導讀：發改委公佈2019年城鎮化建設重點任務，整體來看，文件在發展方向上出現方向性變化，主要亮點在於：①對非超大特大城市要全面取消/放寬落戶限制，對特大超大城市要大幅增加落戶規模；②擴大居住證在公共資源獲取的便利性，主要涉及教育和醫療，並新增養老資源；③落實城鎮建設用地供給和農業轉移人口掛鉤，探索宅基地復墾騰退；④首次提出開展成渝城市群發展規劃；⑤允許都市圈內城鄉建設用地指標跨地區調劑。
①城鎮化的發展方向變更，從中小城鎮向都市圈進軍，體現為放人進來、增加供地。
整體來看，2019年城鎮化最大的變化就是轉變了方向，從發展中小城鎮向發展都市圈轉變，原有主力發展中小城鎮、向主力發展大中型城市並向外輻射中小城鎮轉變，並在人口流動和土地供給兩方面進行根本性解決。1）解決人口流動的問題。按照定義，城區常住人口在500~1000萬人的是特大城市，1000萬人以上的為超大城市，以2017年年底人口，全國總共32個城市滿足條件，其中包括7個超大城市和25個特大城市。這些城市的落戶條件都較為嚴苛，且以北京最為嚴格，將通過放寬落戶的方式導入人口。2）解決用地供給的瓶頸。一二線城市擴大規模的難題除了此前的人口規模控制以外、還涉及到用地指標問題，特別是一線城市。在這次文件中提到允許指標跨地區調劑、並探索宅基地騰退，將極大解決土地供給難題。
②級差地租差異，同時會大幅度提高地方政府收入，考慮到人跟錢走，判斷二線城市迎來爆發期，一線城市則結束多年人口流出。
考慮到一二線城市地價明顯高於三四線城市，供地傾斜會在全國層面大幅度提高地方政府收入，並帶動全國經濟增長。由於人口流動和資金流動存在先後順序，整體上以資金流動在前、人口流動在後，因此，以土地作為承載資金的主體，將吸納人口的流動。除了北京以外，其他一線城市均被強二線城市包圍，因此，放寬土地供給，二線城市將迎來爆發期，進入到資金吸納人口流入的階段當中。以北京為首的京津冀，則利好環北京區域的發展。
③行政區域略微淡化，大幅度強化集中的力量。
城市規劃從點狀式中小城鎮向區域化大中型都市圈轉變，本質上行政區域略微淡化，並大幅度強化集中的力量。我們統計，僅考慮20大城市，貢獻了全國17.5%的人口、31.4%的GDP，掌握41.4%的普通教育資源、87%的優秀教育資源，同時，房地產銷售金額和銷售面積分別佔比34%和23%。考慮到未來的人口流動將升級為人才流動，而大學生的畢業留市率較高，將進一步向大中城市集中。
④繼續推薦一二線佈局公司。
我們推薦一二線佈局和都市圈佈局公司，包括金地集團、萬科A、華夏幸福、藍光發展、榮盛發展、招商蛇口、中南建設、陽光城等公司。港股推薦融創中國（01918）、中國金茂（00817）、龍湖集團（00960）等公司，受益中駿集團控股（01966）。
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