榜單解讀
一、市場探底，門檻值提升勢頭受阻
2019年1-2月，房企銷售門檻值呈現出第一、四梯隊不升反降，第二、三梯隊逆勢上行趨勢。其中TOP10房企門檻值下降至230億元，下降幅度為11%；TOP30房企門檻值提升相對較快，已達117億元；TOP50房企門檻值緊跟其後，上升至71億元；百強房企門檻值有所下滑，降至25億元。從增速來看，2019年1-2月，門檻值同比增速下滑明顯。
考慮到市場需求還未見底，億翰認為2019年的房地產市場依然是持續探底的過程，這也是門檻值提升勢頭受阻的直接原因。此外，從數據來看，頭部房企或是由於推盤節奏、或是由於審慎心理，擴張步伐有所減緩。中小房企生存空間被進一步壓縮，壓力越來越大。
二、行情延續，但仍有部分企業逆勢上揚
受行業觀望情緒濃厚影響，疊加房企普遍將推盤重心放在下半年，雖然各大房企紛紛開啟了返鄉置業和新春鉅惠活動，但仍不改2月的冷淡行情，各梯隊業績均出現不同程度的下滑，其中第一梯隊環比下降7%，第二、三、四梯隊下降幅度均在20%左右，第四梯隊的同比增速更是轉負。
值得一提的是，雖然，行情延續了1月的冷淡，但各梯隊仍有一些企業業績逆勢上揚。比如TOP1-10梯隊的中海和新城，單月分別實現銷售業績200和120億元，同比分別增長35%和32%。TOP11-30梯隊的龍光和濱江單月分別實現銷售業績68和47億元，同比分別增長71%和20%。TOP30以下的美的、新希望等均有不俗的業績表現。
三、回顧與展望：
2018年三高三轉，2019年四大平衡和五類機會
1、2018年房地產市場總體有三高三轉六大特點
回顧2018年，雖然嚴調控貫穿全年（年末才開始邊際放鬆）、行業過冬論是業內共識，但2018年房地產行業的銷售規模、千億房企數量以及行業集中度依舊創造了歷史新高，且投資並未轉冷依舊維持在較高位置，總體來看，行業呈現出“三高”的特點。
●第一，銷售規模創新高和投資處於高位。2018年全年的銷售規模突破15萬億，創造了歷史新高。截止到2018年12月，全國房地產開發投資額累計同比增速依舊維持在9.5%的高位；
●第二，銷售、拿地和融資集中度再創新高。TOP100房企市佔率高達70%，TOP50房企拿地集中度超過28%，中小型企業的淨負債率普遍高於龍頭房企。
●第三，千億房企數量再創新高。規模是複雜世界的簡單法則，規模依舊是房企在2018年的主要訴求，2018年新增了13家千億房企至30家，正榮、中梁、金茂、金科、陽光城等企業也正是在2018年成功邁入了千億俱樂部。
以2018年731為一條清晰的分界線，上下半年分化明顯，下半年開始房地產市場急轉直下，迅速轉冷，企業的投資拿地積極性開始轉低。年末開始，嚴厲的調控政策也開始邊際放鬆，並有進一步擴圍的趨勢，總體房地產行業也呈現出“三轉”的特點。
●第一，政策轉向。自2018年年末菏澤打響取消限售第一槍之後，珠海、廣州等城市行政性調控政策也相繼開始邊際放鬆，並且這種趨勢進一步延續至2019年，比如二月份，西安、南京等市進一步放鬆戶籍政策。
●第二，市場轉冷。2018年下半年，房地產市場開始轉冷，9、10、11等月份銷售增速為負，多地項目去化難度大幅增加，典型如鄭州，下半年開始，去化率超過90%的項目不超過10個。
●第三，企業轉慢。這裡的慢主要體現在企業的投資積極性不高，反映到土地市場表現為，土地流拍潮開始集中出現，成交地塊的溢價率普遍不高以及拿地數量的急劇縮減。
2、展望2019年，行業將形成四大平衡
展望2019年，隨著政府治理邏輯開始以“穩”字當頭，房地產行業的定位開始從“助推器”到“穩定器+產業載體”轉變，政策的演變也開始從“一刀切”到“城市間輪動”再到“因城施策”。政府治理邏輯的轉變將促使房地產行業形成新的四大平衡。
●第一，城市結構再平衡。房地產行業“穩定器”的新定位決定了資金只能流向普通二線和部分三四線城市。2019年各能級城市將呈現出，一線穩、熱點二線和三四線壓、普通二線和部分三四線出現慣性機會的態勢。
●第二，競爭結構再平衡。2018年TOP100的集中度已經約70%，千億房企的數量已經約30家，且2019年這些增長趨勢還在延續。聯繫到中小企業“融資難、融資貴”，頭部房企低廉的融資成本和通暢的融資渠道，以及土地一級和二級市場基本看不到中小房企的身影等現象，可以發現政府正在引導行業集中度加速提升，以穩定行業管控。
●第三，需求結構再平衡。建立租售並舉的長效機制，優化住房需求結構，以實現公共租賃房、共有產權房、租賃住房和商品房四類住房供應體系，並在針對不同能級城市調整四類住房供應占比，最終達到穩民生的目的。
●第四，業態結構再平衡。未來的房企業態的發展方向必定是由B2C向B2C+B2G演變，即業態由純住宅向“產業+住宅”演變。
3、2019年，五類企業大有可為
在政府治理邏輯開始以“穩”為主、房地產行業定位開始轉變為“穩定器+產業載體”、房地產行業將形成四大新平衡的背景下，我們認為五類企業將大有可為。
●第一，國企央企。天然的融資優勢在行業下行週期尤為明顯，尤其是地方國企，還擁有地緣優勢。
比如華潤置地近10年的融資成本均為超過5%，即使是在融資收緊的2018年，華潤的融資成本依舊維持在行業較低位置，低廉的融資成本使得華潤可以按照自身的開發節奏拿地，拿地節奏較為穩定。深業集團作為深圳的地方國企，在舊改項目的獲取以及與政企國企的合作方面有著很大優勢，比如與鵬基南方公司和福田區人才安居公司的香蜜二村、水務大院等棚改項目，與沙河公司和福建泰寧縣政府共建的生命健康特色小鎮等等都是深業集團作為地方國企獨特優勢的體現。
●第二，區域龍頭。通過深耕超級區域實現資源聚集效應和管理效率的最大化，最終實現超級區域業績貢獻的最大化。
世茂的福建區域就是典型代表，2018年世茂的福建區域貢獻了506億的銷售額，佔總業績的29%。並且2019年一開年世茂福建區域公司正式更名升級為世茂海峽發展公司，從區域公司升級為獨立公司彰顯福建世茂“超級區域”的強勢姿態，利於其向全國開疆擴土。未來房企打造自身的“超級區域”也將成為不可逆轉的趨勢。
●第三，穩健經營。安全邊際比較高和經營能力強的企業，更能“活下去”。
典型如萬科，“穩健”似乎本身就是萬科深入骨髓的基因，無論是“量入為出”的投資策略，還是淨負債率長期位於行業的最低位等，無不彰顯其穩健經營的特點。
●第四，產業經驗。前面已經說過B2G是大勢所趨，那麼擁有產業經驗的企業將會擁有先發優勢。
自2016年碧桂園推出科技創新智慧生態小鎮計劃，正式進軍產業地產行業之後。在珠三角、長三角、京津冀等區域迅速佈局，2018年7月左右在南方拿地運營包括包括惠州潼湖科技小鎮、張江長三角科技城、順德新能源汽車小鎮等在內的20餘個項目。還有比如正榮產業的七四五發展模式也頗有前景，即七大城市運營、四大開發模式和五大開發模式。
●第五，特色IP。通過打造企業自身的特色IP實現差異化優勢和轉化為超額收益。
典型如中梁用阿米巴的IP連接錢、地、人三要素，實現自身價值。金茂利用金茂府的IP、融創利用桃花源的IP實現差異化的競爭優勢，從而獲得超額收益。還有比如奧山的冰雪IP、東原的社區IP等等都是利用細分領域的比較優勢實現超額收益的典型代表。
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