原告：王先生
被告：德惠市國土資源局
代理律師：北京萬典律師事務所 馮凱、陳海峰律師
裁判要點
1、評估機構應協商選定。房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
2、評估測量需實地勘察。房地產評估機構應當安排註冊估價師到被徵收房屋內進行實地勘察並保留相關的影像、視頻資料。實地勘察記錄應當由房屋徵收部門、評估人員和被徵收人三方予簽字確認。
3、分戶評估報告應送至被徵收人。 房屋徵收評估機構在作出初步評估結果後應當由徵收部門在徵收範圍之內予以公示，公示期滿後房屋評估機構作出被徵收房屋整體評估報告和分戶報告。由房屋徵收部門將分戶評估報告送達給被徵收人。
相關法條：
《中華人民共和國土地管理法實施條例》
《國有土地上房屋徵收評估辦法》
《國有土地上房屋徵收與補償條例》
基本案情
王先生系吉林省德惠市永青村村民，因東風棚戶北一區建設需要，德惠市人民政府作出徵收決定，將王先生房屋劃入國有土地房屋徵收範圍，由於王先生認為徵收違法，故王先生未與房屋徵收部門簽訂補償安置協議。
但為了加快項目建設，逼迫王先生拆遷，德惠市國土資源局於2017年4月25日對王先生作出《責令交出土地決定書》，要求王先生在決定書送達後十五日內交出土地。當這份《責令交出土地決定書》送達之後，王先生便著急了，在看過內容之後，王先生的心一下子就涼了。
這份《責令交出土地決定書》中認定王先生被徵收土地的面積為311.50平方米，房屋的面積為120.75平方米，附屬設施43.47平方米。而實際上經德惠市人民政府的認定，徵收王先生的土地面積為1658平方米，徵收王先生房屋面積229.25平方米，且這229.25平方米房屋，都是標準房屋，沒有任何附屬設施和非標準房屋。
王先生經過仔細對比，發現房屋徵收面積相差許多，最終導致能得到的補償款就相差甚遠了。為了避免這種結果發生，維護自己的合法利益，為了防止房屋被強拆，萬典律師事務所馮凱、陳海峰二位律師第一時間將德惠市國土資源局訴至法院，要求撤銷這份極不合理的《責令交出土地決定書》。
至於為何德惠市國土資源局作出的這份決定書中所列王先生的土地面積與德惠市人民政府認定的徵收面積相差這麼多呢？經馮凱、陳海峰二位律師調查發現，這份《責令交出土地決定書》中對於王先生房屋的面積測量是由一家名為吉林XX房地產估價有限公司評估確定的，然而當律師們與當事人溝通後發現，實際上王先生從未見過這家評估機構的估價師，而且吉林XX房地產估價有限公司的工作人員從未到王先生家中進行過實地勘查。那麼其作出來的房屋面積評估結果就很耐人尋味了。
之後在庭審辯論中，馮凱、陳海峰二位律師指出了被告德惠市國土資源局的三個重要違法點：
一、被告越權執法。德惠市人民政府依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定作出《德惠市人民政府房地產徵收決定》，因原告認為德惠市人民政府實施房屋徵收違法、補償標準違法，故未在徵收補償方案規定的簽約期限內與房屋徵收部門達成補償安置協議。依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條的規定被徵收人與房屋徵收部門在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償安置協議，應當由作出徵收決定的市、縣級人民政府即德惠市人民政府按照徵收補償方案作出補償決定，而不是由被告德惠市國土資源局作出《責令交出土地決定書》，被告所作涉案責令交出土地決定書明顯超越職權。
第二、認定事實不清。被告德惠市國土資源局作出的《責令交出土地決定書》認定原告被徵收土地的面積為311.50平方米，房屋的面積為120.75平方米，附屬設施43.47平方米，明顯與德惠市人民政府的認定以及事實不符。實際上經德惠市人民政府的認定徵收原告土地面積1658平方米，徵收原告房屋面積229.25平方米，且這229.25平方米房屋，都是標準房屋，沒有任何附屬設施和非標準房屋，故被告認定事實不清。
第三、評估未實地勘察。《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十二條：“房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。”
但本案中被告在責令交出土地決定書中所述的吉林XX房地產估價有限責任公司從未到原告家中進行實際查勘、調查，故其作出的評估報告明顯違背事實，不能作為德惠市人民政府對原告進行徵收補償的依據。
綜上所述，被告作出的《責令交出土地決定書》違法，依法應對其予以撤銷。
法院判決：
撤銷被告德惠市國土資源局作出的德國土徵決字【2017】005號責令交出土地決定書。
律師提示
被徵收人在房屋價格評估環節，不能懷著對徵收活動的牴觸情緒而拒絕配合協助房地產估價師對房屋進行勘察記錄，如果缺失這一環節，對被徵收人是極度不利的。如果房屋實際建築面積遠遠高於土地證上使用面積，而評估機構未進行實地查勘，而只是依據房屋產權文件資料所記載的數據做出相應的評估報告，這將嚴重損害被徵收人的實體權益。
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