鳳凰網房產 文|王亞靜
踩線完成2千億目標後，龍湖決定慢下來。
3月25日下午，在龍湖集團（00960.HK）的業績報告會上，龍湖CFO趙軼表示，龍湖今年全年銷售目標暫定為增長10%，據此計算，約為2200億元。
這與龍湖昂揚樂觀的基調，形成了鮮明對比。在兩週前的新春媒體會上，龍湖一眾高管便高調地公佈了龍湖四大主營業務的發展策略。邵明曉表示，龍湖的地產開發保持在房企前十的規模；商業方面的天街做到行業前五；剛剛起步的冠寓，保持行業規模前兩三名……
從聲稱“對後市持樂觀態度”的高管們，到吳亞軍的主席報告中，大家集體展望了2019年的美好藍圖，但卻定下了一個保守的目標。
並不輕鬆
3月25日中午，龍湖發佈了2018年業績報告。報告顯示，龍湖2018年銷售總建築面積1236.3萬平方米，較上年增長21.6%；合同銷售額2006.4億元（人民幣，下同），較去年增長28.5%。相較2016年、2017年61.61%、77.08%的增長率，2018年龍湖的銷售增速明顯放緩。
在利潤方面，幾項指標均出現增速緩慢，甚至是不同程度下降。其中，公司毛利率同比微升0.2%至34.1%；淨利潤率同比下降4.82%至18.04%；核心稅後利潤率同比下降3.6%至14.7%；核心權益後利潤率同比下降2.5%至11.1%。
此外，公司的負債水平有所上升。數據表明，公司借貸總額同比增長42.67%至3660.66億元；平均借貸成本上升0.05%至4.55%；淨負債率上升5.22%至52.9%。不過，龍湖一年內到期債務僅為117.4 億元，在手現金則為452.6億元，財務依舊十分穩健。
據此看來，龍湖2019年過得並不會很輕[Office1] 松，這從龍湖的預期中便可窺一二。邵明曉聲稱龍湖要保持行業前十的位置，但集團今年的基調十分保守，全年銷售目標暫定為增長10%，約為2200億元。值得一提的是，在相關機構發佈的2018年房企銷售額排行榜中，龍湖已經在TOP10中排名墊底，較去年下滑兩名。
這與龍湖去年年初提出“力爭2020年銷售跨過3000億”的目標還有很大一段距離。豪言壯語之下，龍湖定下了保守的目標。
目標的保守一定程度上與土儲結構存在很大關係。根據年報數據，龍湖全年新增91個項目，分佈在重慶、成都、杭州、青島等二線城市，並新進入了南昌、鄭州、貴陽、東莞等11座新城。土地儲備合計6636萬平方米，權益面積為4559萬平方米，覆蓋47座城市，土地儲備的平均成本為每平方米5218元，項目獲取的區位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內城市群周邊適度佈局。
按地區分析，分佈在環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區、華南地區及香港地區的土地儲備分別佔土地儲備總面積的34.0%、30.5%、20.7%、8.8%、5.9%及0.1%。
不過，鳳凰網房產發現，在房企“必爭之地”的粵港澳大灣區，龍湖佈局了廣州、珠海、香港等6個城市，但總土儲僅有252.18萬平方米，佔比總土儲3.8％。這與粵港澳大灣區土儲TOP10排名最後一名的萬科2486.6萬平方米，差距近10倍，即便是與排名30的泰禾868萬平方米的數量相比，也差了3倍多。
據此，龍湖調低今年的目標似乎也在情理之中。
人事紛擾
地產開發之外，龍湖還有三大主營業務。去年7月，“龍湖地產”更名為“龍湖集團”，同步將地產開發、商業、長租公寓、智慧服務並列為四大主營業務。
這在年報中有所體現。2018年龍湖集團開業商場29個，已開業商場建築面積為296萬平方米；在長租公寓上，累計開業5.3萬間。在龍湖1158.0億的收入中，物業投資性收入為40.9億元，同比增加57.7%，其中，商場、長租公寓品牌冠寓、其他收入的佔比分別為87.8%、10.4%、1.8%。
部分區域的銷售額出現下降。（來源：年報）
過去一年，龍湖各個業務板塊頻現人事變動。據不完全統計， 1月，蘇州公司總經理李剛離職加入旭輝；2月，南京公司總經理李宏耕轉投融信，戰略部總經理王亞軍加盟中南置地，冠寓總經理王俊英離職；4月，煙臺公司總經理李亮加入泰禾；5月，投資發展部總經理徐愛國入職陽光城；10月，原冠寓CEO韓石加盟中海；12月，副總裁胡浩離職。
北京地區的營業額大幅下降。（來源：年報）
蹊蹺的是，出現人事變動的蘇州、南京、煙臺三座城市，2018年均出現了業績的下滑。鳳凰網房產梳理發現，蘇州地區銷售額下滑69.69%、南京地區銷售額下滑3.82%、煙臺營業額下滑了13.94%。其中，蘇州地區的營業額下滑了1869億，同比下降94.87%。
在出現兩位高管離職的冠寓，目前還處在虧損狀態。據邵明曉介紹，冠寓去年已開業5.3萬餘間，整體出租率為50.1%。其中，開業三個月至六個月的項目出租率為 70.2%，開業超過六個月的項目出租率為87.4%。期內的租金收入為4.27億元。不過，“冠寓目前還處於虧損狀態，預計在2020年實現盈利”。
而在職位大調整中，調動最頻繁的當屬顧修銘。作為龍湖的老將，顧修銘去年4月從瀋陽調任海南，9月從海南調任武漢，不到一個月又接替宋海林掌管北京公司。短短5個月調動了3次，擔任了4個地區的區域總。
被顧修銘頂替的宋海林，由北京公司總經理升任集團副總裁，兼任集團研發部總經理。
經歷人事變動的北京區域，表現同樣不佳，並且未來或將繼續下挫。從數據上來看，去年北京地區的營業額下滑15.29億，較去年下降21.11%。但今年預計入市的項目也僅有三個。顧修銘在新春媒體會上說，存貨不一定能達到去年的高度，在市場有機會的時候，如果價格合理，龍湖將改善存貨結構，進行換倉補貨，爭取在北京市場佔到一個相對靠前的位置。
但北京地區的土儲已經陷入瓶頸。據鳳凰網房產統計，龍湖在北京區域建築總面積為294.46萬平方米，佔比集團總土儲6.3%，而北京2018年銷售面積達到54.24萬平方米。但是，龍湖已經至少14個月沒有在北京拿到任何一幅地塊。
在規模競爭的後半場，“不進則退”是龍湖不得不面對的現實。如何走出內部紛擾，實現3千億的目標，龍湖還有很長一段路要走，而這條路並不平坦。
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