下週二（4月9日），成都土地市場將迎來本月的第一場重頭戲——來自成華區新北天地的一宗108畝商業兼容住宅用地將登上拍賣臺，起始樓面價8605元/㎡；三環內、超百畝、地鐵3號線……多個標籤加持，該宗地無疑自帶巨大關注流量。
回顧來看，上個月金牛區茶店子兩宗地出讓，數十家房企激烈角逐的場景還歷歷在目，房企拿地主城的決心再明顯不過，只是主城“門票”十分緊俏。根據銳理數據監控，截至目前，2019年主城區僅拍賣了5宗地；而2018年前4個月則有9宗住宅地塊成功出讓，六大區域均有所出。
2019年主城區已拍賣地塊信息一覽
根據成都市公共資源交易服務中心公告，目前4月僅有3塊地候場待拍，另外2宗分別位於簡陽與金堂。不出意外的話，下週二的這場土拍很有可能又是一場“龍爭虎戰”。
中環+地鐵+百畝 地塊綜合素質高
宗地位於中環路與川陝路交匯處，距離地鐵3號線動物園站約300米；東側與動物園、昭覺寺相鄰，向南靠近泛悅城市廣場與成都城北醫院、昭覺寺汽車站，以西與招商雍華府隔街相望；周邊昭覺寺南路、中環路、三環路、荊竹中路等道路環繞。區位優勢明顯，交通通達性高。
宗地區位圖
近幾年主城五區土地“出貨”逐年走低，2018年僅供應19宗，百畝以上地塊就更成了“稀罕貨”；統計顯示，過去五年（2014年—2018年）三環內面積超過百畝的土地僅9宗。因此，中環的這108畝地塊就多了幾分可遇不可求的意味。
宗地計算容積率3.0，可開發體量約21.63萬方，成品住宅建設比例不低於項目住宅建築面積的60%，可兼容住宅建築面積比例不大於45%，總建築密度不大於45%；宗地被兩條相互垂直的規劃道路劃分為四個小地塊，其中A、B地塊面積較大， C、D地塊相對較小，整體形狀較為規整，有利於後期規劃佈局。
走訪來看，宗地已實施打圍，內部無未拆除的構（建）築物，有少量土方建渣，無電線電杆，有雜樹雜草，周邊規劃道路部分形成。
宗地內部及周邊實景（拍攝時間：2018年11月）
配建+產業要求 房企考驗亦不小
與3月19日出讓的金牛區地塊情況如出一轍，本宗地既有一定的配建條件，同時商業用地部分有著嚴格的產業打造與引入的規定動作。這意味著拿地成本的增加，以及資金、經驗等實力要求也水漲船高。
公建配套要求
①配建建築面積大於1000㎡且小於1500㎡的農貿市場1處；
②不小於50㎡的再生資源回收站1處；
③不小於2000㎡的綜合健身館1處；
④不小於400㎡的社區用房1處；
⑤不小於3000㎡的文化活動中心1處；
⑥不小於416個停車位的地下公共停車庫1處。
商業用地部分產業要求
①打造集文創產業中心、文旅體驗、產業人才社群空間於一體的城北新經濟、人文創新標地-成都熊貓文創中心，計劃引入產業辦公樓宇、開放式商業街區、特色文創等業態；
②競得人須引入具備國際知名IP的文創類總部企業不少於1家；
③競得人須自持計容商業建築面積的比例不得低於總計容商業建築面積的35%。
品牌房企圍獵 區域土地價值翻漲
正如前文提到，今年一季度主城區土地供應偏緊，本宗地正是2019年成華區首宗住宅用地出讓。2018年成華區共出讓住宅用地5宗，競得者分別為龍湖、同森、深業泰然、奧山、金座置業，最高成交樓面價為11381元/㎡。
2018年成華區土地拍賣情況
另外，根據銳理數據監控，近幾年宗地兩公里範圍內土地價格也在翻漲。
2014年首創、電建先後在此拿地，成交樓面價分別為4720元/㎡、3796元/㎡，呈現項目即為首創光合城與電建地產泛悅城市廣場；
2016年合能拿下鉑悅府項目所在地塊，成交樓面價為5820元/㎡；
去年12月龍湖進駐，其位置距離本宗地百米左右，成交樓面價為7040元/㎡，並要求建設計容建築面積不小於8064平方米的住宅用房，由成華區政府指定單位按11800元/平米的價格回購。
而本次出讓地塊的起拍價已為8605元/㎡。
去化週期6.3個月 市場需求不斷累積
住宅方面，宗地周邊唯一在售的是西南側的泛悅城市廣場，去年11月開盤惠後均價為10560元/㎡（清水），從其3字頭的拿地成本看，溢價空間較為充足。同時，鏈家二手房交易平臺顯示，宗地西北側的招商雍華府，近段時間二手房成交均價約18077元/㎡。
落位到新北天地版塊，2016年至2018年供應商品住宅25.59萬㎡，銷售54.23萬㎡，強力“去庫存”後目前區域存量僅2.7萬㎡，按照2018年的月平均去化速度，目前的去化週期僅剩6.3個月。從價格來看，在2017年第3季度達到最高值11822元/㎡後，區域住宅成交均價保持穩中有升的態勢。
規劃+產業+交通兌現 新北天地加速蛻變
從區位上看，宗地正處於新北天地片區核心位置。近年來，新北天地立足“蓉歐+家需求”、“商貿+旅遊”的產業定位，形成了“兩軸三區”的城市空間發展格局，這之中，宗地所在的昭覺寺文旅商貿區依託昭覺寺和成都動物園，在“兩軸”基礎上打造城北商業商務中心，重點發展文創基地、特色文化商業街、購物中心、甲級寫字樓和五星級酒店。這與宗地產業要求相吻合。
在新北天地區域內，既有北新幹線、蓉都大道、東林二路、三環路、中環路、熊貓大道等“三橫三縱”公路主幹道，也有已建成的地鐵1號線、3號線、7號線等軌道交通，後期還規劃有9號線、16號線等。
從區域城市位置、產業規劃、資源配套、立體交通等方面看，新北天地市場存在巨大的潛力空間，主城窪地價值無需贅言。
值得一提的是，區域內有華潤、金科、招商、首創等打造的眾多小區，居住人口密集，生活氛圍濃厚，但缺少相應的成熟大型商業，這為宗地商業部分預留了開發空間。
總結來看，宗地有配建與產業要求，有一定的開發難度，目前區域城市界面還在提升中，尚需時間去兌換。但瑕不掩瑜，處於中環位置，地鐵3號線加持，擁有超百畝的體量，以及不斷累積的需求作為支撐，在主城機會遞減的大背景下，本宗地成色十足。
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