昨日，中國房地產業協會攜手上海易居發佈《2019中國房地產開發企業500強測評研究報告》，500強榜單出爐，前三強仍由恆大、萬科、碧桂園佔據。其中，恆大集團再次蟬聯第一，萬科上升1位排名第二，碧桂園排名第三。融創、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位。其中，新城和華潤是新進十強房企，名次相比去年分別提升了5位和2位。

該報告顯示，2018年政策調控軌跡由逐步收緊到略有鬆動，隨著“因城施策”的逐步貫徹實施，各城市市場分化愈加顯著。企業方面，百強房企市場集中度繼續提升，年內千億房企數量達到30家，創歷史新高。龍頭房企憑藉自身在拿地、融資等方面的優勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業務佈局，保證業績的穩定性。中小房企則因地域限制，業績出現較大分化。

十強房企榜單微變

從榜單來看，除十強新進兩家房企外，20強變動相對較小，同比變動率10%。其中，萬科、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤、富力、綠地、世茂、金地10家企業已經連續11年排名進入前二十。50強變動也相對較小，同比變動率為12%。

在十一年的500強測評中，百強變動相對較大。入榜次數10次及以上的企業有29家；9次的企業有8家；入榜次數為8、7、6、5、4次的企業數量分別為11、8、9、5、7家；3次及以下的企業有23家，其中有2家企業是首次進入百強。

從區域劃分來看，華東地區佔比42.3%，同2018年基本持平；華南地區佔比20.4%，華北地區佔比14.9%，西部地區佔比8.9%，東北地區佔比4.0%，同比有所提升；中部地區佔比9.4%，同比有所降低。華東、華南與華北三區企業數量佔比達到77%。

百強企業業績突出

2018年，500強房企全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長12.58%；銷售金額創下9.9萬億新高，同比增長17.1%。500強房企市場份額按面積和金額分別為41.73%和66.01%，分別較上年提升4.17和2.77個百分點。同時，年內千億房企數量創下新高，達到30家。恆大、碧桂園、萬科三家龍頭房企全年業績均實現了穩步增長。

測評報告指出，2018年龍頭房企繼續發揮規模優勢，房地產行業集中度持續提升。前四大房地產開發企業銷售金額佔比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除十強份額比2017年降低0.01個百分點，其他數據分別較上年增長3.85、6.66、8.26個百分點，各梯隊市場份額基本處於穩中有升的趨勢。

龍頭房企憑藉自身在拿地、融資等方面的優勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業務佈局，保證業績的穩定性。2018年四季度以來，部分龍頭房企規模增速較一二季度增速下降明顯，預計未來企業規模會從高速增長變為穩定增長。此外，在因城施策的宏觀背景下，中小房企因地域限制，業績出現較大分化。

房企漸入精細運營

2018年，500強房地產開發企業存貨週轉率為0.13，較2017年出現較大降幅；整體流動資產週轉率為0.13，同比下降；總資產週轉率為0.11，降幅較小。三大運營指標總體處於近6年裡較低的水平。

同時，2018年，房地產市場整體去化率都處在下降趨勢中。相較以前強調開工速度，預售速度，去化問題現在成為影響企業週轉速度的重要因素。雖然整體去化率在回落，但具體到個案，表現差異很大。地段依然是核心因素，部門熱門版塊認籌比依然高企。只要提供被認可的商品，購買力依然存在。測評報告分析認為，隨著消費者日趨成熟，買房考慮更加全面，對產品品質有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加關注樓盤質量，研究提供更為合理的產品結構。在此背景下，房企紛紛加強內功修煉，聚焦產品升級，以客戶需求為導向，追求產品力的提升，向高質房企發展。

同時，近兩年房企開始重視向管理要效益，內部管理和運營趨於精細化。房企愈加追求人均效能，通過剔除人員冗餘或重新競爭上崗，優化用工結構，降低人員成本，並預備適應行業換檔期內企業戰略調整下的未來用人需求。此外，進行員工激勵，加入跟投、股權激勵的企業越來越多。雖然房企人員結構調整尚有爭議，但從側面說明房企精細化管理、成本控制的意識在增強。未來，房企將更多在管理、運營管控上發力。

行業集中明顯提升

2018年房地產行業馬太效應依然十分明顯。前百強房企銷售規模增長28.94% ，前50強房企銷售規模佔全行業51.95%，千億房企創記錄新增至30家。貨值集中度方面，51%的土地被排名前十的企業購得。同時，龍頭房企的優勢並不侷限於住宅開發，慢慢向長租公寓、物流地產、商業地產、物業服務等領域擴展。尾部企業則要面臨資金鍊斷裂等問題，處境困難被動退出。同時，有部分企業因各種原因主動開始淡出房地產開發行業，謀求轉型。

附：2019中國房地產開發企業500強榜單（前十強）

記者/周小潔

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