法拍房，一直是二手房產買賣過戶的一個冷門渠道。由於關注度低，風險相對於正常的買賣過戶而言較高，所以買法拍房基本都低於市場價。

但在過去兩年成都限購，加上房價升溫的影響下，不限購的法拍房逐漸成了被限購人士追捧的一個購房渠道。由於帶著不限購的標籤，大多數法拍房的落錘價已經高於市場評估價。

從去年開始，成都二手房市場的降溫，投資客退場，二手房成交遇冷，法拍房也緊跟著涼涼。如今，隨著二手房價格築底，市場穩定，冷門的法拍房似乎又可以撿漏了。

比如下面這種房子：

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近期，位於雙流的融創長灘一號一套別墅拍賣成功，落槌價281萬，而鏈家網的實際成交記錄中，該戶型的成交價在565萬。

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但也並不是所有法拍房都能撿漏，又比如下面這種：

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這套位於高新區金融城中海城南一號的住宅，落槌價640萬，建面193.59㎡，成交單價33000元/㎡左右。而中海城南一號近期二手房正常的市場成交價在30000-39000元/㎡左右。加上法拍房正常的手續費、稅費等，該房源落槌價只能算是一個正常的市場成交價。

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我想，購房者可能已經發現了一個規律。

我們再往回看兩套法拍房的起拍價：融創長灘一號起拍價219萬，成交價281萬，還算撿到漏。中海城南一號起拍價460萬，成交價高達640萬，相較市場行情，幾乎沒什麼利潤。

也就是說，核心區域的優質法拍房產，競爭力依然非常強，想要在這些房子中撿到便宜幾乎不可能。但稍微冷門區域的房產則不同，購房者還是可以撿到漏。

另外，還有一個細節，普遍總價在100-200萬之間的剛需、剛改住宅類產品，競拍較為激烈，而再往高端的純改善類產品則競拍人數較少。比如近郊的冷門別墅或大平層樓盤。

總結起來就是，法拍房撿漏需要對市場行情瞭解+一定運氣成分，如果想要撿大漏，你還得有不少的資金儲備。因為30萬的預算，可買不下100萬的法拍房，具體往下看。

法拍房該如何買，又有什麼風險呢？

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目前，大部分購房者購買法拍房都是通過法拍公司，但也有個別購房者是通過自己在淘寶法拍報名參與競拍。但他們都會參與以下流程：

關於風險：

1.房屋“背調”很重要

一定要注意房屋情況，可以提前約法院看房，留意房子是否存在租約，有沒有人佔用，這些都會影響之後的過戶問題。如果房屋在拍賣前帶有租約，有租客居住，則租約繼續有效，必須要等到租約到期才能收回房子。萬一簽了個10年20年的，要麼賠違約金，要麼就只是買回一張紙。

2.瞭解房子是否佔有戶口。

如果已經有戶口占有房子的學位，那必須等到上一個學位到期，才能入學就讀。萬一孩子才上一年級，你就需要等足6年，所以想買學區房的要謹慎考慮。

3.瞭解上一個房東是否已經搬離。

根據法律規定，如果被執行人屬於低保對象或者無法自行解決居住問題的，不能強制遷出。

4.通過法院及多種渠道去了解房屋及房東的欠債情況。

一般如果有銀行抵押，拍賣公示上會有說明。但是如果一旦牽扯到有些不能查審的民間借貸，後續的麻煩不可小覷，債務人上門要債時，可能只能報警了。

關於費用：

1.付款形式

每套房子情況不一樣，和銀行考核標準有關，這些都會在法院公示上表明。當你把首付款付給法院以後，法院會要求等銀行放款以後才執行解封解抵然後過戶，但銀行方面又需要過戶以後才可以放款，導致三方僵持在這個環節。所以，需要提前做好打算，或者找金融公司墊資。

2.後續交易稅費

根據司法拍賣的行規，涉及買賣雙方的各項費用，均由競得者支付。所以，拍得後或許有一大筆稅費在等著你！不過，在成都，二手房交易的稅費一般也是均由買方承擔。

成都地區稅費政策如下：

（以上信息成都法拍信息技術有限公司提供）

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通過這張法拍公司的收費單可看到，一套普通的法拍房，在拍賣過程中涉及的稅費至少是4個點及以上（不包含服務費用），如果拍賣的房屋沒有產權，那麼稅費至少在10個點以上了（不包含服務費用）。如果涉及到公司助拍和貸款，那麼貸款的墊資費、服務費可不比買一套二手房的中介費便宜。

如今限購+樓市回暖，其實法拍房的關注度並不比普通二手房低，不是所有法拍房源都能撿漏。並且背後要考慮的問題也不簡單，風險不可控、成本也不可控。我總結出來的經驗就是，淡市買法拍房，撿漏機會往往比“牛市”多。

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