中房報記者 翁曉琳丨深圳報道
不甘心要做“小而美”的五礦地產正在默默發力。3月8日，五礦地產和平安不動產簽署500億元戰略合作框架協議，深入推動股權融資工作，拓展多領域業務合作。
對於具體合作模式，有接近平安不動產的人士對中國房地產報（微信ID：china-crb）記者表示：“平安不動產是作為不動產投資及資產管理平臺簽訂戰略協議，就是成為戰略投資者，負責出錢，而房企負責出力。本身五礦地產也有資金需求，雙方的合作是一拍即合。”
選擇了新的合作伙伴，也是其2015年和中冶置業進行戰略重組、欲形成地產“航母”的新嘗試。五礦地產在2017年年底提出了：2018年要達到150億元，2020年達到400億元，公司簽約銷售額年化增長要達到60%以上的業績目標。
3月14日，五礦地產華南區域公司收到惠州城際軌道實業有限公司發來的中標通知書，成功中標莞惠城際軌道惠州客運北站TOD二級開發項目，成為該項目二級開發合作方。此次中標也開啟了五礦地產參與高鐵新城建設的新模式。
在五礦地產看來，未來的目標是可以實現的。五礦地產董事會主席何劍波對中國房地產報記者表示：“150億元也不是多大數字，我們應該有更高的目標。房地產追求暴利的時代已經過去了，房企自身更重要的是競爭力。公司雖然本身規模不大，但是通過加快公司週轉，加速去化庫存，定的目標要更為進取。”
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加快項目週轉
去年上半年五礦地產實現簽約銷售額28.12億元人民幣，簽約銷售面積18.7萬平方米，平均簽約售價15006元/平方米。三個數字相比前年同期，分別上升了1.99%、28.97%和下降了21.18%。
但是28億元的銷售額在150億元的目標中，完成率相當於只有18.75%。五礦地產方面給出的解釋是：“根據銷售計劃，大部分開發項目將集中在下半年開盤預售。”
按照五礦地產半年報披露的信息，廣州萬樾臺、惠州五礦·哈施塔特、武漢萬境水岸、武漢五礦·瀾悅雲璽、長沙五礦·沁園金城、南京浦口項目、南京五礦·瀾悅方山等項目，都將進入預售環節。
雖然五礦地產頗有信心，中國房地產報記者查閱了資料發現，其中5個項目從2018年7月到12月接連獲取預售證，有的甚至還加推數次，但是武漢萬境水岸、南京浦口項目還是未能按照計劃在2018年上市。
而這一後果也顯示在了業績中，據2月28日公告顯示，經初步審閱本公司未經審核綜合管理賬目，截至2018年12月30日，收入預期下降約8%，主要由於交付物業的總樓面面積減少所致。
“我們的銷售目標一方面看市場這情況，一方面看資產情況。土地已經到了要銷售的階段，走正常開發節奏，如果不順開發節奏推出來，會對公司產生滯後影響。根據開發量來看，正常會達到150億元這個水平。”何劍波曾對中國房地產報記者指出。
何劍波還透露了：“目前開發週期是拿地後5個月開工，12個月開盤，30個月交樓。這是標準。有的項目比較複雜，周邊得有配套有出路，這些會延誤。”
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土地獲取要更積極
目前擺在五礦地產面前的難題除了銷售達不到預期外，還有項目獲取較慢。去年上半年，其在公開市場拿地數目為零。
對此，五礦方面的解釋是：“雖然上半年內先後參與了多個一線城市及核心二線城市地塊的土地競拍活動，並參與了香港地塊的投標，但鑑於當前較為動盪的土地市場環境，公司決定採取較為審慎的投資原則，出價並不十分進取，故未成功投得地塊。”
截至2018年6月30日，五礦地產旗下20個房地產發展項目，分佈北京、營口、廊坊、天津、南京、長沙、武漢、惠州、佛山、廣州及香港等11個城市，合共可開發土地儲備總樓面面積約為425萬平方米。相比2017年末386萬平方米，僅增加了39萬平方米。
進入下半年後，五礦地產拿地則變得較為積極，相繼在武漢、南京、廣州等地拿地。查看拿地方面，不難發現，五礦地產加大了在長三角以及珠三角的投資，尤其是一線及核心二線城市。
以廣州為例，上一次拿地還是2016年，2018年不到兩個月的時間，五礦地產相繼砸下10.9億元競得茅崗路地塊、22.47億元競得長嶺居地塊，又以2.16億元投資白雲區一宗地塊。
花費35億元在廣州拿地，有接近五礦地產的人士對中國房地產報記者透露：“目前公司十分看重粵港澳大灣區的規劃，加大廣州的投資，也是希望能擴大在灣區的佈局。”
據半年報披露，其已經進入了廣州、佛山、惠州、香港。據中國房地產報記者瞭解，五礦地產已經悄然在深圳佈局，只是項目還未對外披露。
按照五地產礦的計劃，要動用150億元購買100萬平方米土地儲備，但是五礦地產2017年的銷售額也堪堪過80億元。
“150億元是總投資額，有些地會合作拿。我們自己出資到不了150億元，會根據具體項目具體來談。我們怎麼拿好的地，一個要把握好市場週期，還有一個要選擇區域。除了招拍掛，還要和政府合作項目，包括城建開發，產城融合，特色小鎮，也有一些項目在推進中。”何劍波解釋稱。
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發揮融資優勢
五礦地產在銷售規模上並不能算是前列，但是在債務管控方面，尤其是其借貸成本，依舊領先於行業大多數房企。去年上半年借貸成本保持在約4.26%，比2017年的3.81%略有增加，處於較低水平。
截至2018年6月30日，五礦地產的現金及銀行存款(不包括受限制現金及銀行存款)為43.57億港元，整體財務狀況穩健，負債率為66.3%，淨負債率為57.8%，借款總額也進一步下降，達到了140.81港元。
2018年整年都偏緊的融資環境下，五礦地產為了謀求發展，除了過去使用過的融資方式如美元債、銀行貸款和內地的開發貸，還增加了引進合作者、發行資產支持票據業務。
據悉，去年9月底，五礦地產獲得儲架式發行供應鏈融資資產支持票據（ABN）額度50億元，而首期發行的1.55億元也是國內首單央企房地產企業發行的供應鏈ABN產品。
而今年3月，五礦地產與平安不動產簽署500億元戰略合作框架協議，雙方稱將深入推動股權融資工作。
值得注意的是，選擇平安不動產，五礦地產也再次強調了地產和金融的調同關係。按照此前何劍波所言，“和中冶置業地產方面還沒有具體計劃要整合。首先做的是業務協同，不管是地產和地產，還是地產和金融。從協同抓起，整合會得到很好的效果。”
對於併購，五礦地產也一直積極尋找機會,“一個行業內，中國的房地產市場那麼大不可能幾家巨無霸在玩。市場還是有細分。房地產行業還有區域化的特點，特別是中小房地產企業要有自己的優勢。”何劍波表示。
（此文刊於中國房地產報3月18日09版 責任編輯 徐妍 ）
審讀：戴士潮
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