近期放鬆落戶的消息成為大家熱議的話題，那麼按照這個文件的要求一二線城市真的放鬆落戶限制後，房價再次上漲將不可避免。那麼會不會引發四五線城市的房價下跌呢？藉此機會簡單談談我的觀察。
一二線城市房價上漲與四五線城市房價下跌有沒有關聯？
擁堵的北京二環
第一、過去兩年是一二線城市房價穩定期（甚至部分城市下跌），卻是四五線城市暴漲期。看過我文章的朋友應該知道過去兩年四五線城市房價暴漲的主要原因在於兩點：棚改貨幣安置和資本的青睞。資本流向四五線城市的主要原因就是在於一二線城市嚴格的限購、限貸、限售等政策阻礙了銷售和利潤空間。如果從這點來看，似乎一二線城市停止上漲與四五線城市房價上漲確實有點關係。
第二、全國性房企進軍四五線城市是造成房價開始暴漲的另一個原因。這個就是資本的問題，因為一二線城市拿地成本偏高而且有限價等政策干擾，所以在過去的兩年時間很多全國性房企都向四五線城市拿地，其中以碧桂園為代表。這些房企因為資金量充足拿地基本上都是毫無懸念，在競拍環節高價拍得，然後肯定高價賣出。所以，我們可以發現一個基本事實：在四五線城市大房企的房價一般都比本地普通房企的房價要高（2-3000元左右）。
擁堵的人群是大城市的標配
第三、至今為止我國所有的房企中沒有一家能夠在一二三四五線城市實現通吃。在我們的觀念中似乎房地產企業很有錢，不差錢，其實看過我文章的朋友應該知道不是的。房地產企業的負債率普遍過高是基本事實（負債率在70%以上）這就要求房地產企業的產品也就是房產必須進行高流動才能獲得足夠的現金流。這也是為什麼包括萬科、恆大、碧桂園等房企不能實現全部城市通吃的原因（曾經萬達差點做到最後結果大家也看到了），他們也只能選擇部分城市進行開發。這也就意味著，一二線城市的開發力度大了那麼四五線城市的開發力度自然會小很多，反之亦然。
房價上漲與下跌就是人口流動和資本流動的問題
三四線城市房價漲跌是要看一二線城市臉色行事
第一、一二線城市往往處於人口淨流入城市所以房價基本堅挺或者上漲是必然。雖然說過去的兩年資本開始向三四五線城市逃離，但是不可否認因為海量的人口淨流入造成的住房需求不斷增加，一二線城市房價維持穩定還是問題不大的。事實也證明了這點，北京、上海為代表的城市並沒有實現大的跌幅，包括很多省會城市的房價基本穩定上漲，就算下跌也基本在4%以內。
人口流動與流出已經成為常態
第二、四五線城市大多屬於人口淨流出城市無疑，2016年之前房價基本都是屬於雷打不動的狀態，但是隨著資本的進入和藉助去庫存（棚改）的這波風開始了一波瘋漲，但是說實話這些城市的房價上漲不具備可持續性。隨著資本的逃離和人口的逃離，這些城市維持房價穩定都是難事。這也是為什麼發改委要求這些城市放開落戶在主要原因，就是要看看這些城市房價到底抗跌性有多少。
綜上，從表面來看一二線城市的房價基本都伴隨著四五線城市房價的下跌，其實際都是資本和人口選擇的結果。在一二線城市放鬆調控後四五線城市註定毫無競爭力，房價下跌也是必然。各位覺得呢？歡迎關心房產和城市發展的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。
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