壹
昨天，太原樓市最大的事就是龍城大街SP-1862和SP-1863兩幅地塊的土拍，最終本土企業山西路橋旗下的房地產開發公司以18.521億將兩幅地收入囊中。土拍結果出來後，小參第一時間發佈了和路雪奇彩旋配色的單頁（配色有點騷，吃貨需謹慎）。如果是其他土拍，可能第一時間就寫推文了，但這次土拍小參遲遲沒有動筆。
兩幅地的基本信息如下，SP-1862，佔地85987.73平方米，其中住宅分攤77508.34平方米，有小部分商業，容積率2.4，建築密度25%，起拍價99420萬元； SP-1863，佔地60297.29平方米，全部為住宅，容積率2.1，建築密度20%，起拍價63590萬元。
兩幅地本身最大的特點是“兩低一高”，低容積率，低建築密度，高綠化率。特別是這個容積率，在市場普遍3.0、3.5以上的情況下，兩點多的容積率不常見，何況優質地段。上一次這麼低的容積率還是晉陽湖西萬科拿的一電廠那塊地，但那個位置較偏遠。這麼低的容積率，目測別墅加洋房加少量高層的節奏。當然，之所以容積率低少不了4點鐘方向太原武宿機場的功勞。
地塊的外圍環境如何如何優質小參這裡不想過多討論，無非一街之隔的新五中，左右護法價格16000的尚悅居和價格13000的龍城天悅，還有個新建的80%太原人都不知道數字圖書館。這些其他媒體都有爛大街的介紹，自行搜索。
山西路橋建設集團有限公司（簡稱山西路橋集團）是經山西省人民政府批准設立的國有獨資公司，註冊資本30億元人民幣。山西路橋集團現有19家子公司、1家分公司、1個省級技術中心，員工5375人，資產總額401.36億元人民幣。目前已累計投資高速公路438公里、363億元；建設高速公路3138公里、410億元；運營高速公路230公里；投資建設城市基礎設施17億元，年營業額在200億以上。山西路橋已經在太原南寒地塊開發了路橋金澤華府項目。在本次地塊北面也拿過一小塊商業用地。
以前的文章介紹過，土拍不僅僅看成交價或者樓面價，參拍人數，舉牌次數，加價幅度等都是關注的要素。回顧本次拍賣，共有三家競買人，山西德茂置業有限公司，山西路橋房地產開發有限公司，青島華髮投資有限公司（珠海華髮下屬子公司），其中山西德茂和山西路橋爭奪SP-1862，三家企業一起爭奪SP-1863。
SP-1862，四輪舉牌，加價幅度由原來的3900萬，一直降到500萬，無人加價，最終11.112億成交。整個拍賣過程持續了不到10分鐘。
SP-1863，加價幅度從2500萬到500萬向下調整過程中，在山西路橋和青島華髮之間有點小爭奪，最終山西路橋以7.408億拿下。整個過程也就12分鐘的樣子。
從拍賣過程看，這肯定算不上一場火爆的土拍，各單位加價也都比較謹慎，不能和去年同期相比。溢價率是有的，但和成交底價比，可能也高不了多少。
所以從這個情況判斷，此次土拍對市場泛不起什麼波瀾，而且產品是疊墅加洋房加少量高層，受眾面有限，後期能不能有良好的市場反應看開發商操盤能力了。
叄
說了這麼半天，其實都是廢話，小參想說的是，吃瓜群眾有沒有發現此次土拍有什麼問題？“大開發商去哪兒了？”土拍剛結束，房小參投資置業群裡的大咖和細心群友就發現了這個問題。這也是文章開頭，我為什麼沒有第一時間動筆的原因。寫本文前，我特意翻看了昨天網上關於本次土拍的各種文章，居然沒一篇提這事。
按常規，離著新五中如此近，旁邊又有自家項目，這明顯是富力的菜啊！或者，恆大布局晉陽街如此成功，小馬地塊也豪擲41億，說明對此地非常認可，起拍9億就可以有入駐新五中旁的機會，應該來啊！又或者，碧桂園在拍賣地塊東北部有北畔村項目，如果能拿下本次地塊，有北畔村項目做先鋒，本塊地項目的價格他們也好把控。再或者，“活下去”的萬科賬面躺著1600多億，晉陽街-龍城大街板塊除了將要售罄的萬科城，萬科也沒啥項目了，為什麼不買買買呢？那麼多全國性開發商都在太原開疆破土，為什麼這麼優質的地段反而放棄呢？有太多的理由讓他們來，就算不一起來，也應該來幾兩三家關注一下吧！而結果卻像商量好一樣一家都沒來，不覺的奇怪嗎？
以下文字全當小參妄言猜測：
1. 大開發商有自己的評價體系，根據市場情況，他們認為這塊地確實比較難操作，所以放棄。低容積率的洋房和疊墅，總價高，去化慢，他們覺的，這不是個好生意。
2. 還是覺的這個地價太貴了，小參之前的文章有說過，一線的大開發商全國拿地的平均成本也就兩三千，面對起價5000元的弱二線太原，他們選擇放棄。而且，今年全國流拍已經800多回了，可見現在大開發商在全國拿地都很謹慎。在各種政策縮緊的情況下，他們不想太主動。這次前來的唯一外埠單位青島華髮，5月份剛在青島即墨拿了兩塊地，成交單價分別是3200元和2152元，你說他們看了起拍價5000的地扎心不？其實和大家看到高房價買不起房的心情是一樣一樣的。
3. ND。這種又分兩種情況，一種是如果不ND，就沒人參與，又出現流拍的尷尬。另一種是，向本地開發商傾斜。地段不好的地便宜，但本地開發商不擅長造城和營銷，而位置好的地大都太貴，本地開發商吃不起。所以只能下手這種位置不錯，價格相對低的土地。其實和大家買房買小戶型一個道理。既然都ND，那一線開發商也就沒必要參與了。此情況如果參加過學生會競選應該深有體會。
所以這次土拍實在沒什麼太大的參考價值，或者說參考價值有限。如果要說作用，本次土拍確實能給接下來的土拍暖暖場，帶點流量。吃瓜的我們還是關注接下來本月25號煤氣化地塊的二拍和31號三給地塊的土拍吧，這個“事業線”比較深，有看點。
最後說一下房價，當時煤氣化公司的地剛出來，當期的推文末尾就說現在談以後的開盤價還為時過早，結果流拍了，費心思估房價全做了無用功。本次地好在已經成交，反正按樓面價估算新盤的毛坯保本價需要15000，但最後真的能賣多少還是那句話，“要看市場”。
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