2017年，新城控股銷售額突破千億，達到1264.7億元，同比增長94.4%，完成向千億房企的跨越。隨後公司提出在2018年實現1800億元的銷售目標，截止到2018年，新城控股銷售額達到2211.0億元，同比增長74.8%，已實現2018年的銷售目標，未來銷售業績有望進一步提升。

根據新城控股銷售業績來看，公司銷售額連續7年保持高速增長，其中2012年至2017年，新城控股五年複合增長率達到51%。2015年，當市場向好的同時，新城控股的業績進入爆發期，2015年至2017年銷售業績分別是319.3億元、650.6億元、1264.7億元，分別同比增長30.3%、103.8%、94.4%，複合增長率高達99%。

回看新城控股發展歷程，長三角地區是其佈局重點，2017年之前銷售佔比一直保持在78%以上，土地儲備佔比也在半數以上。而新城能夠實現規模突破，主要在於公司深耕長三角，並持續向外探尋潛力城市。本文將重點研究新城的投資佈局策略，以及在此策略下取得銷售業績的成果。

一、全週期拿地，2017年土地儲備同比增速達93.8%

新城控股採取積極的拿地方式，避免了公司需要考慮不同時期市場或者政策變動的影響，減少了公司在拿地上試錯的過程，同時又提前為公司業績增長提供可售貨源。

根據新城控股的拿地情況，自2013年開始，新城拿地的同比增速始終保持在24%以上，每年拿地的規模受行業週期影響偏小。尤其是在2015年和2016年，公司投資拿地金額同比增速均保持在90%以上，投銷比也保持高位，超過0.7。即使在2016年市場轉熱時，公司新增土地儲備的同比增速依舊達到40%以上。在2017年，房地產行業調控政策來臨，企業的拿地策略也始終保持積極態度，新增土地儲備達到3392.8萬平方米，同比增長138.2%。與其他房企採取逆週期拿地策略不同，新城控股積極拿地，不考慮週期變動的策略更能減少企業投資過程中犯錯的概率，規避了市場小幅震盪而錯失投資機會的風險。

在這種投資邏輯下，新城積累了足量的土地儲備。2015年至2017年末土地儲備分別達到2376.9萬平方米、3531.2萬平方米、6845.1萬平方米，分別同比增長52.7%、48.6%、93.8%。充足的土地儲備為新城跨入千億奠定基礎。

二、堅定深耕長三角是突破千億的關鍵

新城積極的投資方式為公司業績的增長提供了充足的土地儲備，另外，我們統計新城詳細投資數據後發現，公司在投資方向上有兩大特點，具體表現為：

第一，持續深耕長三角,主要為一線及核心二線城市遠郊地區和經濟基礎較好的三四線城市；

第二，在深耕長三角地區的基礎上，積極向外拓展其他城市群，主要聚焦具有市場增長潛力的二線城市。

我們認為堅持深耕長三角是新城突破千億的關鍵。

（一）深耕長三角

一直以來，新城始終將投資重心放在大本營長三角地區。根據新城控股在長三角地區新增土地儲備情況，2017年公司新增土地達到1610.2萬平方米，達到歷年的拿地高點；根據拿地佔比來看，公司在長三角的拿地佔比“僅”為47.5%，雖然相較2013年的100%下降了52.5個百分點，但仍有將近一半的新增土地來自長三角。

（二）深耕長三角的三大特點和優勢

我們認為，重倉長三角地區是企業跨入千億的關鍵。主要表現為三大優勢：

一是，大本營對於企業來說更為熟悉，更易為企業帶來穩定的業績保障；

二是，長三角城市群在本輪週期中，一線、二線和三四線城市房地產市場先後崛起，新城重點佈局的城市為企業帶來較快的業績增長；

三是，新城精選地貨比較低的地區，進駐一二線核心城市遠郊和經濟基礎較好的三四線城市，有益於企業實現高週轉，快速做大業績。

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深耕大本營優勢明顯

作為江蘇常州起家的新城控股，長三角地區是其大本營。對於大本營來說，相比新拓展其他區域更容易管控和創造業績。主要體現在以下四個方面：

一是單個區域可以建立獨立的區域公司，配備完善的團隊，更容易管控；

二是，在深耕的過程中，憑藉過硬的產品和體貼的服務，產品的影響力已經深入人心，更容易宣傳銷售；

三是房企開發經營離不開政府，並可以為當地政府帶來大量稅收和就業，更容易搞好政企關係；

四是企業對當地的氣候、居民的生活習慣以及思維方式等能夠進行全方位的瞭解，從而更容易打造適合當地的住房產品。

隨著大型房企規模越來越大，繼百億城市之後，構建千億區域勢在必行。超級區域作為企業的糧倉，可以為企業提供穩定的業績增長，帶來源源不斷的利潤，保障企業前端開疆拓土。

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精選長三角核心城市，業績取得高增速

早在2013年之前，新城便早早佈局了上海、南京、蘇州、杭州等一二線核心城市以及鎮江、南通、常州等三四線城市，再之後，新城又加大了對無錫、寧波、台州、嘉興、合肥、紹興等城市的進駐，進一步擴大了對長三角地區的拓展。

根據2014年至2018年長三角地區商品房的銷售額同比增速與全國商品房銷售額同比增速比較來看，新城佈局的長三角城市在2016年至2017年的一波市場的行情中，城市成交量的上升極大的推動了新城業績的增長，是新城在2015年至2017年業績能夠實現翻倍增長的關鍵。

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追求低地貨比的投資策略

新城作為房企正規軍，多數土地是通過招拍掛獲取的。新城拿地的過程中，格外注重售價與土地價格的比值，而不是追求高價值的地塊。這種投資策略使新城經營槓桿最大化，從而實現規模快速增長。

可以看到，新城根據地貨比拿地的方式使公司銷售業績有充足的向上空間，而這些項目在市場向上的行情中，更適合做高週轉，推動公司業績快速增長。

（三）長三角銷售貢獻超七成，超級區域已形成

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2017年銷售同比增速高達89%，貢獻超七成銷售業績

新城深耕長三角的策略使公司在該區域的銷售業績大幅提升，從2015年開始迎來業績高速增長，連續兩年長三角地區銷售業績實現翻番。其中，2016年長三角地區銷售業績516.6億元，同比增速高達91.9%；2017年銷售業績達到975億元，同比增速達到88.7%。從長三角區域佔總銷售比重上看，佔比超過七成，長三角地區當之無愧成為新城的超級區域，成為企業跨入千億的關鍵。

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提前佈局核心一二線，三四線城市推動業績快速增長

從能級城市上看，在長三角區域內，一二線核心城市和三四線城市分別有著較高的銷售貢獻。其中，2017年以上海為首的一線城市銷售業績62.6億元，佔比5.1%，相較往年有所下降；以蘇州、南京、杭州等為首的核心二線城市銷售業績達到516.3億元，同比增速達到87%，銷售佔比為41.9%；以常州、嘉興、台州等為首的三四線城市銷售業績為396.1億元，同比增速達到140.4%，銷售佔比達到32.2%。

可見，首先是新城在長三角地區三四線城市銷售業績的快速增長帶動了整體規模的增長，其次是一二線核心城市推動整體銷售業績的穩定增長，保障企業實現千億。而這一切都與新城對一二線核心城市提前佈局密不可分。

三、積極外拓潛力城市是企業後續增長的助力

（一）外拓比例大幅提升至50%

在新城持續深耕長三角區域的同時，公司新增土地儲備的城市逐漸向非長三角區域具有增長潛力的二線城市和三四線城市拓展。根據新城的拿地情況，從2014年開始，新城逐漸增加非長三角區域的拿地力度，2017年公司在非長三角區域拿地1783.6萬平方米，佔比達到52.5%，與長三角區域的投資力度已經形成“對半”的局面。

從新城在長三角地區城市投資方向上看，主要分為兩個階段，2017年之前，新城主要外拓二線城市，2017年之後逐步增加三四線城市外拓比重。

2017年和2018年，普通二線城市和三四線城市房地產市場迎來高潮，新城前瞻性佈局助力企業延續高增長，走向TOP10房企陣營。

（二）非長三角二線城市成為業績持續增長的引擎

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外拓城市從無到有，三年貢獻業績增長32倍

從2015年起，新城開始加大非長三角地區普通二線城市的拿地力度，並陸續進入昆明、南寧、西安等城市。與此同時，公司在非長三角地區的銷售業績開始快速增長，截止到2017年，新城在非長三角地區的銷售業績達到257.3億元，同比增長111.9%。非長三角地區的銷售業績增速快於長三角地區，已經成為新城規模持續增長的引擎。

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普通二線佔據絕對比重，三四線比例有望提升

根據新城在非長三角地區不同能級城市的銷售業績來看，公司銷售業績主要集中在普通二線城市，是貢獻銷售業績的主要來源，2017年普通二線城市銷售業績225.5億元，同比增速達到90.1%，業績實現高速增長。其中，銷售佔比為18.3%，與2016一樣，普通二線城市的銷售貢獻維持在18%以上。

與此同時，由於2017新城加大中西部和珠三角三四線城市的投資力度，2017年新城在三四線城市的銷售業績增長至31.8億元，同比增速實現飛速增長，主要是公司當年進軍孝感、桂林、荊州等三四線城市。由於外拓時間較短，外拓的三四線銷售業績貢獻比例仍較低。預計隨著2017年三四線項目的持續開發，2018年比例將有所提升。

總而言之，深耕長三角是新城控股跨入千億的關鍵，向外拓展非長三角地區的潛力城市是公司業績持續增長的引擎。

一直以來，新城將長三角作為根據地，2017年之前每年的拿地均佔絕對比重，並能夠貢獻超過70%的銷售業績，且維持高速增長。2015年至2016年新城積極向外拓展具有增長潛力的普通二線，2017年起擴大三四線城市佈局。隨著一線、二線、三四線城市房地產市場的向好，推動新城銷售業績持續保持高速增長。

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