<strong>2019年起，中指研究院整合行業領先的房地產大數據資源和專業全面的市場、企業研究成果，每月定期為行業奉上市場形勢報告分享會，旨在通過專業數據分析與解讀，促進各類市場主體更好的研判行業趨勢，進行精準決策。

<strong>2019年1月2日，首期中指市場形勢報告分享會通過全國電話連線的方式召開。會上，中指研究院研發中心總經理白彥軍先生、企業研究總監李建橋博士就2019市場趨勢及企業策略等主題分享了觀點，招商證券地產行業首席分析師趙可、海通證券地產行業首席分析師塗力磊以及西南證券、中泰證券、中德證券、銀河證券、中銀國際證券、光大證券、太平洋證券、東方證券等券商研究人員參與交流，各地開發企業及相關金融機構一起參加了電話會議溝通。

<strong>關於市場形勢主要觀點

<strong>（1）從百城價格指數來看，9月起房價下行城市逐月遞增，市場調整趨勢逐步確立。2018年土地市場宅地流拍突出，且宅地成交樓面價也有所震盪，土地市場調整信號將明顯影響房企的預期。

<strong>（2）各類城市新房市場行情分化。一線城市特別是北京的高端改善項目供應增多且去化較好，而剛需項目隨著供應量的持續增大，去化節奏放緩；長三角部分核心城市因預期變化及購買力支撐不足，高端項目去化明顯承壓；中西部二線城市市場表現較為穩定。

<strong>（3）2019年經濟形勢變化對房地產市場影響至關重要。2019年，經濟平穩增長繼續面臨挑戰，對置業信心的影響非常關鍵。政策方面，“房住不炒”主基調下，各地不斷深化因城施策，通過增加有效供給、政策優化等方式，總體會維持房地產市場運行環境的平穩。全年來看，<strong>全國房地產市場整體銷售承壓，部分缺乏基本面支撐的三四線城市面臨的調整壓力更大。

<strong>（4）從市場週期看，本輪調整週期將延長，但調整幅度將放緩。企業在銷售端，保持搶週期戰略，積極推盤以快速實現項目去化，尤其在三四線城市；土地拓展端，企業在保障財務安全的前提下，謹慎把握城市短週期，適當佈局中西部省會二線、城市群周邊較好的三四線及人口大市，做好土地儲備。儘管市場調整趨勢不可避免，但要保持信心，通過對營銷、投資和財務策略的把握更好的規避週期運行風險。

<strong>關於企業策略的主要觀點

<strong>（1）2018年百億房企擴容。百億房企較2017年增加12家，銷售額共計11.4萬億元，市場份額超75%。其中，千億軍團增至31家，TOP10的門檻在2000億元，TOP20的門檻在1500億元左右。從業績增速來看，5000億以上企業銷售額增長率均值20%左右；1000-5000億企業和500-1000億企業銷售額增長率均值在60%左右，規模擴張意願較為強烈。

<strong>（2）銷售方面，百億企業因城施策、狠抓回款。百億企業二線城市銷售貢獻持續上升；長三角和成渝城市群不僅銷售貢獻率最高且增速最快。首改、改善型需求不斷釋放，一線城市聚焦首置、首改產品，把握二線城市改善型產品釋放需求，三四線城市首置、改善型產品佔比提高；著眼“美好生活”需求，改善產品品質，提高品牌競爭力。百億企業以更加積極和主動的營銷方式刺激需求釋放，力保銷售去化。

<strong>（3）拿地方面，百億企業理性投資、拿地縮量，三四線仍受青睞。百億企業2018年拿地態度更趨理性，拿地金額及面積總量雙雙減少；拿地金額佔銷售額比重下降明顯。百億企業拿地重心繼續向三四線城市下沉，主要集中於長三角、成渝、長江中游主要城市群。從拿地方式上來看，百億企業加大合作力度，強化收併購能力，並積極通過舊城改造、產業新城、特色小鎮、文旅地產等方式積極拓展。

<strong>（4）資金方面，百億企業公司債發行回暖，創新融資渠道強化現金流。2018年，房地產融資政策調控升級，政府注重融資的“合規性”並實施穿透式監管，企業資金壓力不減。從融資渠道上來看，2018年境內公司債發行回暖；中期票據小幅回落；下半年受政策強管控和匯率波動影響，海外債券發行規模增速顯著回落；新型融資工具ABS發行規模逐漸攀升，目前主要以大中型企業居多。從融資成本來看，大型房企與經營穩健的國企融資優勢明顯。

<strong>（5）隨著監管從嚴導致融資渠道受阻，房企暗藏償債隱憂。存續債券自2018年起已步入集中還款期，2019-2021年行業債券償還規模將逐年增加，2019年房地產行業需償還規模超五千億元。房企務必關注房地產債券的償付風險，應更加重視現金流管理，以加快銷售、加快現金週轉作為穩健發展的重要支撐力，防範資金風險。

<strong>（6）房企2019年的發展策略建議：選對城市，房企對於具有發展潛力的區域或者城市進行深耕，同時積極拓展一些具有窗口期的城市；<strong>控制槓桿，土地、資金等稀缺資源的激烈爭奪和分化加劇使房地產公司在規模增長的壓力下面臨較大的現金流風險；<strong>規模化，

<strong>討論環節觀點集錦

<strong>行業調整時長與應對策略：從市場量價數據來看，行業尚未行至谷底。未來兩年房地產市場均將有所調整，2019年調整幅度相對明顯，2020年將逐步趨穩。小型房企應謹慎區域外拓，控制投資規模和槓桿水平；中型房企應把控投資節奏，降低槓桿率水平，保證充裕現金流；大型房企在穩定規模的同時適度延伸拓展業務。

<strong>浙系房企快速發展的經驗及挑戰：這一輪浙系房企的快速發展主要得益於長三角區域的城市需求發力，長三角始終是我國房地產佈局的重鎮，浙系的佈局集中度又非常高，城市群三四線也受益於本輪需求外溢，助推企業業績增長。融資渠道多元化，負債水平基本與行業平均水平持平；企業管理模式和多元創新的確也助推業績的增長。風險主要集中在城市的佈局單一，導致業績產生較大波動，企業需注意負債與回款的平衡，適度降低負債水平。

<strong>多渠道供地住房體系的延伸：土地的有效供給將不斷髮力，租賃住房、共有產權房住房用地在新增住房用地供應中的比例未來將逐步提升。其中很重要的一個來源是農村集體建設用地，北京近兩年集體經營性建設用地年均供應量都比較大，未來其他城市也會逐步跟進。產業園用地盤活也可以成為供地渠道，但基於租賃需求判斷，其對二線城市影響相對較小。

<strong>總結

總體來看，儘管2019年房地產市場面臨調整壓力，但基於市場基本面的延伸和政策環境的穩定，行業將呈穩步調整的格局。企業需要精準把握其中的結構性機遇，優化營銷和投資策略研，實現穩步發展。

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