2019年2-3月份合肥房價分析及近期購房建議房產頭條網

2019年2-3月份合肥房價分析及近期購房建議

今年以來，全國有多個城市通過各種形式放鬆購房限制，一些地方出現了久違的“小陽春”。就我目前觀察來看，合肥3月份二手房成交量大大超過了去年同期，同時諮詢我的粉絲也大大增多，合肥樓市出現明顯回暖。

從安居客房價走勢來看，2019年合肥房價一直呈上漲趨勢，下一步房價將如何發展，近期該不該買房，應如何買房？本篇我通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細分析。

全國50個重點城市房價表現

與2月份相比，3月份房價環比下跌城市由11個變為16個，增加5個，下跌城市佔比由22%上升至32%。整體來講，3月份50個重點城市房價漲幅較2月份有所收窄，其中三四線城市表現尤為明顯。

從各大城市圈來看，長三角、珠三角和環渤海灣的核心城市，房價基本控制在平穩狀態。從漲幅上來看，三大城市圈表現最好，中西部和東北表現相對遜色一些，華中地區表現最差，主要城市都出現了下跌。

長三角城市。上海房價在2月份出現短暫回暖後似乎又停止了步伐，3月份小跌-0.1%，還在平穩區間。南京還在強勢上漲，上個月環比漲幅全國第一，這個月表現也不錯，全國第二，關鍵是這種上漲已經持續了一年有餘，同比漲幅超過10%。

杭州去年6月份提高了人才購房門檻，房價從7月份一直跌到現在。我們知道杭州去年賣地收入全國第一，土地供應量不可謂不大，而前兩天又重新降低人才落戶門檻，不然我不知道杭州該如何消化如此大的新房庫存。

自限購以後，蘇州於2018年初房價達到階段性低點，截至目前一年多的時間，漲幅已經超過20%，跟南京走勢很像。同為四小龍城市，合肥在2019年1月份房價達到限購後的谷底，我認為下一步走勢應該會類似於南京或者蘇州。

寧波房價一直平穩上漲，過去三年來，幾乎翻番，最近幾個月維持在一個穩定區間。長三角是目前所有城市圈中表現最好的，隨著下一個上漲週期的到來，上海和杭州的頹勢應該不可持續。

華南珠三角。深圳房價自去年底以來一直回升，目前已經打破了去年創下的歷史最高記錄。廣州

房價在去年9月份達到歷史最高值後，還處於回調階段。

廈門下跌了幾乎有一年半的時間，跌幅最高達到-12%，從近3個月的表現來看，正慢慢復甦。福州跟廈門表現類似，已經出現連續3個月的上漲，預計4月份表現也不錯。

珠三角是三大城市圈中表現最差的一個，4個環比下跌的城市，除了廣州外，都是二三線城市。中山和惠州地理位置比佛山和東莞差點，不論房價還是漲幅，都要遜色一些。

環渤海灣城市。北京3月份房價達到

60487元/平米，這是北京也是中國歷史上的最高房價記錄，均價不到1w美元，作為一個超級人口大國首都來講，我認為還未到頂。天津房價還在下跌，產業結構調整導致發展失速，經濟基本面對房價的影響可見一斑。

石家莊房價已經連續回暖3個月，其基本走勢跟合肥很像，只是週期上遲了半年左右，泡沫更大，回調更嚴重。廊坊持續下跌已經有2年了，跌幅達到-30%，目前看來有止跌回升趨勢。

青島房價應基本見底，開始在底部匍匐前進，從大週期漲幅來看，房價已到合理區間，下跌空間也不大了。濟南屬於後漲城市，房價已經連續上漲

3年，漲勢平和，近段時間濟南利好不斷，想來後期應該也沒多少回調空間了。

中西部城市。武漢房價類似於濟南，雖然未經歷過短期暴漲，但3年來一直在緩漲。仔細算算，這個大週期武漢房價整體漲幅還不到70%，即使回調，幅度應該也有限。鄭州房價還在高位震盪，但我認為比較合理，沒有多少回調空間。

長沙房價較最高點時下跌了-5%左右，這種趨勢似乎還在進行，看來是時候再降低一把人才落戶門檻了，最好限售也解除了。成都和重慶，跟長沙一樣，房價也處於回調之中，它們都是中西部城市，都屬於土地過量供應類型。

得益於搶人政策，西安去年吸引了幾十萬的人口，房價也像坐直升機一樣飛昇，但畢竟還需要產業留人，即使短期把人吸引到這裡，如果找不到工作還是要走的。這個大週期，東三省只有長春上漲最多，目前累計漲幅達到38%，但這個成績放到全國，還是不合格的。

3月份情況比預想的略差一些，對於大多數城市來講，金三基本實現，但很多隻是體現在量上。由於2月份春節因素，這種放量可能多是需求積聚短期爆發所致，並非真實的市場回暖，確實比去年最冷的時候要熱一些，但從歷史週期來看，只是正常年份的正常狀態。

合肥二手房成交數據分析

國家統計局數據顯示，合肥2月份新房漲幅0.8%，過去10個月以來，累計上漲達到7.7%。儘管二手房環比沒有上漲，但過去一年中，也是漲多跌少。

合肥鏈家2月份成交472套二手房，儘管低於1月份，但值得注意的是，2月份上半月過春節，基本沒有成交，而下半月共成交412套，佔全月的87%。其實據我所知，鏈家去年將鏈家系的貝殼、德祐、朝暉、住商、殼點等交易也錄入成交系統，造成成交出現大幅增加。

合肥鏈家二手房帶看量與新增房源的比值，可以反映合肥二手房市場供需變化，數值越大，供需關係就越緊張，房價上漲衝動就越強烈。由於2月份是傳統春節，屬於二手房交易淡季，帶看比例較1月份有較大的下滑，基本是去年8-9月份時水平。

以下分析基於鏈家自2018年2月份至2019年2月份的所有成交，共計6136個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。2019年1-2月數據請參考我文章《2019年1-2月份合肥房價分析及購房建議》，關注微信公眾號“小易論樓市”，回覆“房價”即可。

1、合肥2019年2月份二手房整體成交情況

二手房成交均價為1.618w。由於春節淡季因素，2018年2月份合肥成交均價為階段性最低點，今年2月份雖然也是低點，但是比去年高出2個百分點，基本還在穩定區間。

合肥2月份二手房平均成交週期為96.8天，達到過去1年來的最高值，去年2月份基本也是一年中最高值，春節過年是一個很大的因素。

平均議價空間為2.76%，已經連續兩個月出現較大幅度下滑，這跟安居客反映的房價走勢較吻合，說明去年年底以來，合肥樓市在持續回暖。

從區域成交來看，因為不限購，肥西縣

和長豐縣環比增加，說明合肥外部需求依然很足。高新區和濱湖區成交量變化最小，其餘各區下滑比較厲害，說明高新和濱湖目前仍是購房的熱門區域。

從成交均價上來看，政務區遙遙領先，比第二名的濱湖高出30%。政務區還是市區議價空間最低的區域，且環比漲幅達到4%，而其餘各區房價多為下跌或者持平。政務區的領漲，表明市區優質資產和劣質資產繼續出現分化，同時也預示著下個上漲週期的到來（《合肥的優質房產和劣質房產》微信公眾號“小易論樓市”）。

2、學區房和非學區房價格

此處所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鵝湖），46中本部，38中本部，168玫瑰園學校（西區）。具體學區劃分和分析請參考文章《合肥的真假學區房——2018年合肥初中學區最新排名》（微信公眾號“小易論樓市”回覆“學區”查看）。