多地旅居樓盤爭搶北京客
“每年這個時候，北方逐漸進入深秋寒冬季節，海南卻依然溫暖如春。優異的氣候條件曾吸引了數以百萬計的“候鳥”，每年由北至南溯流而下，躲避寒冬。海南樓市也成為全國大規模旅居地產的標誌之一。
但如今，在海南島經濟轉型中，不得不放棄長期以來依靠賣地賣房增加財政收入的做法。4月22日全省限購升級，非本省戶籍居民家庭在新增限購區域購買住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，此前已實施限購區域則需要提供60個月的相關證明。絕大部分的候鳥都不具備以上條件。
海南買房養老度假的大門被徹底關上，那麼這些需求是偃旗息鼓還是另尋出處呢？對此，北京青年報記者調查發現，包括雲南、貴州以及環京沿海等多個區域的旅遊度假地產項目，都在原有的基礎上進行了升級，不僅僅依靠環境資源，加入了更多康養服務、打造旅居概念，以此來爭搶從北京外溢，但又被海南拒之門外的購房需求。”
海南樓市冰封 購房者奔向雲貴
距“海南最嚴限購令”出臺已經超過了200天，嚴厲的資格要求和備案價的“限價”門檻使得海南樓市不少項目處於無房可售或暫時無法網籤的狀態，售樓處門可羅雀。
趙科（化名）與朋友一起經營著一家銷售公司，最主要的收入來源就是幫著海南的項目在北京及東北尋找購房人，以此獲得銷售提成。但今年，這個生意明顯做不下去了。
“原本合作的三家大開發商的項目都暫停了，海南的限價讓這些項目不願意低價賣，本地的剛需也不需要通過我們促成交易，就導致合作全部暫停，去年的部分尾款都沒有結清。”趙科告訴北京青年報記者，海南樓市目前就是冰封期，能不能有好轉，就得看之後政策的執行力度了。
“以前和我們合作的海南開發商不少都向我們抱怨，地拿貴了，想找機會撤出海南。”北京房展組委會秘書長鄭向東告訴北青報記者，歷年海南項目都是進京宣傳的主力，從秋季一直到第二年春季都是海南樓市的熱銷期。但如今，樓市交易停滯，尤其是外地人很難獲得購房資格，使得不少海南的開發商都在想辦法如何退出，一些拿了高價地的企業，迫於資金流轉的壓力，只能先拿出商業類的產品，打造成服務式公寓，對外銷售，以完成一定的回款要求。
可見海南樓市的冰封暫時無法逆轉，那往年火熱的北京買房人都去哪了呢？是偃旗息鼓了還是另覓出處了？
對此，北青報記者調查了多個康養、旅居項目後發現，北京的旅居購房需求，在海南冰封后，迅速向雲南、貴州、四川甚至南方沿海城市轉移。
周勇是海南名豪集團董事長、大沙河旅遊產業集團董事局主席。他在貴州遵義開發了大沙河中國儺城項目，是當地的重點項目之一，以康養旅居為主。
“我們的產品分為洋房和公寓，低密度洋房的價格在8000至9000元/平方米，而高層公寓的單價是5000-6000元/平方米。”中國儺城的一位銷售人員表示，最近北京來的購房人特別多，昨天剛剛簽了一位北京購房人的單子，那是一對剛退休的夫妻，他們說，現在北京的夏季越來越長，而冬季的空氣不好，買一個衛生間的錢在這裡能買一套康養房。“他們只看了十幾分鍾就訂了。”售樓員說起剛剛簽單的北京夫婦異常興奮。
不僅是貴州，雲南的大理、西雙版納等地的項目也在積極承接被海南限購擋在門外的康養旅居需求。據瞭解，雅居樂位於西雙版納的西雙林語項目，位於政府重金打造的嘎灑旅遊小鎮內，毗鄰機場，項目背靠10萬公頃熱帶雨林大黑山，總佔地2.5萬畝，總投資逾200億，是西雙版納首屈一指的旅遊度假大盤。近來的簽約中有超過4成是北京來的購房人。
據云南省房協相關負責人介紹，近年來，北京、東北三省、大西北地區有越來越多的人看好雲南，外地人購房比例呈逐年遞增的趨勢。從去年起，雲南省房協於春季、秋季牽頭組織雲南優質休閒度假養生地產項目先後三次赴北京參加房展會，陸續成交超過千餘套。
鄭向東表示，目前的購房需求主要集中在旅居和康養上，而康養又是旅居的進一步升級。為了增加旅居產品的使用率，不少旅居項目在環境資源的基礎上，增加養老適老設施和配套，以吸引更多以康養為目的的外溢購房人。鄭向東表示，目前來看除了已經置業海南的以外，新的置業需求更多的關注點集中在雲南、貴州和廣西等地。這也將是未來新的旅居地產發展方向。
旅居、康養市場的消費需求
在5萬億以上
中國康養文旅產業博覽會組委會主任魏克非告訴北青報記者，今年初全國老齡工作委員會辦公室信息中心發佈了我國首本康養藍皮書《中國康養產業發展報告（2017）》。報告顯示，隨著康養產業的供給不斷增加，2030年中國老年康養產業市場消費需求將達到20萬億元左右。但根據不完全測算，當前每年為老年人康養生活提供的產品在5000億~7000億元，需求持續旺盛，但有效供給嚴重不足。鄭向東表示，最近他走訪了包括雲南、四川、貴州等多地的康養旅居項目，發現各地的基礎配套都在不斷完善中，以貴州為例，目前已經實現了全省範圍內的高速貫通，旅居熱點的遵義，更是有兩座機場，方便遊客及長期度假生活的人們。
同時，魏克非也透露，隨著北京執行嚴格的限購政策，讓投資需求無法進入，一部分客戶的閒餘資金在尋找出口時，發現了康養、旅居地產項目的價值，加之這部分項目資源優質、總價不高、切中需求，於是迎來了一波難得的熱銷。
另一方面，在房住不炒的大背景下，購房者更加註重房產的遠期價值，也真實考慮到了自身的居住用途。康養類旅居項目的興起，帶動的是休閒、養老、度假為特徵的置業升級。現在看來，康養旅居是繼剛需、改善之後，樓市必然經歷的一個階段，代表了購房者的成熟消費意識，也開拓了房企的生存發展空間。
雲南城投置業公司副總經理鄭勇強在參加不久前的秋季房展時曾對北青報記者表示，雲南城投的“夢雲南”康養/文旅產業品牌，佈局全國旅遊/康養目的地，構建綜合康旅度假項目群，涵蓋康養/文旅、特色小鎮及田園綜合體等領域，雲南的大理洱海、撫仙湖、昆明滇池、西雙版納等地都有項目，也在成都青城山、西安秦嶺、江西、海南等區域有所佈局。
雲南的示範效應正在顯現，越來越多的地區到北京宣傳，希望能夠吸引到外溢的購買力。
鄭向東介紹道，廣西北海也是不少北京人關注的區域，當地主打旅遊居住和養老養生類房子。北海房地產協會的人士告訴北青報記者，北海與海南隔海相望，年均氣溫比海南三亞市低2℃—3℃，海南限購後分流一些需求，當地的房價在7000元/平方米左右，加上北海實施一個身份證買一套房，不需要社保的購房政策，最近幾年成交量不斷攀升。
據瞭解，2017年北京和環北京地區到北海的購房需求增加三成，超過之前排名第一的黑龍江，其中河北、河南和北京的購房人佔到外地購房人的前三位。
來自北京的購買力還在向其他地區外溢，年均氣溫20.3℃的四川攀枝花，成為北京購房人的另一個選擇，2017年北京人在攀枝花置業購房同比增長70%。
中國房地產業協會商業和旅遊地產專業委員會秘書長蔡雲表示，2017年以來，隨著國家的消費升級，消費者進入了旅居時代。從原來的僅僅居住到現在的旅居，由旅遊業健康產業、休閒產業發展延伸成旅居產業。
如何選擇康養旅居房？
那麼，如何選擇康養和文旅地產呢？畢竟這種產品是於近兩年興起的新生事物，不少開發商涉足其中。不過對於大多數房企來說，尚沒有成熟的開發模式可借鑑，基本都是摸著石頭過河，因此呈現的品質也是良莠不齊。開發商的模式都處於探索中，那購房人如何選擇自己適合的康養旅居項目呢？
對此地產營銷人韓樂表示，買房人在關注康養旅居產品之前有三點需要特別注意的，第一就是開發模式是否成熟。韓樂表示，開發模式的形成固然與進入市場的早晚有關，也與開發商的實力和規模密切相關。
總體而言，康養文旅地產並不是簡單的地產概念，一個成功項目包含的開發要素非常多元，這就要求開發者不僅擁有強大的資金後盾，也需要多產業資源的整合能力，並形成具有自身特色的開發模式。
所以在置業時，在看產品之前，要先看開發商。有沒有市場上的成功案例？有沒有廣泛的品牌知名度和市場號召力？有沒有相對成熟的開發模式？當一切建立起信任度之後，再選擇出手不晚。
第二點是環境資源是否複合？無論是濱海文旅地產還是養生項目，都必然有各自的主打賣點，有的是海資源，有的是康養服務配套。當然這也是購房者最為關注的。但隨著客戶旅居理念的深入，僅僅靠自然資源顯然是不夠的，還要更多環境資源和開發商提供的服務融合起來，才能完整體現價值。
第三點就是配套種類是否完善？康養、文旅地產比普通的城市項目開發更依賴於配套的打造，而這些配套並不僅僅解決業主的日常生活所需，還需帶有主題性和參與性，其作用在於提升居住的體驗，延展項目的功能。
韓樂認為，就現狀而言多數康養、文旅地產的配套打造是弱項，不僅體現在配套的種類不夠齊全，且存在明顯的滯後性。配套展現和房產銷售週期的錯配，往往讓項目停留在概念階段，無法解除購房者的疑慮。
另外，即使在配套齊全的情況下，其業態的分佈也不能雨露均霑，平均用力。不同的康養文旅項目應該結合定位及市場需求，突出重點配套，加強特色打造。譬如：很多購房人置業帶有很強的家庭歡聚特徵，對於兒童類或者親子類的娛樂休閒配套就格外倚重。也有的看中養老配套，就要重點突出醫療健康的各項服務。
綜合以上三點，業內人士也提醒到，由於各地的康養旅居產品種類眾多，品質良莠不一，因此購房人需要認真考察，綜合考慮後，再作出手決定。
本文摘選自北京青年報/記者 李桁
北京房展會華麗轉身為2019中國康養文旅產業博覽會暨第七十屆北京房地產展示交易會（以下簡稱“博覽會”），博覽會以“推動康養文旅產業發展，滿足人民美好生活需要”為主題，致力搭建康養文旅產業及康養城市、旅遊城市展示宣傳推廣、產業融合發展、國際交流合作三大平臺。
2019中國康養文旅產業博覽會
暨第七十屆北京房地產展示交易會
5月16日-19日 北京展覽館
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