在過去的半年，很多武漢人有兩個遺憾：沒有抄底買股票，沒有資格再買房。
對大多數人來說，中國的股票不算一個靠譜的選擇，掉坑裡套幾年是常態，股市現在漲的好，但很多老司機心態很佛系，小玩玩可以，絕不敢梭哈！
另一種遺憾引起普遍的焦慮。目前，武漢城市價值不停做加法。另一邊，嚴厲的房地產調控給樓市做減法，一增一減之間，機會變多了，買房就相當於買一座城市的股票，抄底武漢的願望十分強烈！
但到底買哪裡？買什麼？怎樣才能選到上升中的藍籌股？這是有講究的。政國策認為，在當前的武漢，城市核心區公寓，也是一個極好的選擇，當然，這樣的機會也不多了。
武漢公寓為什麼火了？
2018年的武漢樓市有點降溫，但有一個物種依舊搶眼，那就是公寓項目戲碼不斷，成為市場熱點現象：
看看公寓年度銷售榜，最好的項目一年賣了近14億，最高的項目價格超過3萬.....從幾十萬的的SOHO，到百萬千萬級的總裁公寓，都有人追捧。
你以為只是偶然？然而並不是，政國策負責任的告訴你，武漢公寓這幾年一直很火。
中指院數據顯示，2016年武漢公寓成交2.68萬套，比2015年增長210%，2017、2018年，武漢公寓又賣了超過5萬套，有些項目想買還要託關係。是不是顛覆三觀？為什麼一談公寓很多人不感冒，另一方面卻擋不住大家買單的步伐？
政國策參加過多場“限購條件下，如何蝶變資產價值”的類似論壇，也推薦過一年賣了1300套的漢口公寓，以及均價超過2.7萬的武昌公寓，總結梳理了幾條幹貨：
1、武漢資產價格飆升
資產價格背後，是城市價值的直接體現。最近五年，武漢城建投資達到10500億，是之前五年的一倍多，連續五年GDP在萬億以上。2009年，武漢城建投資不到500億，2019年投資預算達3100億，一年至少兩條地鐵通車，推動土地價格資產價值飆升，公寓作為資產配置的重要一環，受到各路資金的追捧。
2、享受政策紅利
政策紅利，一方面來自於落戶放開，武漢啟動“五年留下百萬大學生”工程之後，已留下70.7萬人，2018年常住人口突破1100萬，人口增量高於北京上海，這屬於人口紅利。
其次，限購限價政策壓縮了住宅發展空間，吸引資金進入公寓市場，特別是武漢大力發展租賃試點，全國性公寓機構搶佔大武漢，優質的公寓“錢景看好”。在小面積住宅基本絕跡背景下，總價門檻低的公寓成了新寵。再加上武漢建築新規出臺，今後，小面積公寓會越來越少。
3、公寓使用場景多元化
從供給端來說，具備商業開發運營經驗的實力型房企來到武漢，打造具備地鐵、學區、商業等優質城市資源加持的公寓，產品優化品質提升，不再是千篇一律的筒子樓、學生宿舍升級版，買家不用陪著缺乏經驗的開發商“交學費”。
從買家角度看，需求場景多元化了。比如被限購的外地人、小企業主辦公與居住、年輕創業者共享辦公、婚前置業、孩子就近陪讀等，做精品酒店、寫字樓、長租公寓，甚至有人買下整層做整形醫院、培優機構等，體現了公寓的多樣性特點。
如果看了上面這些，你已經被種草，成為公寓的“路轉粉”，政國策也可以告訴你，現在，在武漢內環，還真有一個項目，算得上抄底武漢的好機會。
35萬住內環，也許是最後的機會
這個項目，就是位於漢陽鍾家村的遠洋·東方境世界觀藍珀公館。政國策預計，2019年，藍珀公館必定預訂武漢公寓銷售排行榜三甲。為什麼這麼篤定？且聽道來。
首先是這個項目的先天優勢好。
藍珀公館位於漢陽大道一線臨街，匯聚內環優質資源，坐擁雙軌六橋樞紐交通，屬於漢陽鍾家村地鐵站上蓋物業（4號、6號線交匯，步行五分鐘左右），2公里生活圈內有三甲醫院和教育配套（緊鄰鍾家村小學），高層部分可以觀月湖瞰長江。今年10月楊泗港大橋通車後，將形成武漢2.5環效應，加速人、物、資金流動，進一步促進三鎮一體化，內環價值更加凸顯。
從產品看，主要為40、47平米的一室一廳一衛，77平米的兩室一廳一衛，帶裝修均價約1.9萬，35萬可以搶佔內環資產。目前武漢內環房價平均3.5萬以上，100平以下戶型很少，按三成首付，進入內環最低門檻也在100萬以上，藍珀公館也許是很多人留在內環的最後機會。
其中，47、77平米戶型南向採光，擁有觀景陽臺，天然氣入戶，完全可以滿足日常居家需求，也難怪，今年第一季度，藍珀公館屬於武漢賣得最火爆的公寓。
產品本身就很硬核了，但這並不是全部得分點！因為，藍珀公館背後，依託的是城市商業名片、世界級商旅目的地——武漢城市新地標之一的遠洋·東方境世界觀。
武漢中心城區目前有三個重量級城市綜合體，漢口濱江的150萬方武漢天地，武昌中北路340萬方武漢中央文化區，另一個，就是正在建設中的漢陽歸元寺片240萬方的遠洋·東方境世界觀。
前面兩個項目都已成為武漢商業名片，作為城市級成熟商圈，人流量日益增長。遠洋·東方境世界觀作為漢陽第一個同等規模與定位的項目，將打造集合國際健康住區、精品開放式商業街區、國際化服務式公寓集群、國際高端甲級寫字樓、高端國際酒店等城市驅動型綜合體。
特別是，緊鄰歸元寺， 項目規劃了一條約17萬方的低密度開放式商業街區，挖掘漢陽老“西大街”的城市肌理，形成類似成都太古裡的商業街，但體量接近其兩倍，打造一個升級的漢版“太古裡”，有些特色業態首次引入，推動武漢旅遊休閒產業全面升級發展，滿足大家對美好生活、精緻武漢的追求。
不僅如此，整個片區歷史文化資源豐富，歸元寺、晴川閣、“漢陽造”、琴臺中央藝術區、月湖等文旅資源，長江主軸推進，長江文明之心以點帶面，加速漢陽“知音文化”的傳承，未來大歸元片規劃全部落成，成為武漢的又一個城市IP，影響力輻射全國，吸引世界各地的商旅人群。
作為武漢市重點投資項目，遠洋·東方境世界觀，遠遠超出一個項目承載的意義，我們評價其成功與否，絕不是房子賣的好不好、價格高不高，而是，這個項目作為武漢城市核心升級發展的重要一環，承擔城市更新的重任，加速歸元寺片規劃成功落地，進入武漢市旅遊推薦菜單，成為世界級商旅目的地，打造漢陽乃至武漢發展的又一個戰略支點。
一瓶礦泉水，放在路邊超市賣3塊，放在星級酒店賣10塊，消費場景、消費客群決定同一件產品的心理價格。藍珀公館，藉助240萬城市綜合體的加持，高端住宅、商業街、寫字樓、酒店、公寓形成一個自我賦能的生態系統，除了數萬業主自帶流量，還能匯聚數以百萬計的外部人流，創造出更大的價值。這樣的機會可遇不可求。
沒有運營的公寓有點像裸奔
其實，究竟如何選擇公寓，有一個速成大法：通過研究分析自如、冠寓等知名長租公寓以及一線城市頂級公寓的運營案例，政國策總結了幾條規律，大家可以參照：
步行10分鐘內有地鐵或3分鐘內有公交站，附近有停車場，1公里內有超市、門診、銀行、快餐店，3公里內有大型商場、中高檔餐飲。商業設計、消防等合規，大型商圈或產業集聚地，可商可住，產權明晰，便於統一運營管理。
對照以上標準，藍珀公館完全符合，不少指標遠遠超出，屬於優質的城市內環核心資產，無論是自住還是租賃，都是市場的首選。
另一個關鍵因素不可忽視，作為品牌公寓，運營水平高低的作用非同小可，比如，同樣數量的公寓，不同機構來運營，資本市場的估值可能天壤之別。
“提升運營水平，為資產價值賦能”，同樣一棟樓，不同的運營方，坪效不一樣，銀行的估值就不一樣，融資結果也不一樣，這在商業地產中已成為鐵律。
武漢人越來越意識到服務的價值，願意為好的物業買單。在公寓投資方面，也越來越重視物業服務、運營管理，畢竟，公寓的人流量、設備維保、安防、公共區域、秩序維護等，都有自己的特點，如果放任自流，很可能造成惡性循環：
低劣的環境只能吸引低收入租戶，低廉的租金制約改造維護積極性，進一步惡化軟硬件狀況，降低居住體驗和收益率。
不誇張的說，沒有運營管理的公寓，有點像裸奔。
同樣的房子，房東出租只有1500塊租金，但是品牌機構整合之後，通過統一運營管理，可以將租金提升到1800-2000元，這就是運營的價值。
藍珀公館在這方面有特別加分項，全部採取精裝修交房，與高端住宅標準一致，避免了毛坯交房後長期受到裝修干擾的窘境，便於統一管理，項目將打造武漢首個高端服務式公館，用運營提升資產收益率，提高資產的含金量。
藍珀公館採用的中遠酒店物業，屬於遠洋億家物業旗下，具有一級物業管理資質，位列中國物業服務百強企業服務質量top10第六位，經過21年發展，具有北京、上海、天津等多個核心城市的物業服務經驗，涵蓋高端住宅、高檔別墅、星級涉外酒店、高端公寓等。
其中，世紀遠洋賓館（酒店項目）——四星級高檔商務涉外旅遊酒店，是Best Western在北京市的第一家戰略合作伙伴，是2008年奧運會的指定合作伙伴。
藍珀公館將提供24小時管家服務，包括安防巡邏服務、保潔服務、物品的報損保修服務等基礎服務，還提供包括代請鐘點工、代請保姆、代請家教、代請醫療護理人員、協助家庭Party或沙龍聚會等特約服務，這些服務已經在其它項目標準化執行，隨時可以在武漢落地。
此外，藍珀公館還提供專屬的共享空間，比如活動室、健身房、自助超市等（偶數層服務間），通過配套服務的提升，提高公寓的品級，吸引有品位的精英人士，不斷提升公寓的租金，形成一種良性的循環。
武漢熱銷的一些公寓，也開始強調物業服務，但是，像藍珀公館如此重視運營價值的公寓，很少見，考慮其軟硬件投入成本，甚至有點只賺吆喝不賺錢的感覺，為啥？
政國策琢磨，遠洋·東方境世界觀有240萬方大體量，開發週期在5年以上，作為首期面世的產品，不管住宅還是公寓，其地段、產品、服務、價格的綜合優勢都比較明顯，希望通過爆款產品塑造項目品牌與口碑，意在長遠，這是一家央企最樸素的追求和操作。
結論很簡單了，在當下的武漢，抄底內環的機會真的很少了。不妨去這裡看看，一定有意外收穫。
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