很多人以為麥當勞是賣漢堡的，如果我告訴你它做房地產的，您相信嗎？
麥當勞的發展史
當麥當勞公司創始人克洛克發現麥當勞的時候，他已經52歲了。
麥當勞之父雷·克羅克（Ray Kroc）
有一天，他看到街邊有一家漢堡店，排隊的人源源不斷，服務效率極高，剛剛點完餐，配好的餐就會出現在你手裡。當時的美國的餐飲業還沒有Takeaway的概念，這種打包外賣的方式讓他感到既驚訝又很有創意。
克洛克找到當時的漢堡店老闆迪克·麥當勞和馬克·麥當勞兄弟，並與麥當勞兄弟達成合作，取得了麥當勞在全美的特許經營權。 這位自詡的一戰老兵對於自己眼光的信心堅不可摧。他曾經如此描繪這段往事：“我當時已52歲，有糖尿病、早期關節炎，在早年的推銷生涯裡摘除了膽囊和大部分的甲狀腺，但我始終相信，生命中最好的時光，還在前面。”
1961年，克洛克最終說服麥當勞兄弟以270萬美金的價格將餐館轉讓給自己。
1963年，麥當勞每家店面門口的氖光燈管上都標識著超出1億隻漢堡的銷售量；同年，身穿紅條衣服黃色背心的小丑，雷納德·麥當勞正式亮相。約翰·馬里亞尼那本著名的《美國人出外用餐》記載說：“自1965年雷納德·麥當勞上了全國性電視廣告，6年間，96%的美國孩子記住了他，遠遠高於當時美國總統的知名度。
隨後的事情大家都知道了，麥當勞進入了開掛的克羅克時代：
1963年，售出1億隻漢堡成就達成。
1965年，全國電視廣告播放成就達成。
1970年，1000家店鋪成就達成。
1978年，5000家店鋪成就達成。
1983年，克羅克去世，他沒有看到麥當勞進入中國。
今天，麥當勞已在全球114個國家和地區擁有超過30000家店，成為和萬寶路、可口可樂齊名的三大品牌之一。
麥當勞的經營模式
麥當勞有2種經營方式：
- 餐廳直營（Company-Owned Restaurants），也就是麥當勞自己運營的餐廳，收入全部歸麥當勞。
- 餐廳加盟（Franchise），加盟商運營餐廳，麥當勞向加盟商收部分抽成，主要包括兩塊：加盟費和房租。加盟費抽成一般為餐廳收入的 4%～5%，租金扣點一般為餐廳收入的 9%～11%。
我們來看一張表：
從上圖中，我們可以看到，除了加盟費，加盟商還要向麥當勞交房租。看財報，2016 年，麥當勞的租金收入為 61 億美金，而加盟費收入才 31 億美金。
麥當勞不是買漢堡的嗎？租金怎麼這麼高？
其實麥當勞是搞房地產的
麥當勞是個房地產公司。麥當勞的主要利潤來自於房地產。
麥當勞有專業的選址能力，麥當勞看中的地段房價都會漲。麥當勞靠房地產盈利，這句話又只對了一半。如果說麥當勞只是像普通的企業，或者普通的投資者那樣，通過專業的選址能力去獲取房產的增值，這還不是麥當勞高手所為，這還一個普通的投資行為。
麥當勞的獨特之處或者它的高手高之所在就是體現在：它不僅有專業的選址能力，同時它通過辛辛苦苦地賣漢堡包，通過辛辛苦苦地建立麥當勞的餐飲文化，這樣就建立起了麥當勞的一個商圈。通過麥當勞商圈，不斷拉動海量的人流量來到麥當勞以及它附近的商區。
這種做法就會主動、直接地推動房地產價格的提高。這就是麥當勞之所以成為一個優秀的房地產公司的秘訣所在。它不是被動的等待房產升值，並不是單一的依靠所謂的專業選址能力，它是積極而主動、長期的拉動房地產價格的增長。
麥當勞和原來的土地擁有者簽署20年到30年的長期租約，甚至是自己買斷整個土地來建造房屋，然後自己長期持有或者轉租給它的加盟商，通過這樣去獲取房地產升值的利潤。如果我們去看麥當勞的財務報表，會發現它的主要的資產就是房產。麥當勞1/3的收入來自於直營，2/3的收入來自於加盟。在加盟裡面，收取的主要的收入就是房產增值的收入。從這個角度來講，麥當勞的外在提供的產品，是一個以漢堡為主的快餐企業，但它的本質、核心的盈利來源卻是房地產。
如何看待麥當勞退出中國
2017年1月9日，中信股份、中信資本、凱雷和麥當勞宣佈成立新公司，後者成為麥當勞未來20年在中國內地和香港的主特許經營商。
很多人看到這個消息，以為麥當勞退出中國，其實不然。它是回到它的包租公生意上去。當然，在中國，麥當勞想拿地，想都別想，所以註定了在中國的加盟模式不是conventional franchise，而是developmental license。收房租就別想了，收點品牌使用租金就可以了。
在中國做加盟人生地不熟，麥當勞做了這麼多年，估計是發現這塊看著是肥肉其實是硬骨頭的中國市場真難啃，所以乾脆設個主特許經營商。這個主特許經營商，有中信的資金實力和政治資本，日後做加盟，擴張門店的能力是槓槓的。這樣一來，麥當勞在中國的包租公生意可以做得更大。
最後，講一個小故事，當年有人聽到麥當勞的主業是房地產之後，採取了模仿麥當勞的方式，他到處開洗車店，洗車是副業，主業是坐等洗車店升值，並且還搞得不錯。這個故事來自《富爸爸窮爸爸》，有興趣的可以去看看。
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