<strong>惠譽評級已授予中國房企廣州富力地產股份有限公司（富力地產，BB-/負面）擬發行美元高級票據‘BB-(EXP)’的預期評級。該票據構成富力地產的直接、高級無抵押債務，因此其評級與該公司的高級無抵押評級一致。最終評級的授予將取決於所收到的最終文件與已獲得信息的一致程度。
擬議票據將由富力地產的子公司Easy Tactic Limited發行。富力地產已為該票據提供維好協議和股權收購承諾協議，以確保擔保方富力地產（香港）有限公司（富力地產的另一家全資子公司）有充足的資產和流動性來償還其債務。富力地產擬將發行淨收益用於債務再融資及一般性企業用途。
<strong>富力地產的槓桿率（按淨負債與調整後庫存的比率衡量）高企，2018年6月末約為60%，2017年末為60.2%，此為該公司評級的制約因素。富力地產在2017年積極拿地，補充土地儲備1,800萬平方米（權益總樓面面積），拿地支出580億元人民幣，導致購地款與合同銷售額的比率從之前三年0.1倍到0.3倍的水平升至0.7倍；此外，該公司收購了大連萬達商業管理集團股份有限公司（萬達，BB+/穩定）的酒店和寫字樓資產，這些都是導致其槓桿率高企的因素。
<strong>負面評級展望是基於，富力地產的槓桿率上升空間有限，已接近惠譽設定的槓桿率閾值- 如達到該閾值，惠譽將考慮下調該公司的評級。富力地產計劃將銷售規模在2017年820億元人民幣及2018年1,310億元人民幣基礎上增至2019-2020年的1,800億元人民幣，該公司的拿地速度可能因此比惠譽預計的要快，進而可能推高其槓桿率至65%以上。
關鍵評級驅動因素
<strong>槓桿率居高不下：2018年6月末和2017年末富力地產的槓桿率已超過60.0%（此為可能觸發惠譽採取負面評級行動的槓桿率閾值），惠譽預計未來一到兩年該公司槓桿率將升至65.0%。富力地產計劃2018年至2019年間將合同銷售收入的30%到40%用於拿地並提高建安支出，以實現合同銷售規模在2019年增長至1800億元人民幣的目標。加快拿地推高了富力地產的淨負債水平，2018年6月末超過1230億元人民幣，2017年末為1120億元人民幣（2016年末為770億元人民幣）。
<strong>非房地產開發業務的EBITDA有所增長：得益於新收購萬達酒店的營收貢獻，2018年上半年富力地產的酒店和租金收入同比大幅增長68%，達39億元人民幣（2017年為33億元人民幣）。惠譽預計，2018年，富力地產包括萬達酒店在內的非房地產開發業務將為該公司的全年營收貢獻81億元人民幣。但是，2018年至2019年間該公司非房地產開發業務的EBITDA與總利息支出的比率較2017年的0.17倍將僅略微改善至0.24倍，而萬達酒店的潛在高運營成本將部分抵消這一改善。
<strong>利潤率趨穩：2018年上半年，富力地產的EBITDA利潤率和毛利率分別為27%和39%，較2017年的26%和35%及2016年的21%和28%有所改善。富力地產尚未確認的1,070億元人民幣的房地產銷售額（2018年6月末的毛利率為39%）將對該公司的利潤率起到支撐作用（該公司2017年已入賬房地產銷售毛利率為37%）。富力地產上述未確認的銷售額將在未來一到兩年得到確認，並將受到該公司回升的合同銷售平均售價（已從2016年的每平方米12,961 元人民幣升至2018年8月的每平方米13,176元人民幣）的支撐。
評級推導摘要
富力地產的地域多元化程度與‘BB+’和‘BB’評級的同業水平相當。從合同銷售額來看，富力地產的房地產開發規模與旭輝控股（集團）有限公司（BB/穩定；2017年合同銷售額1040億元人民幣）相當，但高於禹洲地產股份有限公司（BB-/穩定；2017年合同銷售額400億元人民幣）等‘BB-’評級的同業水平（此類房企的2017年合同銷售額普遍為400億至700億元人民幣）。
但是，完成收購大量萬達酒店和寫字樓資產以及頻繁拿地令富力地產的財務狀況不斷惡化，此為該公司評級的制約因素。2017年末富力地產的槓桿率（按淨負債與調整後庫存的比率衡量）為60%，處於中國恆大集團（B+/正面；槓桿率60%） 等'B+'評級房企50%到60%槓桿率水平的高位。此外，富力地產需保持滿足五到六年開發需求的土地儲備，以實現合同銷售增長，而該土地儲備規模可能限制該公司未來兩到三年的去槓桿空間。惠譽預計，2018年至2019年間富力地產的槓桿率將達65%。
本次評級不受國家評級上限、母子公司或經營環境因素的影響。
關鍵評級假設
本發行人評級研究中惠譽的關鍵評級假設包括：
- 2019年權益合同銷售額將達到1,670億元人民幣（2018年為1,310億元人民幣）
- 2018年至2019年間EBITDA利潤率為24%到25%，略低於2017年的26%，原因在於萬達資產的運營成本有所提高
- 2018年至2019年間酒店和物業租金收入達80億到90億元人民幣
- 土地儲備支持開發需求的年數從2017年末近八年的高點降至並保持在四到五年
評級敏感性
可能令惠譽調整評級展望為“穩定”的未來發展因素包括：
- 淨負債與調整後庫存的比率持續低於65%（2017年為60%）
可能單獨或共同導致惠譽採取負面評級行動的未來發展因素包括：
- 房地產合同銷售額持續下滑
- 淨負債與調整後庫存的比率持續高於65%
流動性
流動性疲弱但可控：截至2018年6月末，富力地產持有現金餘額360億元人民幣（含受限制的現金170億元人民幣），不足以覆蓋其一年內到期的450億元人民幣短期債務。富力地產的現金與短期債務比率已從2016年末的1.4倍和2017年末的1.1倍降至2018年6月末的0.8倍。但是，2018年6月富力地產的合同銷售額創下了135億元人民幣的高記錄，隨後在2018年7月又取得105億元人民幣的佳績，因此該公司的現金餘額情況或已改善。此外，富力地產還分別於2018年8月和9月完成了5億元人民幣和7億元人民幣的270天短期境外債券發行。因此，惠譽認為該公司不會在短期信貸再融資方面遇到太大困難。
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