主題：《繼往 · 開來——天風證券2019新春策略會暨可轉債交流大會》

陳嘯天

中國房地產協會市場委副秘書長

會議實錄

大家對房地產行業都比較關注，最近我們也在跟圈內的一些朋友溝通，跟房企來往比較多，我們跟所有房企的合作都是最頂層的合作，數據信息來源較廣。最近跟行業交流，尤其是過年的時候，有返鄉的省份業績同比增長都不錯，如果沒有的話業績基本都是往下走。剛過完年，數據談不上特別好，接下來跟大家分享兩部分內容：一是2018年回顧，二是2019年展望。

一、2018年回顧（日中必移，三高三轉）

2018年的數據，銷售規模、開發投資規模都達到非常高的位置，全年銷售破15萬億，創歷史新高。很多業界朋友一直也在聊一個話題，數據這麼高，是不是明年還會更高？但總得有一個頭吧？我們認為2018年的銷售規模可能會到頭。有幾個原因：一是從房企的角度，我也兼了很多企業的顧問，有不少小企業在轉型，扛不動，沒法走，可以這麼說，低於三、五百億的企業是有點絕望，不僅是行業銷售的集中度，還有融資的集中度。今年從目前來看，企業沒有以特別樂觀的心情看待增長問題。

從銷售集中度來看，行業集中度加速提升，100家企業市佔率達70%，前50家企業拿地集中度超過28%，越小的企業，負債率並不低，有不少小一點的企業自己開玩笑說“年年難過，年年也過”，每一年都是熬不過去可能沒得玩的狀態，融資也在往大企業靠。前五強中有一家企業，我年前見他們的總裁，他說現在更多的還是現金流的安全，行情不好，我就虧一點，但是市場如果今年下來了，往往明、後年會上來。這種心態蠻重要的，當年白色家電也是這樣，早期國內有成千上萬家白色家電企業，一開始大家的利潤都是20%，後面打價格戰，價格戰打到一定程度，行業殺得死去活來，今天白色家電行業淨利潤又回到10%以上。從三個維度的因素來看，一是房地產行業到了橫盤階段，二是國家引導房地產行業集中化發展，房地產行業佔了這麼多資源，國家有兩個動作，一是把房地產行業整趴下，你的資源全流到實體產業，但這個代價比較大，我選擇加快行業集中。二是拿地，一級市場永遠是“地王”，二級市場永遠拿地方式不明，政府以幫政府做產業為條件給地。這兩個動作導致今天已經是政府在引導房地產行業，一方面集中度提升，另一方面是拿地。去年有些企業要把小鎮關了，產城繼續做，因為小鎮裡面沒有政策紅利，產城有政策紅利。

千億企業去年已經有三十家，還有不少企業在衝千億，如果再做下去千億企業變成四、五十家，就變成小眾了。

●政策轉向：2018年政策由嚴控向邊際放鬆轉變。以往我們都是唯GDP論的，核心是發展問題、就業問題，粗放一點，沒那麼精細，但解決了那個階段的問題，房地產也自然唯GDP論，但現在因為美國的因素以及我們自身的經濟結構調整問題，房地產不能全趴，也不能再漲，變成箱體震盪，箱體震盪更簡單，約束你在這個區間震盪，上面有頂、下面有底，你不能突破，也不能全趴下，導致的結果是過去兩三年市場一系列變化都來自於此。對於國家而言，房地產行業每年做一定的貢獻就行，不用創造那麼大GDP，不用佔那麼大權重，你只要創造一定的GDP，帶動一定的城市化發展，解決一定的就業就可以了，房價不要暴漲，產生金融風險，也不要暴跌，產生失業等社會風險。

從GDP的角度，國家已經開始在往下行，房地產也必然，除了基本面問題，做到一定的GDP貢獻，同時還要解決就業問題，所以我估計房地產行業不太可能出特別大的問題。大家會發現，我們的一些政策已經有所鬆動，但松的目的不是讓你暴漲，而是有限度的松，讓你在合規的前提下儘可能去松。以前對地產的政策鬆動程度較大，現在最多是地產有限度的鬆動，不存在大幅的鬆動，除非出現重大問題，我們跟美國還沒真打，又把房地產拉出來不太現實。

●市場轉冷：2018年下半年市場高熱不在，項目去化難度加大。

●企業轉慢：2018年下半年企業投資態度和投資力度開始放緩。去年底有一波土地價格往下調，實際上並沒有解決大家對投資相對悲觀的心態。

簡單來說，2018年的房地產數據創出歷史新高，越是這樣，更沒有理由現在把房地產放開。

二、2019年展望（四大平衡，五類機會）

政府治理邏輯，目前我們是內外雙重壓力，房地產是政策性市場，永遠是震盪性的，國家的治理邏輯決定了行業的走向。國家說我們當下是“穩”，但從我們角度，認為房地產從助推器變成穩定器+產業載體。房地產行業在每個階段承擔的角色或行業給它的定位決定了它是怎麼走的，房地產之前就是為GDP做貢獻的，因為它既能解決就業，也能推動城市化發展，同時還能解決地方政府的財政，所以很自然發展GDP重點發展房地產，過去二、三十年房地產就是助推GDP的概念。當下，國家經濟結構需要轉型，房地產角色發生重大調整，從GDP缺多少用房地產補多少的角色，變成房地產每年作出穩健的貢獻就可以了，是個穩定器。

從國家的角度，選擇也不多，一個國家再大，資源也是有限的，房地產的權重這麼大，也就意味著房地產把很多資源都吸引走了，比如很多人才、資本、技術、信息都往房地產領域流。當下房地產“轉”的動作，未來有一天大家會突然發現另外一個現象，我們過去這些年習慣性地看每家企業的數據，看規模、看利潤、看負債等等，有一天你會發現不看這些數據時，每家房企的口袋裡都有一些好東西，很多人才、資本、技術、信息都在房地產行業。其實國家對房地產行業的選擇並不多，要麼把你打趴下，要麼引導房地產行業作為一個自然的載體，房企當下的主業還是做開發，做開發就必須要拿地，過去這幾年你會發現在一級市場拿地的時間點都是“地王”，而二級市場拿地方式模糊不清，但是隻要你實實在在做產業，政府就會給你地。當下房地產行業的變化來自於國家對房地產業的角色調整，慢慢從數據和規模角度轉移到非房企主業的東西。很多企業看起來規模不大，居然在A股、港股有殼，還投了實體產業。

從“助推器”到“穩定器+產業載體”是房地產行業最重大的變化，每年維持一定的規模，讓行業變成小眾，願意配合國家做產業的房企，政府給你財政支持空間。對於小企業來說，沒有規模，什麼都是免談，規模是通向未來的橋樑，所有房企未來都會轉成多元化的產業企業，房地產只是其中一塊，轉的過程中規模是第一位的，去年底前五強中有些企業的總裁告訴我，今年虧，明年、後年是賺的，總體上是賺的就行。

房地產行業，政府政策始終圍繞“讓行業健康良性運行”開展。同事原來給我寫的是“政府政策始終圍繞著行業有得玩”，我說這句話太俗了，你幫我改成“行業健康良性運行”。過年期間我在蘇州，蘇州和無錫是產業底子還不錯的城市，可能用不了幾年也面臨產業空心化和財政問題。短期房地產再怎麼樣，國家不可能讓你爆發性增長，你可以有量，但價格一定要壓住。

也因為這樣，我們會從“一刀切”到城市間輪動，再到因城施策，什麼叫城市輪動？大家知道2014年跌得很慘，因為我們從2011年1月26日開始調，調到2012年6月開始救，救到2014年2月，整個行業連續20個月的需求集中釋放，2014年初行業需求自我跟不上，行業開始往下跌，跌到2015年沒有任何徵兆的情況下，國家開始救市，2014年有幾家企業判斷出現嚴重錯誤，最典型的就是萬達，萬達認為2013年是歷史最高位，從重資產調到輕資產，隨著2015年開始救市，意味著萬達的戰略完全踏反了。2015年，國家停了七、八年之久的公司債開始放，資金從上往下，往房地產一丟，資金自身的第一反應是往大城市、核心區域跑，因為資金尋求保值增值，在座各位如果在大城市買過房子的就知道，2015年8、9、10月是一個月一個價，因為資金太大了，一路往上漲，漲到2016年，國家開始改變政策，2015年是提倡去庫存，2016年變成一線和核心二線去槓桿，其他城市去庫存。我們從2016年9月又開始有所調整，這個調整不是往下打，是把資金往普通二線轉，2017年底把普通二線城市壓住，所以2018年三、四線暴漲。始終以去庫存為邏輯，哪邊房價透支，我把它壓住，哪邊房價再透支，我再把它壓住，壓一個放一個。

我們這些年來增加貨幣供應量的教訓就是必須用房地產把它圈住，所以明線是去庫存，暗線是增加貨幣供應量。什麼叫“一刀切”轉向“城市輪動”？根子上就是用房地產圈住多出來的貨幣供應量，為什麼2018年又創了歷史最高位？就是因為2017年12月25日王部長說“其他三四線與縣城可以繼續去庫存”，什麼叫“其他三四線”？透支的三四線給我壓住，沒有透支的，資金可以繼續往那邊流。

政策的放鬆順序：限籤、限價、土地限制、限購。這個行業今天已經出現很多“地王”爆倉，比如上海有一塊“地王”虧50億止損。最近政策上有一些鬆動，以往每新開盤一次，房價會跌5%-10%，上海很多人天天等著買房子，因為房價壓得蠻便宜的，比如建國路的項目，當年拆了十幾年，拆遷成本和融資成本想想都頭大，現在房價壓在12、13萬，成本怎麼抹？政府調控的目的就是把總價控制，每開盤一次就讓你降5%、10%，二手房比一手房價高，一路憋到現在，二手房價也被拉下來了，一二手房價都低，自然所有人都想著買一手房，新天地現在好像也就14萬左右，按照原先的預期遠遠不止這個數字。

一線城市今天放開，當天漲30%都是可能的，因為過去幾年我們一直以去庫存的邏輯在去化，今天從一線到二線、到三線、到四線，甚至部分五線城市，全國性的房地產行業庫存是不夠的，所以今天要做的是限價，是有所松，但不是放，去年底地方政府要過年關，地價開始松，隨之而來國家又說地方政府可以發債，這個政策出來後，地方政府又不著急賣土地了，從一開始推出一塊土地大家觀望，變成出來一塊地二、三十家公司搶。

放鬆政策的前提是房地產行業不能產生暴漲、暴跌，所有的放和從嚴都是為了控制在箱體內震盪，對於國家來說，貢獻是來自於一線、二線還是來自於三四線不重要，但你不能全部漲。以前我們看企業會看庫存、投入產出和運營，今天還得增加企業的佈局，你說全在一二線，資產良好，沒有人相信，如果你說全在三四線，跑得快，也不會有人相信，你只能說一二三四線都有，比較均勻，打一線，我有，打二線，我也有，東邊不亮西邊亮，我們現在的政策演變邏輯就是對一塊嚴格就對另一塊寬鬆。

政府治理邏輯下的四大再平衡，從城市結構、競爭結構、需求結構、業態結構再平衡來說。

城市結構再平衡：政府需要你每年做一定的貢獻，至於來自哪一級的城市，政府不關注，一線暴漲，就對一線實行嚴格政策，把資金往二線引，二線漲到一定程度再進行打壓，放到2018年是什麼情況呢？把資金往三四線的縣城引。那麼下一步資金該去哪呢？我認為不太可能把資金引入農村，這就意味著要轉向。接下來怎麼開口子呢？一是普通二線，我們也組織了很多朋友討論，大概率是往二線轉，因為一線要繼續保持相對高壓，萬一一線房價放開，後面的二三四線放不放開已經沒有意義了，所以繼續強壓一線，把資金往二線引，普通二線城市的容量比較大。一線城市被強壓著，有個頂，再怎麼漲，上面有個天花板。

2019年按道理來說是普通二線和部分三四線的慣性機會，包括人才引進、行情穩定、後發優勢，這一輪資金是往這邊轉的。房地產企業這些年是怎麼選城市的呢？萬科有個PIE模型，P即人口，I是基礎設施投資，E是就業、產業發展。我擔任24家企業老闆的顧問，前年底我一直建議他們看阜陽。中國的城市絕大多數都是三四線，2017年下半年到2018年全年，很多三四線城市開始透支，還有很多三四線城市來不及透支。房企選擇城市的模型PIE，即人夠多、基建不錯、產業很好，儘管衝，這個城市的房地產市場處於剛剛啟動或啟動不久的階段我們可以這樣選。現在如果投資，有人就行，I和E差一點的城市才有後發。舉兩個例子，一是安徽北面的阜陽，一是湛江茂名。阜陽中間多山地丘陵，但高鐵不通，產業不活躍，外來炒房和本地房價的推移都不成立，意味著這個城市是後發的。

從城市的角度，我們認為普通三四線更好一點，更看好有人、基建已經開始在建，比如阜陽今年剛開通高鐵，湛江茂名也是今年開通高鐵，800萬人口，今年的行情一定在於普通的二線，普通三四線還有慣性，因為三四線的量太大、面太寬，必然有一部分是後發的。

業態結構再平衡：房地產未來會出現B2C和B2G，B2C是住宅，B2G是幫政府做產業。未來房地產企業一方面蓋住宅，做流量，不賺錢都可以，另一方面是配合政府做產業，不配合，連地都拿不到。未來的發展趨勢必然是住宅慢慢往下、產業慢慢往上。

中短期市場演變：

2019年持續探底，2020年築底反彈，2021年新期重啟。2019年如果6月份之前政府開始完全放開地產，救地產，不是好事，只能說明我們出了更大的麻煩。2020年是築底的過程，2021年才是新期重啟。

房地產行業規模大，不太可能一跌就是10%，會縮量，大概在5%左右的規模。新開工預計2019年高位縮量，下行5%以內，尤其是目前轉型階段，房地產不能過度往下。

◆房企的五類機會：

●國企央企：尤其是地方國企，擁有地緣優勢，體現在融資等資源獲取方面。

●區域龍頭：通過區域深耕，將資源聚集效應最大化，提高管理效率。作為房企不管怎麼衝，一定要有大本營，中國就是這樣的，競爭再激烈，區域龍頭永遠都是相對受益的。

●穩健經營：注重內外兼修，實現開發規模、品牌實力等全方面穩定發展。

●產業經驗：在產業領域優先做了準備，為B2G累積資源和經驗。

●特色IP：在細分領域有比較優勢；能以IP為附著核，吸引行業內的資源。為什麼房地產這麼高的位置還有這麼多企業高成長？就是因為IP，從投資、拿地、設計、施工，到產品、營銷、物業管理一條龍，橫向我稱之為業務鏈，縱向是管理鏈，這幾年中梁在管理線上打出IP，用阿米巴模式把所有的人、錢、地連接起來，金茂是產品IP，所有產品圍繞著產品轉。企業的資源是有限的，每個企業用的都是土地、資金、人，金茂用產品把這三個要素整合起來，中梁用管理阿米巴的模式，東原地產用社區IP模式、奧山控股用冰雪IP模式。

2019年房地產行業不可能有爆發，但也絕對不會差，所謂不會差，即只會更加集中到小眾，而不是大眾，政府已經在引導房地產小眾群體按照政府的邏輯，一方面你還是可以做住宅，另一方面必須要介入國家對於產業轉型、結構升級的角度，即配合實體產業發展的路徑。另外，我們認為2019年是探底的過程，大家不需要過多關注2019年會有什麼政策，當下既有中美因素，也有我們自己產業結構轉型的因素，房地產自身在橫盤的因素，2019年不會出現大起大落，這個環境對房地產是好事，房地產行業如果能有這個格局，我們還是樂觀的。

以上就是我對2019年的基本判斷，供大家參考。謝謝！

閱讀更多 億翰智庫 的文章

關鍵字: 房地產業 經濟 億翰