不誇張的說，鄭開大道的變化，就是開封的變化。過去是，現在是，未來也是。
汴西新區前十餘年間發展的驅動力來自省市級城市規劃推動，從一大街到六大街，以“商住開發”為核心理念，用房地產及相關行業驅動城市的發展。千畝大盤不過森林半島，亞新橄欖城等，CBD片區內20餘棟寫字樓大多數亦是依靠本土開發商建設。如今，隨著自貿區的設立，規劃能級從省市級躍入國家級戰略規劃，也使得開封的發展進入鄭汴融城的“後自貿時代”。
“後自貿時代”下，在我看來，依然會有“商住開發”的理念夯實已建成的區域，用“產城融合”的理念去奠定未來發展的城市新框架。
前十餘年的西進，大概可以用三個關鍵詞概括：汴西湖，市民之家，中意湖。
以汴西湖為中心的環湖居住區，基礎生活配套業已落地，人口導入的吸引力愈來愈強。市民之家作為行政導向，將部分行政功能集中轉移，也讓更多的市民在心理上對新區的發展有更深刻的認知。當下的開封，進入以“商務辦公”為核心的中意湖驅動時代，即通過大中型企業入駐，為城市的下一步發展奠定基礎。
但談起來容易，做起來難。CBD片區想招來金鳳凰，也需要政策的加持。隨著自貿區的設立，開封的發展迎來了新的一個關鍵時機。同樣，也可以用三個詞進行概括：CBD片區，自貿區管理中心，運糧湖組團。
我們一直忽略了“自貿區管理中心”的意義。
實際上，它的作用遠比當年的“市民之家”更為重要。它不僅在改變開封人對城市框架西進的認知，也是自貿區版塊多組團發展的一箇中心點，一個關鍵點。
河南自貿區開封片區，成立於2016年8月，核心區域19.94平方公里，規劃為中央商務中心、文創藝谷、健康樂谷、高新智造谷、創智孵化谷、國際物流港、國際商務信息港的“一心四谷兩港”的產業佈局。其定位為：重點發展服務外包、醫療旅遊、創意設計、文化傳媒、文化金融、藝術品交易、現代物流等服務業，提升裝備製造、農副產品加工國際合作及貿易能力，構建國際文化貿易和人文旅遊合作平臺，打造服務貿易創新發展區和文創產業對外開放先行區，促進國際文化旅遊融合發展。
在自貿區成立以後，截止目前（2019年3月），開封片區累計新增市場主體4107家，累計註冊資本765.49億元。開封片區已入駐企業中註冊資本億元以上、10億元以下的企業有106家，超10億元的企業有12家，華潤集團、深圳華強、邯鋼集團、易華錄、中鋼網、中關村軟件園、大搜車及正大康地生物科技、英庫精準醫療、華影醫學影像、河南黑駿動漫基地、河南同達影視、京古齋、綠地中部創客天地、河南省中原小額貸款有限公司、河南大河財立方商業保理公司、因諾投資基金管理有限公司等一批500強企業、上市公司、獨角獸企業，以及醫療、文創、特色金融類公司已陸續入駐自貿區開封片區。
不止於此，自貿區的設立，不僅向西撬動了運糧河版塊（恆大童世界）的發展，驅動鄭汴融城的最後一步。同時，尤以開港大道通車，標誌了鄭汴港一體協同發展進入了實質性的一步，從杏花營組團，朱仙鎮組團，臨港組團多管齊下，在開封向西融城鄭州的框架下，開闢未來城市發展新的增長極。
回到房地產，在自貿區成立前後，先後進入了萬達，金茂，融創，雅居樂，禹洲，榮盛，藍綠城平臺公司等房企，它們的核心作用是繼續夯實自貿區中央商務區。它們的進入，也標誌著開封進入改善型居住時代，和城市西進繼續向“自貿區管理中心”發展。
從版塊佈局上說，自貿區管理中心和CBD位於中央商務中心版塊。其重點建設：行政辦公場所、商務樓宇，主要承載河南自貿區開封片區的行政辦公和金融服務業、服務外包等新興服務業發展，著力集聚企業總部、區域總部或功能性總部等。
在控規圖中，亦可看出：二類居住用地（R2）可謂是版塊內的稀缺資源，更多的是商業用地（B1），商務用地（B2），廣場綠地（G1）。通俗的解釋是：
二類居住用地（R2）：設施較齊全、環境較好，以多、中、高層住宅為主用地；
商業用地（B1）：商業及餐飲、旅館等服務業用地；
商務用地（B2）：金融保險、藝術傳媒、技術服務等綜合性辦公用地。
控規的要求，也是我們開車進入八大街以後，目光所至，基無房地產項目的原因。在八大街至十三大街自貿區框定的版塊內，僅有近十二大街的綠地城住宅部分（商業部分為自貿大廈），九大街附近的永威梅隆公館項目，和十一大街至十二大街的東潤銀基望京項目等。
對於這三個項目而言，如今綠地城所在的斗門村地塊，將會繼續推進。永威梅隆公館已交付，併成為了區域內開封品質高層產品的一張名片。而對於區域內的能以品質著稱的洋房產品，則莫過於東潤銀基望京。
對於東潤銀基望京來說，如今也成為開封低密豪宅的代表作。東潤銀基望京，容積率僅1.25（含商業），共有24棟住宅，3棟商業。其中住宅部分有洋房372套，疊拼36套。其中，洋房產品面積區間約為118-169㎡，疊拼產品面積區間約為185-199㎡。
洋房一層贈送面積包含：地下室、花園、下沉式庭院；其它樓層贈送面積包含露臺，陽臺，閣樓等（根據樓層，贈送面積有區別）。疊拼部分：下疊贈送地下室、花園、下沉式庭院，客廳餐廳挑空，預留結構；上疊贈送露臺、閣樓、客廳餐廳挑空，預留結構。
洋房產品對外報價：均價1.35萬元/㎡（一戶一價）；疊拼產品對外報價：1.8-2.2萬元/㎡（一戶一價）。一個毋庸置疑的是，目前開封新區的土地資源在多次土拍之後，土拍價已然500萬/畝起步。而對於黃金軸線的鄭開大道來說，其土地價值不言而喻。在鄭開大道被自貿區框定以後，住宅用地的稀缺性已然可見。
在住宅用地稀缺+地價及房地產綜合開發成本上，洋房產品，尤其是純粹的洋房產品，會成為未來開封房地產市場上的最受高端客群爭搶的改善型居住產品。
*望京樣板間
對於經常看房的購房者來說，望京並不陌生。
在望京項目建設期間，先後經歷了自貿區設立，萬達開業，開港大道通車，中心醫院主體完工，宋都紫薇園-運糧河-恆大童世界推進和建設，開封海關獲批建設，天明中醫谷簽約落地等。
在大多數開封人的心中，以前是“出了開遠門”就是“出了開封城”。它在曾經，基本上成為了開封的“邊界線”。而如今，它承載了開封向西發展的希望，區域發展的邏輯也從單純的“商住房地產”拉動城市框架變成了“產城融合”推動，即：純住宅或住宅加商業，在當下的市場已經很難再拿到廉價的土地。“配套+”的要求也在逐步增高，如從做商業配套升級到做產業配套。但為了平衡項目的現金流，在乾產業地產的同時，也允許同步房地產業務（住宅+商業），這樣的好處在於，未來可以實現在哪裡工作就在哪裡居住和商業消費。
不必懷疑，開封向西的決心。
城市的基礎配套在傾斜並夯實新區，其它各區域的人口在流入新區。政策所向之下接駁省城，這是當下開封發展的最好機會。如今CBD和自貿區管理中心所在的區域，儼然是開封再次西進的橋頭堡。
十餘年前，開元金池名郡向西，佈局著如鄭開橄欖城，森林半島等千畝大盤。
十餘年後，東潤銀基望京向西的區域，同樣有恆大未來城，恆大文旅城等千畝萬畝大盤。
十餘年後的我們，讀懂了開元金池名郡的產品價值，圈層價值。
對於自貿區我們用不著等上十年，很快，當回過頭時，我們又會如何看待東潤銀基望京？
從房地產的角度上來說，如今的開封，在進入一個新趨勢：在人口有限的情況下，改善型置業漸漸接管市場。在這種形式下，樓盤的“普漲”紅利已結束，“房地產投機”的時代也已過去。未來的開封，或將進入“分化”時代，有的樓盤漲，有的樓盤跌。你的置業，須以品質為先，才能住的舒服，獲得二手房溢價。
閱讀更多 開封向上 的文章
