給排水（含水景水泵）、消防、監控安防等各項設備系統的日常維護維修費用。

2、電梯日常維護維修費用一般採用半包維保形式（物業公司出大額材料費用，支付給維保單位的維保費包含人工及小額材料費用），一般300-500元/月；電梯年審費用按當地政府質監局規定計算。

3、除電梯外的供配電、公共照明、供暖設備、給排水、消防、監控及安防等各項設備系統一般採用自行維保的形式。自行維保的主要費用為維修耗材，費用價格可參考廣州地區40萬㎡左右的成熟樓盤每月約2-5萬元的維保費用。

4、若有單項設備系統外委維保的根據當地市場外包價格水平估算。

設備維護費用測算表

七、固定資產折舊費用測算

1、固定資產主要包括：辦公電腦、打印機、傳真機、空調、保險櫃、打卡機、辦公桌椅、飯堂灶具及宿舍資產等各項日常辦公及生活使用的固定用具。

2、根據客服中心人數及辦公場所實際需要估算各項固定資產數量，再根據每項資產的當地市場單價計算固定資產總費用。

3、固定資產一般根據資產性質按3-5年折舊平均分攤到每月進行費用估算。

固定資產折舊費用測算表

八、保險費用測算

物業公司的保險費用一般為小區公眾責任險費用，應根據項目建築面積、規劃戶數結合當地市場價格水平估算，一般為2-5萬元/年。

保險費用測算表

九、稅金費用測算

1、物業公司稅金一般按收入的5.6%左右計算,包括營業稅、印花稅等。

2、物業公司收入來源主要為管理費收入。

3、停車等經營性收入不納入管理費測算的常規收入統計，只作為項目日後的附加收入項目。

4、管理費收入可參考下表公式測算，一般先按照當地政府指導價最高標準初步確定管理費標準，結合項目建築面積計算管理費收入總額，最後根據項目及當地實際情況估算收繳率後（一般按95%左右）測算實際收入。

收入和稅金費用測算表

十、費用測算彙總

根據上述測算的人力綜合成本、清潔管理費用、綠化養護費用、設備維護費用、秩序維護費用、日常辦公費用、固定資產折舊費用、物業公司保險費用及稅金費用匯總統計費用總和。

　（一）洋房區域

　（二）別墅區域

（三）商鋪區域

十一、調整管理費測算結果

1、根據上述相關測算依據完成管理費第一次測算後，應結合項目定位（高中低端）、當地政府指導價及周邊項目現行收費標準進行比較衡量。

2、若測算後的收費標準與實際需要相差較遠，應根據預估的收費標準對測算內容中的相關項目費用進行調整，最後達到預估收費標準。

3、若對管理費測算結果把握不準可在測算過程中帶有定價預估性進行測算，使測算結果與項目實際需要收費標準相符。

參考圖表

項目基本情況調查表

項目當地專業服務市場情況調查表

物業服務項目架構圖

前期介入物業服務人員人工綜合成本一覽表

業委會科技認為：

鄰里和睦是中華民族的傳統美德。孟子“鄉里同井,出入相友,守望相助,疾病相扶持,則百姓親睦”一語深刻表述了鄰里友善相處、社會美滿和諧這一令人神往的意境。然而，隨著城市化進程的加快，這一傳統美德在現代都市人的身上似乎再難覓蹤影。高樓大廈這一有形的物體不但阻擋了鄰里間親密交往，更成為阻隔人們心靈溝通的無形屏障，一個個家庭成了樓海中的孤島，同處一隅的鄰里卻互不相識，人們似乎早已習慣“不和陌生人說話”。老子《道德經》中“雞犬之聲相聞，老死不相往來”不但是當時小國寡民生活狀態的生動寫照，更是對我們現代都市生活狀態的譴責。

當前，構建社會主義和諧社會已經成為全國上下共同的目標。家庭是社會的細胞，社區是社會的基礎，打破鄰里隔膜屏障，構建和睦的鄰里關係既是建設社會主義和諧社會的基本要求，更是對中華民族優秀傳統文化的繼承與發揚。

“人民對美好生活的嚮往，就是我們的奮鬥目標。”

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