自2003年起，香港房價創造了連續15年上漲的“神話”，這是香港歷時最長的房價上漲週期。
香港不只房價最高，更是連續八年斬獲“全球房價最難負擔城市”之首。
從2003年到2018年，香港樓市走出15年的大牛市。
這15年裡，房價翻了五到六倍，香港房價收入比一度為全球之冠，高處不勝寒。
這一切，在2018年下半年開始轉向，“涼涼”的信號一個接一個，作為亞洲乃至全球樓市的風向標，香港樓市似乎進入了下行通道。
拐點來得比預想得早
據香港房地產信息網站Dataelements數據顯示，截至10月底，香港已經出現36起購房違約案例，而去年全年僅出現9起。
這些業主，寧可損失數十萬港元的定金，也要毅然退房。
更加雪上加霜的是，香港樓市成交量大幅腰斬。
據美聯物業提供的數據顯示，10月香港新屋交易數量為1130宗，僅佔9月份總交易量的一半左右。
在二手房方面，根據中原領先指數，香港二手房指數從8月最高的188.64下滑到184.77，跌幅超過2%。而在此之前，香港房價已經連漲27個月。
總體上，藍籌盤降價、“準地王”流拍、違約率急升，成為香港樓市的主旋律。
據調查顯示，目前六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計房價將下跌。
多家機構也對香港房價發出預警，香港樓市的拐點或來得比預想更早。
豪宅虧本甩賣
今年8月以來，香港銀行業開始加息，香港樓市開始出現了降溫的跡象。
11月5日香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計共跌48%。
事實上，此前香港房價已經出現了下跌的跡象。
據中原地產10月發佈的報告顯示，被視為香港樓市參考指標的藍籌盤的嘉湖山莊房價已大跌15%。
與此同時，豪宅賣家虧本甩賣的現象也開始出現。
比如，沙田九肚山一處房產以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產將近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及佣金支出，虧損約68萬港元，為區內首宗“流血”出售案例。
銀行加息讓房價進一步承壓
隨著年內美國的兩次加息，香港銀行業也開始上調存貸款利率。
今年9月，香港金管局再度跟隨美聯儲加息，上調貼現窗基本利率25個基點，至2.50%，這是銀行經貼現窗口向金管局借取隔夜港元流動資金的基準利率。而在香港金管局加息僅數小時之後，香港四大行——匯豐銀行、恆生銀行、中銀香港及渣打銀行齊齊上調港元最優惠貸款利率，此舉為2006年以來的首次，意味著香港超低息環境的終結，也直接導致房地產抵押借貸成本上升，置業人士的供樓負擔將會加重，給香港房地產銷售市場帶來巨大的壓力。
這還只是開始，美國加息仍未止步。
未來兩年還有4-6次加息，屆時美國聯邦基準利率將升高至3.4%。
香港無論樓市還是資本市場，都將面臨巨大壓力。
雖然多年來快速上行的房價使購房者不堪重負，但此輪加息成為了壓倒駱駝的“最後一根稻草”。
機構不斷看空
里昂證券發佈的研報表示，香港的房地產市場正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊著香港樓市，預計未來一年房價會出現15%的回調。
瑞銀稱，預測香港樓價自現在到明年年底將跌5%-10%，還並未完全算入貿易摩擦對香港經濟的影響。
花旗近期也發表研究報告表示，自2016年3月低位以來，樓價累升已達47%。但以基本面情況估算，預計下半年樓價將回調7%。
高盛預期香港住宅樓市由現水平大跌15%。
野村香港房地產股票分析師則認為，香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。
寰球同此涼熱
其實，不單是香港樓市啞火，華人鍾情的置業聖地，如溫哥華、洛杉磯、紐約、悉尼等大都市的樓市都出現不同程度的轉向。
同時，我們看到內地的樓市也出現了下行，雖然沒有出現房價的大幅波動，但是開發商打折的情況是有的，其實也就是變相降價，然而，成交量並不盡如人意。
據中國指數研究院公佈的數據顯示，2018 年 10 月受監測的 40 個主要城市成交面積環比下降 5.91%，其中，近六成城市環比下降。
具體來看，4 個一線城市成交面積環比下降 33.44%，其中，廣州降幅較大，為 57.93%。
18 個二線城市成交面積環比下降 4.92%，同比微升 0.37%。
寰球同此涼熱，全球樓市進入了庫存週期的下行共振通道。
世界上沒有隻漲不落的商品，同樣，在低息時代，大放水推動樓市上行，那麼，當潮水退去，誰在裸泳一目瞭然。
現在，大放水告一段落，全球加息週期同步到來，各國經濟基本面各有喜憂，按照康波週期來看，2018~2019年，處於衰退、蕭條的週期中，大宗商品的資產價格可能會進一步下行，至於2020年能否開啟新一輪產能週期，我們拭目以待。
閱讀更多 春言集團 的文章
