引 言

本輪上升週期自2015年下半年開始，至2018年下半年結束，共經歷約3年的時間。在這過程中，高能級城市與低能級城市輪動迎來房地產行情。但2018年731後，由於政策的強壓和需求的持續釋放，全國商品住宅單月成交總規模同比增幅由正轉負，房地產行業由此進入調整週期，2019年全國市場難以再創新高成為行業共識。然而從2019年1-3月的成交數據看，房地產行業似乎出現回暖的態勢。億翰智庫發佈2019年1-3月中國典型房企銷售業績TOP200數據顯示，百強企業銷售業績同比出現小幅增長。從市場數據看，一線及部分核心二線城市銷售數據同比開始放量，表現超預期，似乎市場進入了“小陽春”。

對於2018年年底至2019年二月份這一波短暫的復甦小行情，我們認為這波回暖是剛需剛改帶來的“脈衝式”行情。2017年至2018年先出現調整的城市即一線及核心二線城市在本次回暖中成交表現更為出色，而2018年下半年表現較優的城市成交量增速卻出現放緩，甚至同比出現下降。我們認為這種現象主要與剛需剛改的積累和釋放有關。首先，從需求來看，擁有學區房、交通配套、商業配套、地理位置優越的項目去化極好，這類項目擁有較好的居住屬性，滿足住而非炒的政策要求，不是簡單的按照面積段和總價來進行評判，而郊區別墅、配套不佳等居住屬性較差的項目無人問津，因此認為本輪市場仍以剛需剛改為主。其次是脈衝式行情，一線和核心二線城市2018年成交量下降，剛需剛改處於積累期，2019年開始釋放；而普通二線城市剛需剛改在2018年釋放，成交量處於高位，2019年剛需剛改處於積累階段，從而形成“脈衝式”行情。

為了通過數據說明上述現象，我們先從統計局口徑加以說明，但由於地方備案數據，存在人為控制和延遲的現象，因此後續主要通過從各城市的開盤項目去化等情況來說明。

一、 從城市層面：一線及核心二線城市成交明顯回暖

（1） 量跌價漲，高能級城市成交佔比提升所致

2019年1-2月，商品房銷售額為1.28萬億元，同比增長2.8%，較2018年12月回落9.5個百分點，較2018年全年回落9.4個百分點；商品房銷售面積1.41億平方米，同比下降3.6%，增速較2018年12月回落4.5個百分點，較2018年全年回落4.9個百分點。

從統計局發佈前兩個月成交數據看，成交面積同比雖出現較大程度下降，但是成交額仍保持小幅增長，因此成交均價出現較高幅度提升，通過成交額與成交面積比值計算出，2019年成交均價由2018年8527元/平方米上升至9078元/平方米，同比增長6.46%。然而2019年1-2月從全國各城市成交均價來看，基本保持平穩，大幅上漲的城市已經不復存在，因此我們認為主要是由於高能級城市成交佔比提升，從而拉高成交均價。即一線及核心二線成交放量，而普通二線城市和三四線城市開始縮量。這與“脈衝式”現象相一致。

（2）監測數據表明一線及核心二線城市回暖明顯

從億翰監測的40城數據來看，2月全國商品住宅銷售面積為1166.1萬平米，同比微降1.5%，環比下降29.5%。但具體來看，先前調整的城市成交量同比表現更佳。其中，一線城市2月商品住宅銷售面積為142.77萬平米，同比大漲44.8%，環比下跌38.4%；核心二線城市銷售面積為343.34萬平米，同比上升10.1%，環比下跌25.4%；普通二線城市銷售面積為232.06萬平米，同比下跌4.1%，環比下跌51.7%；三四線城市銷售熱度繼續下降，成為2月同比增速下跌最大的能級城市，但是下跌幅度有所收窄，2月銷售面積為447.89萬平米，同比、環比分別下跌15.7%和7.0%。環比出現普降主要是由於春節等因素影響。

我們觀察到一線城市和核心二線城市成交量回升比較明顯，主要基於其2018年成交量下滑較多，剛需在這段時間開始積累，因此這類城在這本次“小陽春”中充當回暖的主力。與之相反的是，此前表現較好的部分二線城市和三四線城市本次表現卻不如2018年。

二、從項目層面：普通二線日光盤減少，而一線及核心二線日光盤再現

（1）一線城市：上海

從具體城市新開盤項目來看，一線城市中，2018年以來，一線城市成交量率先下行，北京地區尤為明顯，上海、深圳和廣州也均出現不同程度下跌。這也導致了一線城市成交量同比數據出現下降，而2019年初，我們發現一線城市成交開始回暖。

以上海市為例，通過公證處新開盤項目搖號數據發現，2018年上海新開盤項目搖號人數與推盤套數的比值超過1的項目數量持續降低。並且與統計的去化情況相一致，2018年下半年開始，上海市新開盤項目去化率也開始走低。真實的樓盤認籌搖號數據和去化數據表明2018年下半年後，上海市的房地產市場確實開始遇冷。

然而，我們發現2019年新開盤項目開盤項目的認籌數和去化率開始提升，根據最新統計數據表明，2019年初至2019年2月末，上海新開盤項目30餘個，其中約17個項目公開搖號，另有13個項目認籌數未達到認籌標準而未參加搖號。從認籌搖號的項目來看，17個項目中有4個項目認籌率超過100%，認籌率和去化率雖然不及2018年同期，但是較2018年下半年有較大幅度提升，環比呈現逐步改善的態勢，表現為脈衝式的回暖行情。

從具體開盤的項目來看，剛需剛改盤的表現更為優秀，尤其是商業交通配套較好和學區房的項目，而郊區別墅和配套較弱的項目等去化情況不如人意。例如，2月新開盤的項目中，首創天閱濱江項目、泰禾大城小院項目和金茂府系列項目去化較好。而頤盛御中環、東灘花園等項目由於種種原因開盤認籌率不足20%。

此外二手房成交也出現大幅放量，2019年3月上海二手房成交達2.5萬套左右，成為近幾年單月新高。

總體來看，一線城市經歷了2018年成交縮量，2019年後一二手房成交均出現好轉，去化好的項目多屬於學區房或鄰近地鐵等項目，而去化率較低的項目多位於郊區或者別墅項目，剛需剛改型項目表現較為出色。

同樣，二線城市中，核心二線和普通二線也出現類似的現象。其中核心二線城市表現與一線城市類似，而普通二線城市與一線城市相反。以下以杭州、廈門、武漢和西安為例。

（2）核心二線城市

從二線城市來看，2017年表現最為亮眼的非杭州、廈門、杭州、南京和合肥莫屬，而2018年核心二線城市的成交量出現明顯下滑，其中廈門的成交量下降最為明顯，杭州、南京和蘇州出現一定程度下降，但均維持在穩定的水平。2019年初，下降最為明顯的廈門成交量恢復的最多，出現回暖跡象，而南京和蘇州仍維持在穩定水平，甚至出現小幅下降。

以廈門為例，2019年1-2月，廈門樓市出現明顯回暖。不僅新房成交量提升，二手房也迴歸正軌。2019年2月，廈門全市新建商品房成交999套，其中一手住宅成交505套，同比增長6.09%，成交面積約5.8萬平方米。而在2018年中期，廈門領跌全國，如2018年9月單月，一手住宅成交套數283套，同環比分別下降52.83%和36.26%，屬於剛需剛改積累最多的城市。除此之外，長三角地區的杭州成交量也出現不同程度放量。

2019年三月，杭州樓市共有82個樓盤入市，在供應量較前期上升的情況下，整體去化率仍在上行，搖號樓盤佔比從12月的50%上升到2月的63%，中籤率也下行明顯，說明樓市情緒確實回暖，“小陽春”行情再度驗證。

從二手房成交來看，杭州市區3月份二手房成交套數超過7000套，與2018年3月大致持平，創9個月來新高，一改2018年下半年頹勢。從樓盤來看，成交較為活躍的樓盤有保利東灣、翠苑小區、都市陽光小區、新城紅郡等，這些房源大多總價較低，且周圍也有比較完善的配置，適合剛需剛改入住。如翠苑的房源成交均價大約在4萬元/㎡左右，總價集中在200-300萬元左右，位於城市中心，除了交通便利之外還有學區因素加持。

從杭州這一輪迴暖的情況來，主要還是2018年杭州市場成交轉冷明顯，剛需剛改轉入觀望。但是剛需剛改累積到一定程度會有一定的釋放，同時在限價漲價、地價反彈的交替刺激下，剛需剛改停止觀望開始進場，由此也支撐了餘杭、蕭山等區域核心位置低總價樓盤的熱銷。但是部分高端型、遠郊且售價偏高項目的去化仍然偏低位，改善型需求和投資性需求入市的回暖目前還沒有看到。

（3）普通二線城市：西安、武漢

西安是西部的重要城市，2016年市場熱度從一線向核心二線、普通二線傳導，西安曾在2016年迎來一波小高潮， 2017年市場熱度逐步向三四線過度，西安卻在2017年一季度再次迎來成交高峰，西安的商品房銷售增速在這兩年裡均明顯高於40大中城市商品房銷售面積與銷售額的同比增速。這一輪量漲價升的通道之所以可以維持接近兩年，與人才政策彈性釋放有較為密切的關係。

2017年3月1日，被稱為西安市“史上最寬鬆”戶籍准入新政正式落地，新政對部分戶籍准入條件作出重大調整，簡單概括為“三放四降”，這是西安戶籍新政的開始，搶人大戰也就此拉開序幕。新政發佈4天，落戶人口已接近1.7萬人，隨後又經歷了多次放寬部分戶籍准入條件，搶人熱潮愈演愈烈。2018年西安戶籍人口達到992.3萬人，離千萬大關只有一步之遙。

人口的迅速湧入也導致了西安市場的供求失衡，上演了“一房難求”的銷售熱潮，2018年3月開盤的22個項目中，16個項目實現“日光”，與2018年大部分二線城市冷清的樓市表現產生天壤之別。

2018下半年以來西安市場的去化率卻呈現了逐步走低的現象，市場熱度出現冷暖不均。從2019年開盤情況來看，春節後是每年相對成交的旺季，3月份的開盤情況顯示整體成交去化率在70%左右，回暖程度不是很強烈，更多呈現為成交分化，高去化率的樓盤頻現，但是也有多數樓盤去化率不足五成，尤其是均價在15000/平米以上的樓盤，總體來說成交熱度不如2018年。

春節回暖沒有如期而至，而2019年可能還會看到成交的下行。因為西安這一輪行情受益於剛需剛改群體購房需求的爆發，人才政策彈性釋放，新落戶群體購房需求成為樓市支撐。但是這部分需求在延續兩年後也會走入盤整期：一部分原因是落戶政策放鬆兩年，落戶需求已經得到大量集中釋放，未來的增量將來源於每年西安的畢業生、就業人口，或者是政策再度放鬆帶來的增量，西安的落戶政策會持續吸引人口流入，但是幅度不會像過去兩年那麼激烈；另一部分原因，前期已經落戶的存量人群的購房需求也已經釋放，甚至有可能被透支，未來這部分需求需要積累一段時間，才能達到之前的成交量。但同時西安的調控政策寬鬆，價格仍在低位，人才新政也會持續推動人口流入，短期內量價有所下行但是幅度會小於前期受調控嚴格的核心城市。

從更直觀的感覺來看，2017至2018年上半年，武漢還處在樓市的銷售火熱期之中，日光盤層出不窮，各種搶房怪象絡繹不絕，比如開發商夜間開盤、購房者排隊搶房、全款優先購房等是武漢樓市的真實寫照。

這種現象一部分也是受益於落戶新政所釋放的彈性，武漢的“落戶新政”進一步放寬大學生落戶條件，放寬落戶年齡限制，取消擇業期限制條件，並且提出了“支持百萬大學生留漢創業就業”，解決好落戶、住房、收入三大問題，確保5年留下100萬大學畢業生。

另外一個推動樓市熱潮的原因是限價政策帶來的房價倒掛。武漢採取了嚴格的一手房限價政策調控房價，而供不應求的現象推動了二手房價格的上升，2017年3月起，二手房價格同比增速超過了新建住宅。武漢多個樓盤在預售時就與周邊二手房價格出現明顯倒掛，這意味著在樓市熱度存在時，一手房只要能夠搶到就能在脫手的時候掙錢。這種情況大大激發了投資性需求的入市，房價上漲的預期也提前迫使剛需剛改群體買房置業，買房熱潮一觸即發，2017年上半年，武漢市住宅開盤數為143次，日光盤達到90個，超過2016年全年。

這種熱潮一直延續到2018年中，下半年起武漢“日光盤”佔比逐步下降，從嚴調控的政策下，二手房市場也逐步呈現“量減價跌”的局面，一二手房價倒掛的情況改善，因預期改變投資性需求會暫停入場，剛需剛改與前文分析的西安情況類似，還需要一段時間的積累才能夠再度釋放。

綜上，根據以上的數據我們發現，各能級城市，各區域城市均的成交表現可以歸納為：2018年成交放量的城市2019年成交開始縮量，而2018年成交縮量的城市2019年開始大幅放量，整體表現為“脈衝式”行情。

我們認為出現該現象主要由於剛需剛改和的積累與釋放所致。對於一線和核心二線城市來說，由於2016年和2017年三類需求的大幅釋放，2018年一線及核心二線城市市場成交轉冷明顯，剛需剛改轉入積累階段。在剛需剛改累積到一定程度後，疊加限價、政策邊際放鬆等外力作用下，刺激剛需剛改釋放，由此帶來了這波年初“小陽春”。但是對於部分高端型、遠郊且售價偏高等非剛需剛改項目，其去化仍然偏低位，改善型需求和投資性需求入市的回暖目前還沒有看到。

因此，當前市場的“小陽春”是由剛需剛改積累後帶來的，尤其是一線及核心二線城市的放量，而改善和投資需求仍處於低位，我們認為在僅有剛需剛改的市場中，市場僅能出現反彈但很難出現反轉。因為在剛需剛改需要一定時間積累，在本次反彈後，剛需剛改將再次進入積累階段，

轉載時請註明出處：億翰智庫（ehresearch）

感謝配合！

閱讀更多 億翰智庫 的文章

關鍵字: 本輪 上海 廣州