近年來各地創新型產業用地的探索實踐，名字五花八門，包括M0、M創、M科、M+等等，但這些嘗試大多集中在東部沿海，尤其是長三角和珠三角區域。
這些區域是改革開放之後第一批進入工業化的城市，隨著工業化中後期向後工業化轉型發展時期的到來，傳統用地規劃、開發標準已經沒有辦法滿足新產業、新業態的迅猛發展需求，各類創新產業用地應運而生，其中以深圳、東莞的“M0”用地最為典型。
其實，包括湖北、湖南、河南、安徽等內地省份也開始仿效出爐這種新型產業用地，以更好地承接從東部沿海區域轉移過來，以及滿足本土創新創業而生的新型產業業態需求。
2018年12月19日，內地首份新型產業用地（M0）新政出臺——鄭州市政府正式印發《關於高新技術產業開發區新型產業用地試點的實施意見》。
據當地媒體報道，今年以來，在鄭州市委全面深化改革領導小組統一安排下，市發改、科技、工信、國土、房管、規劃等部門共同參與了高新區新型產業用地試點新政策的制訂工作。實施意見初稿吸取了外地先進經驗，結合高新區實際，先後四次在全市範圍內徵求了各方意見，經過了反覆修改，最終稿於11月3日在鄭州市政府常務會議上獲得通過。
這也是整個河南省第一份新型產業用地（M0）政策。根據鄭州市政府常務會議精神，新政策將在鄭洛新國家自主創新示範區鄭州片區核心區——鄭州高新區試行3個月後，隨後將向全鄭州市有序推廣。
目前，整個河南省現行的工業用地政策及控制指標，沒有區分常規產業與新型產業，而現在的新業態、新產業在空間區位、載體心態、配套服務等空間需求方面較以往的工業用地標準更高，其用地具有典型的研發用途比例高、用地類型混合成分高、用地需求多元化等特徵，過往略顯粗放含混的土地供應和管理政策已無法滿足其發展需求，與新型產業的發展體系不相匹配，不利於創新型產業園區以及綠色園區的發展。
該《意見》所稱的新型產業用地（M0），是指符合鄭州高新區產業發展導向，對居住和公共環境基本無干擾、無汙染和安全隱患，融合研發、創意、設計、中試等具有顯著創新特徵的產業功能以及相關配套服務活動的產業用地。
M0需要通過掛牌方式獲得土地使用權，出讓起價不得低於全國工業用地最低標準，用地單位要與高新區管委會簽訂項目管理協議，明確約定建設、運營階段各時間節點、其他指標要求以及相應的違約處置措施。
在容積率方面，M0介於1.6到3.0之間，建築密度介於30%到40%，綠地率介於20%到30%，明顯要比傳統工業用地更加優化，為高端產業和人才提供低密、高綠的更舒適環境，同時按照商務、商業用地配建標準來配置停車配建。
在土地複合利用方面，《意見》規定M0為工業用地兼容商業用地，也即國土部所稱的“兼容性混合功能用地”——廠房和研發用房建築面積不低於總建面的70%，剩下30%可以兼容商業配套，其中不超過10%為商業及餐飲，不超過20%為服務型公寓，且不宜採取套型式設計。鼓勵使用新工藝、新技術來進行M0用地上建築的設計與建設。
在分割轉讓方面，用地單位原則上要持有不少於總建面40%的廠房和研發用房，自持10年以上，剩餘30%在協議明確後可以分割轉讓，最小分割單元不低於300平米；配套商業、服務型公寓可分棟、分層、分套轉讓。這也意味著，整個園區物業最多60%都可以對外分割銷售。
不過，為了避免潛在的租售亂象，這些分割轉讓或出租，必須經高新區管委會同意，且由管委會優先回購。
鄭州高新區管委會將會制定細則，明確產業入駐條件，包括企業科技研發實力情況，項目的產業類型、投資強度、單位用地產值、單位用地達產稅收等。產業項目入駐前，高新區管委會將根據入駐條件要求，對用地意向單位進行項目准入可行性評估，評估結果作為新型產業用地招拍掛競買人以及新型產業用房購買人的資格審核依據。
《意見》也提出對M0的全生命週期動態管理，要將其產業類型、投資強度、產出效率、節能環保等要求納入出讓合同，由管委會實施全過程監管；同時，用地單位還需要繳納按出讓價款10%計算的履約保證金，只有達產達效後才能由主管部門確認退還。
另據火花S-Park瞭解，為了適應新時期招商引資和新興產業的用地需求，另一個內地城市武漢市也已經開始了《創新型用地分類標準和管控機制研究》的籌備工作。2018年7月，武漢市經開區還專門邀請了各部門以及園區開發企業進行了有關創新型用地的座談會，特別對華南的M0和華北、華東的“M創”進行了研究和借鑑。
本來據參與會議的知情人士透露，這個新型用地政策可能會在年底之前出爐，但就目前來看有點困難，明顯被鄭州搶先了一步。
從東部沿海到內陸城市，創新型產業用地已經蔚然成風，我們相信，作為產業地產的根本性生產資料，這些產業用地政策的突破創新和深刻變遷，將直接影響到未來整個產業地產行業的新玩法和新變局！
閱讀更多 未來城市資訊 的文章
